艾苗苗

（100088 中国政法大学民商经济法学院 北京）

1 承租人优先购买权的概念及其行使条件

承租人优先购买权属于优先购买权的一种，是指在租赁合同的有效期内，当出租人出卖该租赁的房屋时，依照法律或者合同约定，房屋承租人在同等条件下享有优先于第三人购买该租赁房屋的权利。优先购买权的理念与我国传统有着紧密的联系，有关规定最早可以追溯到唐朝。优先购买权的存在是具有其价值的，第一，利于有效地利用资源，承租人行使优先购买权实际上是将所有权和使用权合二为一了，简化了武商关系，有利于物的有效利用，作为房屋的使用权人，对该房屋也更加的了解，另外如果承租人有优先购买权，在一定程度上将来可能成为房屋的所有权人，为了维护房屋的价值也会更好地尽到管理的责任。第二，有利于降低交易的成本。承租人基于合法的租赁关系而占有房屋并进行使用，双方对对方的情况的相对了解，可以省去出租人再寻找买房所耗费再商谈和履行上所产生的花费，而对于承租人来说，和出租人进行交易相比起第三人，可以免于交付房租的费用，双方长期租赁关系下也对彼此更加信任，交易的风险更小。

依照法律的规定，当出租人要出卖房屋的时候，承租人和出租人之间房屋买卖合同的成立只需要承租人单方行使权力，这其实也是对出租人处分自己房屋的一种限制，所以为了平衡双方的利益，承租人行使优先购买权也需要符合一些条件。大前提就是承租人和出租人之间存在合法有效的租赁合同，这是行使优先购买权的基础。其次，出租人要出卖该租赁房屋，即意欲将房屋出售给第三人时要尽到通知义务，承租人可以享受优先购买权，在赠与、政府公用，以及涉及到继承关系的房屋所交易等情况下变更房屋的所有权就不存在优先购买权。第三点，行使优先购买权必须在同等条件下，这也是最重要的一点。这是为了避免对出租人的权益造成损害，承租人必须接受和第三人同等的交易条件才可以行使优先购买权，如果第三人给出的条件优于承租人就不能行使优先购买权。当然，同等条件也不能刻板的理解为绝对相同的条件，除了成交价格，还要考虑承租人是否能在付款的期限和方式上承担和第三人同样的义务。在满足上述条件且出租人尽到通知义务的情况下，承租人行使优先购买权要以明示意思做出，在权力行使的期限内不能对交易条件进行变动也不可以撤回。

2 我国房屋承租权优先购买权制度的完善

优先购买权还是存在可侵害性，现实中存在下面几种情况。第一，出租人不履行通知义务。上文讲到出租人要出卖房屋时应该尽到通知义务告知承租人，一边承租人选择是否行使自己的优先购买权。如果因为没有收到相关的通知而无法知悉房屋出售的信息，会出现除斥期间届满而丧失优先购买权的情况，对承租人的合法权益造成侵害。出租人在房屋出卖后一直不对承租人进行通知，对承租人长期不行使优先权的权利保护问题，我国法律还未做出规定。另一种情况就是出租人为了追求更高的利益，与第三人恶意串通签订“阴阳合同”，故意提高条件使得承租人无法满足“同等条件”来阻碍承租人行使优先购买权。对于这种情况应该明确救济规制，如果出租人不履行告知义务而导致承租人的优先购买权消灭且造成损失，就构成侵权，应该对其进行赔偿。如果承租人已经表示要行使优先购买权，而出租人拒绝过户或者在承租人不知情的情况下与第三人办理过户，属于违约行为，至于“阴阳合同”，如果承租人可以证明属于故意且损害了其合法权益，法院应该判决该合同无效。

对于我国承租人优先购买权制度在立法上还有一些应该进行完善的地方。第一，可以建立房屋租赁公示制度，目前我国该项制度并不完善，房屋租赁信息没有统一的进入房产市场信息系统，公开查询机制缺乏可操作性，即使租赁关系双方当事人办理了登记备案，第三人也没法及时的获取相关信息，缺乏实际效力，还是无法很好地防范潜在的交易风险。第二，要完善承租人的举证证明责任。如果是因为出租人的过错没有尽到告知义务使得承租人丧失优先购买权可以主张赔偿损失，那么承租人也应该证明自己表达了行使权利的意愿。如果出租人没有过错，承租人自身无法满足行使优先购买权的能力，那么对其来说即不存在什么损失，而损害赔偿是以损害事实为基础的。第三，明确优先购买权受到侵害的赔偿范围。在目前的司法实践中，承租人优先购买权受到侵害的赔偿很难在客观上衡量。承租人的优先购买权受到侵害，丧失的是一种在同等条件下购得该租赁房屋的机会，赔偿范围中寻找新的租赁房屋和搬家等费用还比较容易计算，难以具体化的赔偿数额是可能性损害，对于承租人丧尸的机会，可以根据承租人行使优先购买权的可能性和出租人的主观恶性程度酌情判定。

3 小结

近年来我国城镇化进程加快，人口流动性高，伴随着人口流动对居住需求的增多，也使得房屋租赁成为了普遍的现象。房屋承租人优先购买权制度的存在有很长的历史，必然有它本身特有的价值和意义，他在很大程度下发挥了稳定租赁关系的作用，降低了交易成本，也给与处于相对弱势地位的承租人的合法权益一定的保护。不过一个完善的制度应该有较为完整的法律的规定和具体的法律解释和适用规则。应该在设计上予以完善，以平衡承租人，出租人和第三人的利益。