李玉丽

（130000 吉林精正工程咨询有限公司 吉林 长春）

一、业主与物业服务企业之间的法律关系

2003年9月1日实施的“物业管理条例”为法院审理物业费纠纷提供了重要的法律依据；在新形势和新问题的背景下引入财产保险纠纷；“民法通则”，“合同法”和“物权法”等主要法律法规在规范和指导此类案件的统一标准和标准方面发挥了作用。业主在建筑部门所有权理论中被称为建筑部门所有者。物业服务法律关系的主体是业主/物业用户和物业服务企业的管理行为，对象是物业和物业服务企业。管理法律关系中的权利和义务。应该注意的是，所有者和财产使用者负责连带债务。业主或业主有义务在约定的范围内向物业服务企业支付物业费。在房东承担共同责任后，业主可以收回赔偿金。

二、业主与物业服务企业之间物业费纠纷的实务考察

（一）物业费纠纷案件呈现“二高一难一少”

2015年1月至2017年3月，S 法院共收到286项财产费纠纷，159项撤回纠纷，23项调解，92项判决，8项撤诉，63.6%的案件存在以下问题：与同期的小额诉讼相比，审判日数从2015到2017年更高。S法院申请小额索赔的平均审判天数为48天，而财产纠纷的平均审判天数为56天。财产费纠纷很小，司法成本很高。实施登记制度后，物业公司逐年起诉业主拖欠物业费纠纷，一般情况下物业费纠纷案件少，法律费用金额低，但进入诉讼程序后，程序交付，调解，求爱等是不可或缺的。因此，争议解决效果不佳，调解时间较长，导致诉讼费用较大，为0.3。它涉及复杂的法律关系和难以解决的纠纷。大多数服务合同都是由开发商和房地产公司在早期签署的。房地产公司和房东之间没有重新签订新的物业服务合同。业主通常不熟悉以前的物业服务合约的内容，并且不承认。与此同时，业主希望通过拒绝支付物业费来解决开发商的遗产问题和物业服务的质量问题。物业公司倾向于将剩余的问题推给开发商，这使争议解决方案达到0.4，而所有者主要是被告。活跃的诉讼当事人很少。大多数法院财产费纠纷案件是财产公司起诉业主收取物业费。业主经常通过被动参与物业费纠纷解决物业服务质量和房屋质量问题。

（二）业主、物业服务企业的权利认知存在偏差

一些物业管理公司有不合理收取物业费的现象.通过对案件样本的分析，发现一些物业服务公司普遍存在物业管理费制度不足和管理混乱的问题。由于房屋，照明和公共设施的不合时宜的维护，任意扩大收费范围，提高收费标准，任意建设和改变房屋和公共设施的使用等，都被拒绝了，混乱加强了业主和物业服务公司。这种矛盾不利于“案件被封闭”。业主与物业公司之间的关系不明确，权利已确定。通过上述分析，可以发现大多数业主并不清楚他们与物业服务公司之间的关系。争议发生后，由于司法诉讼费用高昂，他们倾向于关注投诉权。这在一定程度上解释了。样本案例中绝大多数业主是物业服务公司起诉支付物业费和被动诉讼的案件。

三、物业费纠纷中抗辩主张的合法性判定与规制

（一）建议物业服务不符合标准，服务质量有缺陷

在实践中，一般情况是物业服务企业起诉业主支付物业费。业主未能达到业主提供的物业服务的法定或协议标准，或服务质量不足以拒绝支付辩护费或减少物业费。法院很少采用业主的这种辩护。由于广泛的物业服务项目和相应的标准，由于业主的个人感受不同，很难有一致的标准。考虑到社区财产纠纷涉及更多业主，豁免或降低物业费用标准将不可避免地影响财产。公司的服务质量和业主的整体公共利益。

（二）建议物业服务项目的价格计算基础不符合

如果物业公司在订立物业服务合约时属于欺诈行为，则物业服务项目的价格计算基准并不匹配。如果物业公司计算物业服务价格的电梯数量和泵机组数量与实际价格不符，则应根据实际数量重新计算价格。根据“合同法”，物业服务企业有权要求人民法院或仲裁机构变更业主在欺诈情况下订立的合同。

应当指出，由于欺诈而撤销和变更的权利为1年，“合同法”第55条第1项的规定，享有撤销权的一方知道或应当知道撤销的日期。如果撤销权在一年内未行使，撤销权即告终止。业主的变更权利取决于业主会议的决定。该过程复杂，困难且耗时。由于排除期限，所有者的权利变更很容易消除。因此，在试验实践中，排除了变化期的开始时间。排除期的起点由业主会议决定，以确定物业公司的欺诈行为。

（三）承诺逾期付款费用太高

当物业服务企业追讨业主所欠的物业服务费时，将要求业主按照合同承担相应的滞纳金。延迟付款费的性质实际上是所有者未履行合同时必须承担的违约赔偿金。业主应承担负担；如果合同没有规定延迟付款费用，物业服务企业无权收取滞纳金。作为违约赔偿金的一种形式，逾期付款费用适用于违约赔偿金的相关法律标准。

根据违约金的法律规定，业主主张延迟支付费用一般会减少。“合同法”第114条规定，业主可以要求法院减少过高的滞纳金；“合同法”的司法解释规定，当事人约定的违约金超过损失的3%，一般可以被认定为“过高于合同法第114条第2款规定的损失。”值得注意的是，在审判实践中，法律上传唤所有人拒绝出庭，法院将依法缺席审判。如果物业服务企业按照合同的延迟付款方式主张权利，虽然商定的标准明显过高，但是如果法院没有出庭，则应当减少原告要求的违约赔偿金额。在实践中，意见是不同的。笔者认为，根据公平原则，应当减少过高的违约金。