本刊记者/贾彦颖

维多莉亚花园公寓，一栋坐落于北京朝阳公园西门的环形高档住宅。远远望去，其极富现代感的波浪外墙设计，在周围众多中规中矩的建筑衬托下格外显眼，好似一艘正在航行的大船。

“地段好，交通便利，户型也是没得挑，这块地还是当年的地王呢。”房屋中介人员向记者热情地介绍着维多莉亚花园公寓的众多优点，最后谨慎地加了一句“就是物业不太好”。

高档住宅无人管开发商变身“老赖”

据了解，维多莉亚花园公寓的物业管理问题一直是困扰该小区200余户居民的老大难问题，居民们提起来有一肚子苦水要诉。

“家居黄金地，人在幸福中。”小区业主袁先生如今还清楚地记得维多莉亚花园公寓开盘时的宣传标语。他告诉记者，2006年和妻子决定买下这处房产时，一家人充满了对未来美好生活的憧憬，幸福无虞的家庭生活似乎就要扬帆起航。

“维多莉亚项目的设计规划确实很不错，当年在中国大部分建筑还是呆板的垂直板楼时，我们小区就大胆地采用了环形西式设计风格，甚至还拿下过鲁班奖，这可是中国建筑行业工程质量的最高荣誉，小区因此也名噪一时。谁能料到开发商利欲熏心，把好好的小区弄得一团糟，我们一众业主跟着倒了霉，糟心事也越来越多。”袁先生摇摇头，无奈地说道。

据了解，2006年前后看到房子卖得好，维多莉亚花园公寓的开发商——北京正旭晶典房地产开发有限公司动起了违规加盖的歪脑筋。

公开资料显示，维多莉亚花园公寓项目于2004年取得2004规（朝）建字0108号《建设工程规划许可证》，地上10层，地下2层，建设规模总计为48002平方米。小区开发商未经行政主管部门批准，擅自加建一层，增加面积4071平方米，构成违法建设。

不久，相关部门依法对其进行了处罚，2009年11月17日北京正旭晶典房地产开发有限公司向北京市规委缴纳了罚款，违建变为“合法”建筑。

随后，尝到甜头的开发商又进行了第二次违建，擅自在小区顶层加盖了835平方米阳光房，并公开出售。

对于这处二次违建，北京市规委表示“一事不二罚”，即“交钱不能了事，必须立即拆除”。2010年10月，朝阳区规委执法大队对阳光房进行了部分拆除，但已销售的部分阳光房变为了私产，住上了人，拆违已非常艰难。

“从这以后破坏规划的维多莉亚花园公寓成为一处无法规划验收，无法大产权登记的灰色小区。”袁先生告诉记者，为了拿到房产证，小区业主们开启了漫长的维权之路，在开发商不闻不问的情况下，自行与各部门协商，在走访40余个部门后，才于近年陆续拿到了房本。

“在此期间，开发商眼见无利可图，开始断缴水、电、气、热等各项费用，成为名副其实的‘老赖’。”袁先生表示，小区的管理水平在近些年可以说是急转直下。

水电均“来历不明”愁坏小区居民

“不给第三方物业钱，导致多个正规物业接连撤场，现在开发商弄来了一个万事不管的自管物业，导致物管真空；欠国家电网多年电费，导致过去几年小区经常停电；供暖费也一度拖欠，不管收缴，供暖公司只能上门一户户地收，但由于管道年久失修，每年冬天暖不暖和都是未知数。”提起开发商成为“老赖”后小区出现的种种乱象，居民们个个气愤不已。

业主时女士告诉记者，她2018年入住该小区。让她难以置信的是，这处看似身处黄金地段的高档住宅居然时常会出现断电情况，尤其是晚间用电高峰期，一周内总有两三天会突然断电。夏天用电高峰时，则每天都会断电。

时女士称，六七月份断电是最严重的，一天会断电三四次，每次最少两三个小时，遇上“电路改造”时则直接会停电两三天。

“只要长时间停电，物业就会说正电路改造，但我们也没有看到有人来施工。”由于无法忍受长时间停电，时女士只能带着老人和年幼的孩子频繁去住酒店。“今年六月份，我家住酒店就花了近两千块，真是有家不能住。”

记者在采访中得知，2015年业主们曾给电力公司打电话询问停电原因，这才知道小区没有按时缴纳电费，所以时常被断电。

“小区一直欠着电费，才会断我们的电。可我们业主却按时把钱交给了物业，怎么会出现这样的情况。”时女士说，有老业主告诉她，该小区建成后并未马上完成验收，属于“临时电”，只能由开发商负责电费。由于没有独立电表，业主都是把钱交给物业，让其代缴电费，但显然没人去交过这个钱。

该地区街道办的工作人员证实了时女士所言，维多莉亚花园公寓小区自建成后一直采用临时用电。经他们向供电公司了解，该小区开发商自管物业自2017年起，已拖欠朝阳供电公司电费200余万元。其中，2017年拖欠电费约51万元，朝阳供电公司已起诉开发商并胜诉，但欠款尚未追回；2018年至今拖欠电费100多万元。

为解决小区居民用电问题，街道办事处将小区划入老旧小区改造项目，电力部门会对小区用电进行改造。目前，小区外的供电改造已完成。小区内电网配电设施改造已获批，预计在今年年内开工。

“还有水的问题，我们这里高的楼层漏雨水，低的楼层反脏水，家家停过水，真不知怎么办好。”小区另一位住户康先生表示，小区的地下管道一直没有专业维护，他在维多莉亚住了8年，家里被地漏反上来的脏水泡过好几次，被迫换过两次地板。对于未来生活，他依然充满担忧，毕竟小区的安全漏洞实在太多了。

安全事故频发 业主弃房不住

康先生的担忧并非个例，记者在维多莉亚花园公寓业主自发组建的微信群中看到，这个150多人的群里，几乎每天都有人提示大家注意安全。

“我们D座的电梯又不好用了，大家乘坐时一定小心，矮楼层的就走楼梯吧。”一名业主在群中留言道。

原来，由于开发商和其自管物业的不闻不问，小区内的电梯早已是“百病缠身”。

“楼内的两部电梯，只开一部已经成了常态。每到上下班时间，我们都要等上两三趟才能上楼，非常不方便。有的时候电梯走一半就会突然停下，等一两分钟，再继续走，特别吓人。”业主袁先生告诉记者，小区内电梯时常出现故障，几乎每个月都有一半时间无法正常使用。

2017年5月，小区内的一部电梯就曾将一位八旬老人困在梯厢内，老人大声呼救无果，险些晕倒在电梯里，后来还是邻居发现后设法救出了老人。

惊恐万分的老人，自此以后死活不肯在小区继续居住。儿女们也怕老人再次受到惊吓，无奈就近在其他小区租了一处房子让老人住。

同年8月，一位租户也被困在电梯中，更为惊险的是，电梯还发生了坠梯，从十楼直接坠至底层，幸而该名租户只是受了轻伤。

为此，业主们几年来多次找到开发商自管物业，要求对电梯进行年检和维修，但是都被对方以“没钱”拒绝。“电梯出现故障，会威胁到住户的生命安全，我们没办法忍受物业这样不作为。”今年开始，一些业主开始拨打12345热线求助。

针对小区15部电梯自2017年12月至2019年7月均未按规定由维保单位进行维护保养，其中1部电梯因配件损坏而停运等情况，地区街道办事处方面表示，接到投诉后，已联系开发商并要求其筹措资金，物业已重新与北京中建英杰机电安装有限公司签订合同并已支付费用，对小区15部电梯进行检修。

“现在大家只能盼着机电公司赶紧来修，我们也担心街道办用这样的方式帮我们修一次，但后续开发商还是不管，真希望能彻底解决多年来大家的这块心病，”袁先生说，小区各种安全隐患频繁“上线”，让大家日子过得提心吊胆。除了电梯损坏，消防通道多年被锁，监控设施形同虚设，多户墙体漏雨渗水严重等问题，依然困扰着每一个住在这里的人。

业主委员会成立难 居民期盼新物业

记者在采访中遇到了一位小区物业工作人员，对于记者提出的各种问题，该名工作人员均以不知情、不确定的理由拒绝回答。

“我们都是新来的。”该工作人员表示，他们只是负责按照“上面”的要求干活，具体的事情都不清楚，也从没跟开发商接触过。

小区门口的执勤保安也表示，自己这个月刚刚上岗，对小区情况不了解，这段时间业主们总是来问自己小区的安全问题，从未接受过岗位培训的他实在压力很大。

“现如今，开发商的董事长已被列入失信被执行人名单，逃去海外。但我们的日子还要过，维多莉亚的居民只是希望安居乐业。”业主们表示，现有的物业基本形同虚设，希望成立业主委员会，更换专业的物业公司前来管理。

一些业主提供的资料显示，从2016年至2018年5月，小区曾两次筹备业主大会计划成立业主委员会，希望引进一家优质物业把小区管理好，但最后的结果均是街道办不予备案。2017年8月，居民向地区街道办发起启动物业接管程序申请，请求政府接管，也被街道办驳回。

“我们对现在的物业非常不满意，为什么不能成立业主委员会更换物业，维护自己的权利?”有业主多次打电话询问过街道办。

街道办事处工作人员称，维多莉亚花园公寓小区业主曾于2017年向街道办事处提交申请成立业委会相关资料。根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号），居民小区成立业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。小区申请成立业主委员会的业主专有面积并未过半，故成立业委会申请不予通过。

目前，街道办事处已向申请业主介绍了相关情况。下一步街道办将根据业主的申请情况，按照相关程序予以推进。

“为了能顺利成立业主委员会，我们很多业主都自学了《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，我们对建筑物总面积的定义存在异议，所以并不认同街道办的认定，还会和他们继续协商。”业主袁先生表示，为了能提升居住质量，多半业主还是在努力与街道办沟通，希望重启成立业主委员会的计划。

在采访临近结束时，袁先生苦笑着告诉记者，今天家里又用不上水了。他们的业主微信群又发布了新消息，小区里的水泵又突然坏掉了，需要停水抢修。