文/彭举，湖南铁路科技职业技术学院

城镇化发展是我国经济发展中最重要的内容之一，而土地经济的快速发展是推动城镇化发展的主要动力。通过对土地经济发展进行的调查研究发现，现阶段土地经济中存着很多的问题，阻碍着城镇化发展步伐，需要利用新的发展路径推动城镇可持续发展。以下内容就是对后土地经济时代的城镇化发展路径进行的分析，具体内容如下：

1 后土地经济时代发展路程

土地属于自然属性，它具有必需性和稀缺性以及不可再生性的特点。稀缺性特点和不可再生性特点决定了土地资源无法持续的进行创造价值。通过对我国土地经济发展历史研究，土地出让制度是在1987年被提出并开始试点实行，试验结果看出土地出让制带来的经济效益，从而经过二十年的发展达到了顶峰。又经过了十年的发展，土地出让制得到的经济效益每年呈上升的趋势增长，并达到了最高值。随后便开始不断的回落达到了大幅度下降。这几十年的发展，土地出让金已经成为地方财政的主要收入，城镇化发展依靠的也是土地出让金。而土地出让金开始大幅度下降后，地方政府对土地的迫切需求和土地的稀缺性矛盾点不断升级。地方政府进行大规模开发和转化土地的使用能力，原有的依赖土地转让金的土地经济模式，开始被更有效率的方式所替代，后土地经济模式从此诞生。传统的土地经济目标是以建设为主要目标，利用土地转让模式推动城市发展。而后土地经济的目标是以管理为目标，大力开发土地运用精细化方式进行管理，把原土地经济时代留下的很多问题进行有效解决。举例来说，贫富差距问题，安置失去土地无法生存的半城市化人口等问题。城镇的化发展要随着经济的发展而改善管理模式，通过利用后土地经济的集约化特点，精细化特点可以推动城镇化发展达到持续性的要求目标。

2 阻碍城镇化发展的因素分析

2.1 工业化发展大于城镇化发展

通过对发达国家的城镇化发展调查发现，其工业化的发展与城镇化的发展是同时进行的关系。通过对我国的研究，我国则是工业化发展大于城镇化发展。在此模式影响下，内需不足的现象被凸显出来，究其根本原因则是工业化发展要快于城镇化发展。在工业生产过程中得到的巨大财力并没有用于城镇化建设，使工业化发展和城镇化发展的差距越来越大。政府在公共服务方面也没有进行有效的建设，使城市化的发展水平与经济发展水平具有差异性，无法满足人们的居住需求。

2.2 土地因素

再次通过研究发现，我国城镇化发展却又快于人口城镇化发展。而城镇化的核心内容是是人口城镇化，我国部分地区存在着经营城市的理念，只是大力追求土地带来的经济利益，把耕地大量占用，还采取强制拆迁的举措，使失去土地的农民越来越多。对失去农民的补偿环节并没有实施，产生后续社会保障不到位的现象，这种现象给社会的发展带来了不稳定因素。农村采取的户籍制度中存在着很多的缺陷，这些缺陷导致农民即使进城务工，也很难成为城里人，所以土地城镇化的发展速度要快于人口城镇化发展。如果城镇化发展依然在此种模式下进行，农民失去土地的现象会越来越多，而且农村人口人均占有耕地的份额也会逐渐减少。这种模式下最终会导致国家粮食的安全性，而且还会更加大三农问题的矛盾化。

2.3 资源紧张，居住质量差

通过对发达国家的研究发现，居住质量低下和资源利用缺乏问题在西方国家曾经出现过，甚至有些国家在现阶段依然存在着。我国也出现了此类现象，主要是因为过多的资源和人口过度集中在大城市中，在发展速度过快的因素下，城市的空间并没有进行科学规划举措，使城市发展发生了绿色空间遭到严重挤压的情况。城镇建设中，大型居民区被建设在远郊地区，而开发区实行了大规模集中建设，导致城市内部产生空间严重失调现象，交通也严重堵塞，环境污染严重。在这种模式下，城市的居住质量越来越低下。

另外，还有一些大城市存在着人口和用地不断加大，资源的使用率越来越大，使用率越来越紧张。针对这种现象采取了远距离和跨区域的调取方法，解决目前所需。此种方法带来的问题是加大了区域间资源利用的矛盾化，没有达到可持续发展的目标。另外，存在的问题只是暂时性解决并没有达到根本解决的目标，使资源的利用仍然在不断加大，长此以往其负面的问题越来越多，如果达到爆发点其危害的程度是无法挽回的。

2.4 城镇化发展存在管理模式不协调现象

城镇化发展管理过程中，存在着各管各管辖区的现象，而且还存着城市古老文化严重破坏的问题。不同的职责部门在管理城镇时只是根据自身利益和职责进行管理，使整个城镇的管理模式并没有达到统一的管理目标。而城镇化的发展中需要涉及多个领域的有效管理，但并没有形成统一的市场框架，存在区域性单独管理的模式。此种分割管理的方式并不能促进城镇化的健康发展，也不能达到统一城镇化规划的发展目标，而且下发的政策理念难以形成合力实施。在城镇化发展中采取的大规模建设，并没有把当地的历史文化重视起来，使历史遗留下来的建筑和遗迹都在大规模建设中消失殆尽，城市中只是体现了新时代的城市景观，而城市的古老文化已经全部被替换掉。

3 在后土地经济时代下的城镇化发展路径分析

3.1 低效土地得到开发利用

传统城镇化发展需要向新型城镇化发展模式过渡，把原有的增量扩张模式转变至存量挖掘模式。城镇建设中要以低效土地再开发和再利用以及存量工业用地得到结构的有效调整和地下空间得到有效开发为重点建设目标。通过制定各种优惠政策和奖励机制，使低效土地达到高效利用的目标。

3.2 把土地城镇化向人口城镇化发展

上述内容可知，人口城镇化缺失导致的严重问题，所以，把原有的土地城镇化发展模式转变成人口城镇化发展。利用户籍制度的改革，就业制度的改革，社会保障制度的改革，土地管理制度的改革，教育体系的改革，把原有存在问题的制度加强改善，最终推动人口城镇化发展的健康发展。农民通过一系列改革措施达到和城市居民一样的优质待遇，农民身份的转变和心理的变化都会推动城镇的良性持续发展方向。

3.3 改革财税制度

城镇化发展的可持续性和健康性发展，需要政府转变原有的依赖性，把原有的依赖于土地出让制度转变成融资体制制度，使原有产生的地方债务风险进行有效的规避。地方政府的投资计划和资本预算约束机制要进行强化，逐步建立有利于地方债务约束和透明化的城市政府城镇化的融资体制制度，从而使现有的财税体制得到有效的改革，建立以物业税为主体的营业税体系。

3.4 城市政府职能进行有效转变

城镇化发展需要政府职能从经营型政府模式转变成服务型政府模式，使市场能够在资源配置中发挥最基础的功用，尽守自身职责。另外，把传统的GDP政绩考核模式转变成以服务居民的有效性为考核指标，从而达到政府在使用自身职能时，以人的生活质量和感受为主要工作核心，最终促进了土地城镇化向人口城镇化发展的步伐。

3.5 转变成城乡一体的建设用地市场

原有的二元土地管理制度使城乡之间要素的自由流通受到阻碍，通过利用城乡统一一体模式解决这一问题。此模式主要体现在其具有的用益物权功能上，它可以促进乡村旅游产业提升，文化创意得到展现，养老服务得到改善，承担起城市自身无法实现的目标。另外，可以建立农村集体建设用地试点公租房，主要是为了保障当地农民的切身利益，使违法现象和违规建设问题得到很好的规避。此举措可以推动土地城镇化向人口城镇化的发展步伐。此模式还可以运用入股的模式进行发展，可以利用村集体或者是企业进行统一的管理，得到的收益把预留的发展基金和公益性支出进行扣除，其余按股份比例进行返还，从而使农民拥有长期稳定的经济收益。

3.6 产业城市共同发展

城镇化能够稳定发展依靠的是产业发展支持，产业的经济效益使农民愿意聚集在此，保障自身经济利益的同时又没有离开自己的家乡。缺乏产业支持，城镇会出现空城的局面，不利于城镇的发展。政府要从产业化方向入手，从原有的土地规模扩张的思想转变成发展产业的思想。使工业的发展和服务业的发展得到有效提升，再利用有效的规划和扶持政策为产业的发展提供优质的条件，使城镇的产业化能够拥有区域竞争力，从而使本地的经济得到了提升，农民的经济利益也得到了保证。政府在保障产业化发展的同时，还要进行农民居住条件的建设，使农民拥有更舒适的居住环境，从而推动城镇向持续稳定的方向发展。

3.7 融资渠道多元化用于城市建设

传统的城镇建设，只是政府单一性的投资。为了推动城镇化的持续发展，必须改变这一模式转变成多元化的融资渠道。政府可以把目标投向国有企业，让国有企业的作用在城市建设中彰显出来，承担必要的城市化基础设施建设，实现融资任务。还可以利用银行政府合作，银行企业合作的方式，使融资的渠道进行扩展。政府还可以采取与私人部门进行合作，采取授予特许经营权的模式，运用利益共享和风险共担的方式，把市场竞争和激烈约束机制引入进来，从而使公共产品和服务的质量得到有效的提升。

4 结语

综上所述，城镇化的快速发展，土地经济的存在是必然和合理的。它的作用可以促进城市的成长，使城市建设的水平得到提升。而传统的土地经济已经满足不了城镇发展需求，需要利用新的发展路径和模式来促进城镇的发展。通过利用一系列的改革措施，使存在的问题进行有效解决，从而使城镇化发展向可持续和稳定的方向发展，达到城镇建设的最终目标。