范曳杉

前不久，一项名为“中国人借钱6成用来买房”的话题上了微博热搜榜，并以极快的速度引起了广大网友的共鸣。

据悉，这是西南财经大学中国家庭金融研究调查中心与蚂蚁金服集团研究院联合发布的《中国家庭金融调查专题》报告中所提出的，该报告自2011年启动，持续追踪355个城市、4万户家庭的债务情况，最终得出结论：中国家庭的债务风险可控，但也有近6成的债务集中在房贷上，相对突出。

报告数据显示，自2013年起到2018年，中国家庭因买房而负债的住房贷款占家庭总债务的55.6%，其中因多套住房负债的家庭数量，也呈现出逐年递增的趋势。以2017年到2018年为例，多套住房贷款的在总负债中的占比由62.9%升至65.9%，由此，也足见国人对买房的热情。

除了房价本身的价格涨跌，房贷利率的调整等问题也同样受到广大购房群体的关注。那么，对于现在的个人住房贷款利率政策规定，你又了解多少呢？

房贷利率换锚 “LPR+基点”

2019年10月8日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。公告中规定，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

这也就意味着，房贷利率将不再与“基准贷款利率”相关联，而是转为与“LPR利率”挂钩。随着新版房贷利率的正式执行，“基准贷款利率”也将开始逐步为“LPR利率”所替代，正式完成“换锚”。

该公告发布之前，购房的房贷利率锚定的是央行规定的5年期基准利率，其定价也是按照“基准利率上浮倍数或优惠折扣”来进行计算，现在锚被换成了LPR，其计算方式也改成了“LPR+基点”的形式。

除此之外，房贷利率的调整时间也发生了一定的变化。以往的房贷利率由基准利率决定，其生效期限也随着基准利率的改变而进行调整，一般是从第二年的1月1日开始执行新利率，因此调整的次数也不会很频繁。

而新政策出台后，决定房贷利率的因素变成了LPR，而LPR又是每月出台一次，且每个月都可能进行调整。所以，新政策实施后，房贷利率的调整方式也成了购房借贷人的一个关注点。

央行在新政策的相关规定中提出，借贷人在和银行签订购房的借贷合同时，需要约定选择一个“周期”，并在一年或几年后进行重新调整，也可以在合同期限内都维持同一利率，主要还是需要购房借贷人与银行进行双方协商后决定。

其实，在2019年8月20日，中国人民银行就已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场利率，既LPR。所谓“LPR”，则是由各报价行依照公开市场的操作利率加点形成的方式进行报价，并由全国银行间同业拆借中心进行计算，从而为银行贷款提供相应的定价参考。

同时，LPR也由原有的1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期两个期限品种。

截至10月21日，新版LPR的1年期利率为4.20%，5年期以上则为4.85%，较8月20日首次公布的报价调降5个基点，较9月20日公布的报价持平，且在发布新的LPR前有效。

多地多行已开始执行新政策

央行宣布，按照“因城施策”的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，各自确定辖区内首套、二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

而自10月8日发布公告以来，目前已有多个地区的18家银行公布了相关报价，并开始落实、执行LPR利率，还以此为依据，制定了相应的个人住房贷款的定价基准。

以北京为例。多方数据显示，北京地区内商业银行房贷利率的变轨正在有条不紊地推进中。由中国人民银行给出的相关数据可知，新政执行后的北京个人住房贷款的定价基准规定如下：

首套个人住房贷款利率不低于相应的期限LPR，即贷款市场报价利率+55个基点，同时按照2019年9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%来计算，其首套住房贷款利率不低于5.4%，较之之前大部分银行所执行的个人住房贷款利率水平提升了0.01个百分点。

二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，其贷款利率水平不低于5.9%，较之之前提升了0.02个百分点。

除此之外，其余地区的新版利率规定也相继出台。如上海地区规定，首套住房贷款利率不低于4.65%，二套个人住房贷款利率不低于5.45%；广州地区规定，首套住房贷款利率不低于5.39%，二套个人住房贷款利率不低于5.635%；深圳地区规定，首套住房贷款利率不低于5.15%，，二套个人住房贷款利率不低于5.45%。

LPR对居民房贷的影响

那么，新版利率较之旧版利率，购房者受到的影响究竟如何呢？让我们先来用几组数据进行一下简单直白的比较吧。

假定某人在北京购入首套个人住房，其中商业贷款120万元，还款期限为30年。在LPR新政策实施之前，北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率；在新政策的规定下，首套房贷的利率最低界限值为5.4%，而购房者的一般购房贷款期限为20年到30年不等。

那么，按照等额本金的还款方式计算，每月月供多出约9.03元，而按照等额本息的方式进行还款，则每月多出13.31元。如此看来，新政策对于还款金額似乎也没什么太大的影响。

除了房贷还款，也有部分购房借贷者会担心自己以前办理的贷款利率是否需要调整。根据相关规定，以2019年8月16日为时间节点，在此之前已发放、已签订合同未发放的贷款，原则上会按照原合同上的利率执行，不作调整；如果客户本身有需要，也可以在与银行协商一致后，将合同上的相关内容参考利率基准调整为LPR。

同时，还需要注意的是，公积金贷款暂不参考LPR定价，公积金个人住房贷款利率政策也暂不调整。

所以，综合考虑“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大政策，以及近期央行全面降准等政策，预计未来的房地产市场也将会是持续宽松的状态。

对于广大购房者而言，属于刚需的首套房，其房贷利率会保持相对稳定的状态，长期下去更有可能呈现出下降的趋势，但非刚需的二套房利率还是会保持相对较高的存在。