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青岛经济技术开发区规划建设局 山东青岛 266300

随着城市的快速发展和经济不断强大，城市中汽车数量急剧增加，交通问题已经变成严重阻碍城市进一步发展的重要问题。由于汽车造成的交通拥堵，噪声污染，空气污染等已经严重影响到人们的生活和城市运转和建设，给人们的生活带来了诸多不便，交通问题和环境污染等成为全世界面临的城市病。基于此，各大城市将目光投向了轨道交通，并相继开始建设和规划，对疏导城市交通取得了较大的效果。轨道交通建设大规模建设在国内才起步，对沿线土地利用的影响认识比较少。因此，有关部门有必要针对轨道交通和土地价值之间的关系进行研究，明晰轨道交通和土地经济价值之间的作用机制。

1 轨道交通建设和土地利用的关系

（1）改变了土地利用性质。基于交通经济规律，改变了沿线土地利用类型。建设轨道交通，除了能够强化城市中心功能，比如金融功能外，还能够转变土地利用类型，使得各类土地沿着轨道线路呈带状分布。轨道交通设施的建设，实现居住用地和商业用地等的分离，比如疏散了居住用地。

（2）增强了土地开发。轨道交通的建设，使得沿线的土地性质发生了改变，同时带动着沿线土地的高强度开发。轨道交通的建设，孕育了新的经济增长点，吸引了商业建筑、居住人员以及就业人员。

（3）影响地价与房地产增值。开展轨道交通建设，会带动沿线地块价格以及房子价格的增长。除了上述影响外，轨道交通建设是否合理，直接影响着土地资源利用率。若规划不合理，则会造成资源浪费。现结合具体实践，分析轨道交通沿线的土地利用优化[1]。

2 轨道交通对土地的影响

2.1 轨道交通建设对对地价和房产价值的影响

在市场经济条件下，城市土地资源是稀缺资源，同时与土地区域位置也有较大关系，位置越好的土地价值越高，相应开发强度也越大。轨道交通改变了区域位置可到达性，也就较大影响的土地区位的优劣性。可到达性包含通行距离和时间两个方面，是一个有机整体，它要求通行距离短以节约费用，又要求有方便的通行网络以节约通行时间。轨道交通因为其高效的运行效率，缩短出行时间，提高了区域的可达到性，改变了土地利用模式，因此，轨道沿线的土地都会实现较大的增值。轨道交通可以使人们快速、舒适的出行，降低人们在通行过程中的疲劳程度和时间，居住或者工作在轨道沿线的居民，可以获得比那些没有居住在轨道沿线附近的居民更少的转移支出成本。另一方面，轨道交通的聚集效应又可以使他们得到更多的超额利润。可见，轨道交通可以降低沿线居民的出行成本，获得更多的收益，进而促进土地资产增值，房价上升[2]。

2.2 轨道交通对土地开发的影响

轨道交通普遍是经济社会发展的产物，但是，与城市总体规划相比，有一定的滞后性，表现在土地开发利用方面即为与土地利用规划脱节，将导致轨道交通资源浪费，影响区域经济发展进程。在土地复垦开发方面，平均挖损深度，桩基础密度，保存耕作层厚度以及土源、弃渣场地等方面都会影响土地复垦的效果。在土地功能属性方面，由建设用地转变为农业用地，尤其在耕地的难度系数高，但其土地复垦适应性强的情况下，对铁路轨道等工程用地进行土地复垦，从初期土地勘测到中期复垦项目规划、制定后期相关项目目标均需拟定详细的实施方案，地基拆除与估算投资方面也需要严谨科学的方法作为支撑，以期借助现代化的复垦技术构建和运行可行性的复垦方案。

2.3 轨道交通建设对沿线土地利用的影响

首先，城市轨道交通对沿线土地的利用强度会产生影响。无论采取高架还是地下形式，轨道交通占地都远低于地面公路交通，而城轨车站的集聚效应使得人口密集分布在沿线两侧及车站周边，促进土地集约化，提高土地利用强度，同时又保证了居住环境。美国学者哈里森分析美国几个主要城市，发现地铁线路每延伸1km，沿线住宅需求提升约15%。香港、圣保罗等城市在车站附近建立高密度住宅用房，并进行商业开发取得了立竿见影的收益。城市轨道交通的高可达性将使乘客（尤其是长距离乘客）更倾向城市轨道交通。因此，该地块对居民的吸引力也在增加，房地产开发商将开始涌入投资。随着区域居民人数的不断增加，高密度人口带来的巨大商业需求将推动商业发展。区域内各类配套设施的不断完善将吸引办公和娱乐的入驻，在轨道交通车站的集聚效应下，提高土地利用强度[3]。其次，轨道交通使沿线土地增值。土地价值的变化是由土地价格的涨跌来体现，地价上涨即为土地增值。不同交通方式，不同用地性质，距交通干线距离对地价的影响程度不同。

3 结语

轨道交通使人们在物理空间上可以实现快速移动，使得城市居住和工业区域划分开来，导致对轨道交通轴向开发产生较为明显的影响，在轴向区域及站点辐射区域内，商业和公共设施高度集中，土地使用性质将按照交通规律进行重新分布，进行土地资源的优化配置。轨道交通建设将对土地性质、城市结构空间和沿线土地价值产生极大影响，同时轨道交通建设时一项耗资巨大、周期长和系统化的大型公共交通工程，其对城市发展将会产生深远的影响，稍有不慎将会产生不可逆的损失，因此在分析轨道交通对土地利用影响的前提下，科学合理的将轨道交通建设同城市规划结合起来，才能相得益彰，促进城市向更好方向发展。