罗鹏群

摘要：近些年，房地产行业發展的速度十分迅速，政府对房地产行业的房价也出台了一系列的调控政策。房地产企业在如今的政策环境下面临着投融资渠道减少的问题，传统的投融资模式已不能完全适应企业发展的需求，企业需要拓宽投融资渠道，创新形势下的投融资模式。本文详细地分析了房地产企业投融资过程中存在的问题，并根据问题提出了相应的对策，以此来帮助企业拓宽投融资路径，使企业能获得更加长远的发展。

关键词：房地产企业;融资路径;策略

一、新形势下我国房地产企业投融资活动存在的问题

我国的房地产行业进入21世纪以来，发展的速度非常快，房地产企业数量在不断的增加，地产的规模也在逐渐的扩大，截至到2019年，根据国家统计局的调查显示，2018年我国房地产企业全面拥有到位资金16.59万亿元，相比2017年增加百分比为6.4%，增加速度比例在1到11月份回落百分点为1.2，在相比2017年回落百分点为1.8;其中，我国国内的贷款2019年为2.4亿元，相比2017年下降4.9%;外资的利用额度为108万亿元，相比上年下降35.8%;企业自己筹借的资金为5.58万亿元，增加百分比为9.7%。根据以上数据可以发现房地产企业的融资在逐渐的减少外资以及国内的贷款，在自筹资金方面的占比逐渐的增加，整个房地产企业的发展趋势是良好的。房地产企业要想跟上整个行业步伐，则需要不断的创新融资渠道，并加强对资金的管理，提高资金的使用效率。目前，新形势下我国房地产企业存有的投融资问题如下三方面，分别是资金管理机制不够完善以及中小企业面临融资困难和房地产企业的资金结构不够合理，具体分析如下：

（一）资金管理机制不完善

房地产企业的运营模式一般是先购买土地用于建设，然后开始施工建设楼盘，最后楼盘建完后对外销售。从运营模式来看其中的资金周转需要的时间较长，有可能会出现资金链断裂的风险，毕竟建设整个楼盘需要的时间比较长，整个工程的进度并不能完全的把控到位，有可能出现工程逾期的情况。投资房地产企业的前期，需要投入资金额度较大，若是出现工程推迟完工，则会耽误房地产企业销售楼房的相关安排，那么资金回流的时间自然而然就会延长了，随之而来的就是偿债利息的增加，资金周转出现问题则导致企业的整体经营利润有所下降。房地产企业要想获得持续发展，资金流在其中起着尤为关键的作用，但是房地产企业资金筹措的管控细节不到位，则导致资金的使用、审批、管控等相关流程都不是很规范，缺少统一的规章制度来给予保障，使得资金在企业内部的运转环节中出现采办额度超支和融资成本提高以及资金的使用效率低等等的问题，与此同时，资金管理的核对机制在企业内部不完善，则致使资金的流向难以全部掌控，企业可能因此而遭受不明不白的损失，这些问题对于房地产企业而言，将会对其未来的进步与发展造成严重的影响。

（二）资金结构不合理

根据企业所筹款项的来源和形式以及占总资金的比例不同，那么企业的融资结构可以大致的分为外源和内源两种结构。其中的内源融资是指房地产企业将企业经营的一部分收益留存进行内部投资，这样的融资方式大大的降低了融资风险和成本。另外的外源融资结构分为直接融资和间接融资，是企业通过对企业之外的其他主体进行融资。直接融资是指在没有金融中介的前提下进行的融资，而间接融资时指银行在其中作为中介进行融资。

房地产企业的资金结构如果长时间的不合理，对间接融资的依赖性较强，这对于企业而言，将会增加财务风险，企业的流动资金存储不足难以支持企业经营，那么企业将会承担自己无法负担的债务，从而长期的处于财务危机的境地。所以，企业应该在间接融资的同时，适当的增加其他融资渠道，使得资金结构不会过于失衡，那么企业的偿债风险也能够有所降低。

（三）中小房地产企业融资困难

在我国，大型的房地产企业相比中小房地产企业，其中的内部控制将会更加的成熟合理，财力也比中小房地产企业雄厚，信誉也较高，那么在激烈的市场竞争中，金融机构更加倾向于贷款给大型房地产企业，因为大型房地产企业的还款有所保障，这对于大型房地产企业而言，融资困难大大得到减轻，为大企业扩大经营规模给予了更多的支持和帮助。但是，中小房地产企业将会面临融资难的困境，企业的持续经营中，资金难以提供根本性的支持和保障，这极其不利于中小房地产企业的发展。

二、新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略

（一）通过房地产基金进行融资

房地产企业的基金要想获得发展，需要增加大量的资金投入进去，资金的投入以及管理需要专业的具有投融资管理技能的人才来负责。目前，不仅国内的房地产资金在持续发展，国外的房地产资金的发展速度也越来越快。中国的政府针对楼市热度过高的现象也出台了相关的宏观调控措施来加以限制，国内的房地产企业中并没有形成科学合理的资金管理机制，并且整个行业中买卖双方的信息存在着不对称性，这就导致基金难以规范的管理，规模也不是很大，但是房地产企业在发展的过程中，将会不断的加大对资金的需求，那么房地产基金很有可能成为房地产企业未来进行融资的主要渠道之一。

（二）通过经营性物业进行融资

经营性物业是指房地产企业已经建立完成的并且开始售卖的办公用房和商业营业用房，这些房产能为企业带来更多的流动资金，同时销售量也比较乐观，还款也有所保障。经营性物业贷款指的是物业的所有者在发放贷款时以物业作为相应的抵押，这种贷款方式的还款年限通常都比较长，最长有15年，这属于经营性物业融资的优点，但是也存在相应的缺点，贷款的额度有所限制，不能超过房产总投资的70%。经营性物业融资作为一种新融资模式，对于房地产企业的发展而言是非常适合的，其中融资必然存在一定的风险需要加以防范和控制，房地产企业需要对风险进行专业的评估，能为企业融资降低风险，还能增加经济效益。尤其是在风险管理方面必须要监督楼房的销售动态，全面做好资金的预算，并根据贷款额度制定相应的还款计划，确保能按时按量的还清款项。

（三）通过产融结合进行融资

产权结合的融资方式对于企业而言将能够获取更多的经营利润，帮助企业扩大经营规模，从而提高在激烈的市场竞争中的竞争力，具体的融资是将产业与金融业相互结合，通过参股、持有股份、控制股份等参与方式来进行内在的结合，从而使得企业能够提高整体的收益率并且实现组织的目标。房地产企业的产融结合在市场中是一种新融资手段的尝试，但我国在这方面的发展还不是很成熟，其中存在着一定的风险，若是能够对风险加以控制，则可以作为房地产企业融资渠道的补充。

（四）通过房地产证券化进行融资

房地产证券化是一种资产收入导向型融资，具体指的是将房地产的投资性质变为有价证券的形式。这种融资的形式对于房地产而言，其优点是证券种类多种多样，不同于通过银行来融资，而是直接向社会资本市场融资，这样能够极大的降低融资的成本，提高资本市场的效率以及安全性，但在一定程度上也存在缺点，其中的法律关系错综复杂，而目前的法律法规还没有健全，以及资本市场的发展还尚未成熟，所以应该加强资本市场的法律法规的完善，从而使得市场交易能合理有效的进行。

三、结束语

房地产企业在激烈的市场竞争中，需要不断的创新投融资模式，跟随国家的宏观调控政策而进行相应投融资模式的改进，这样企业才能在新形势下满足自身实际的资金要求，并且增加融资渠道。其次，企业在进行投融资的过程中，必须加强对资金的管理，做好风险的防范与控制，并降低融资的成本，帮助房地产企业在未来的发展中能获取更高的经济效益，同时能在激烈的市场中持续健康的发展下去。

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