张琪

【案情摘要】

2016年4月19日，张某和刘某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买其公司开发建设的商品房一套作为婚房，建筑面积为140.29平方米，总价款1064100元（壹佰零陆万肆仟壹佰元整）。

谁知，到了合同约定的交房期限，开发商仍然不能交房，并且明确告知当年不能交付商品房了。张某和刘某二人一下傻眼，这意味着婚礼不能如期举行，而且是否能在第二年的“十一”完成装修也是未知数。

我们来看一下案涉合同的具体条款：

《商品房买卖合同（预售）》约定，张某和刘某于2016年4月20日前，一次性付清全部房款;开发商于2016年9月30日向买受人交纳商品房。开发商预期交房的违约责任：“逾期之日起，按已付购房款万分之一计算”。但在办理房产证的条款项下，办理时间及违约责任空格处全部打×。

张某和刘某于2016年4月20日一次性支付了全部房款，但开发公司却于2017年4月19日才将商品房交付张某和刘某。并且，至今未能办理房屋所有权证书。

那么，对于张某和刘某的损失，购房者该如何维护自身的权利呢？

【法律解析】

上述案例中分别涉及两种违约责任：逾期交房与逾期办证。1.若合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约条款，则购房者可依据违约条款，主张权利（包括解除合同或者继续履行合同而请求开发商支付违约金）。2.若合同中没有约定逾期交房与逾期办证的违约条款，则购房者可以按照《最高人民法院關于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定，主张权利包括解除合同或者继续履行合同而请求开发商支付违约金。

上述案例中，购房者可以索要的违约金数额：1.开发商预期交付商品房的违约金按合同约定执行：已付购房款×0.01%×违约天数;2.逾期办证的违约责任因合同未明确约定，按相关法律条款执行：已付购房款×中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息×违约天数。

【相关条款】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【律师建议】

辽宁玉乾律师事务所高尚律师建议，一般而言，在住宅交付时，开发商应该给予购房者商品房产权证，如果缺少，购房者有权拒绝接收房屋。如果已经入住房屋，却没有在规定时限内拿到产权证的业主，应该及时寻求法律帮助，避免因为诉讼时效（2年）过期，而不能保障自己应有的权益。此后过了一定的期限，房产商还是没有办理产权证，购房者可以要求退房。

商品房买卖中，开发商经常处于强势地位，而购房者处于相对弱势地位，若开发商违约，购房者可积极主动维权，扭转被动局面，争取自身的合法权益。

编辑/李文勇