房地产企业筹资管理探索

2019-11-28薛春燕

财经界·上旬刊 2019年11期

薛春燕

关键词：筹资管理房地产企业对策

一、引言

伴随新一轮城市群、城市圈建设规划的产生，社会主义基础设施建设更为完善，各地房地产行业竞争态势将更加剧烈，使得房地产企业不得不寻求改善自身经营管理现状的途径，而筹资管理就是契机之一。因此，房地产企业开始不断探寻自身筹资管理当中的薄弱环节，从而规避融资风险、提升筹资效益，继而为房地产业务的健康运转注入稳定“血液”，以促进房地产企业的健康稳步发展。

二、房地产企业筹资管理现状、特性及薄弱环节

（一）房地产企业筹资管理现状及特性

作为房地产行业的主体组成部分之一，房地产企业为我国第三产业发展贡献极大，同时房地产企业有助于国民经济发展在质量层面获得长足提升，所以需要明确房地产企业的筹资管理现状及特性。一方面，房地产企业的筹资管理现状主要体现为经营运转的需求。也就是说，房地产企业需要建设一系列房屋买卖项目、房屋租赁项目等，这些项目对资金及预付资本的规模要求极高，使得房地产企业在运转项目过程中需要投入大量资金及资本，因而房地产企业需要通过筹资管理来为自身业务运转创造资金流、现金流;另一方面，房地产企业的筹资管理特性主要体现为筹资方式、筹资需求方面与其他行业的区别。根据房地产企业的项目运转需要，其筹资特点包括筹资周期长、筹资额度大、筹资恢复速度低等等，因而房地产企业往往存在几种较为常见的筹资方式，包括股票筹资、债券筹资、贷款筹资及信托基金筹资等。从筹资来源区别，房地产企业主要通过债权融资、股权融资来提升自身资金流、现金流水平，最终保障业务运转的长期可持续性。

（二）资本结构调整、资金管理中的不足

针对房地产企业筹资管理的薄弱环节，多数企业不断改進资金筹措活动，从而促使资本结构得到调整、资金管理水平得到提升，但是，房地产企业依然存在资本结构调整以及资金管理当中的不足。一方面，是房地产企业的资本结构有待优化;另一方面，是企业资金管理环节中的预算认识、监督激励及财务分析的不足。

（三）政策因素、市场因素对筹资管理的不利影响

由于金融市场波动及政策变化对房地产产业市场的影响比较明显，房地产企业的筹资管理活动极易受到政策因素、市场因素的影响，使得房地产企业筹资活动的目标难以达成，最终影响到企业资金流动的健康运转。一方面，金融市场的不稳定性对房地产融资活动产生影响。由于利率、汇率的波动及变化，金融市场为房地产企业提供的产品和服务往往存在一定的成本不确定性，也就是说，企业的融资成本在一定程度上会出现居高不下的风险，使得房地产企业的运营成本难以控制，最终影响房地产筹资管理活动的效益;另一方面，政府宏观经济政策对房地产企业的融资活动产生不利影响。为确保房地产市场稳定、可持续发展，政府需要采取一定的干预政策来调控市场，从而有效规避市场失灵现象的发生，比如，财政紧缩政策的实施对房地产企业贷款筹资活动产生抑制作用，使得企业资金链出现断裂风险，同时增大企业筹资成本负担，甚至导致企业破产清算的现象时有发生。

三、房地产企业强化筹资管理的有效对策

（一）优化筹资结构的调整依据

针对房地产企业存在的资本结构问题，企业管理者应当重视筹资结构的合理化对策，进一步优化调整筹资结构的依据，从而促使企业筹资活动更加满足自身的发展需求、经营需求。首先，企业要关注现有资本结构以及筹资活动对资本结构的影响。也就是说，企业管理者要确保企业资本构成中的负债、所有者权益比例相对合理化，促使筹资活动能够帮助企业减少债务风险、调整资本进入企业生产运营过程中的形式，从而进一步增强资本的价值创造能力，同时向外部投资者传达出一种良性信号，最终提升企业筹资活动的吸引力;其次，企业需要建立起以资本结构、筹资结构为基础的财务分析评价体系。这需要企业的财务分析报告明确指出现有资本结构的特性，从而充分体现出企业的各项经营管理状况，同时对筹资活动可能带来的资本结构变化进行预测分析，使得企业内部决策者充分了解筹资管理活动的绩效，最终促使企业有效提升资金管理、筹资管理水平。

（二）科学选择筹资方式，以提升筹资决策的科学性

房地产企业要想寻求自身生产规模的稳步扩张，就需要科学选择筹资方式，从而提升筹资决策的科学性，具体而言，需要企业管理者关注三方面内容：一是提升债权融资方式的成本效益。由于房地产企业需要扩大预付资本，从而扩大再生产规模，因而房地产企业可以通过已有固定资产或资金发挥出“二两拨千金”的作用，但是在此过程中，企业要注意融资成本的控制，确保筹资成本不会对企业正常运转形成极大压力;二是注重股权融资与债权融资的比对选择。由于房地产企业的业务范围广泛，因而房地产企业需要依据项目特性选择筹资方式，从而发挥出筹措资金的最大效率和效益;三是开展筹资方式的风险评估报告。由于信托基金、债券等筹资方式在不同应用环境下具有双重作用，其消极作用需要企业及时规避和削减，这需要企业对筹资方式开展依据外部环境因素、内部经营指标、资金流动能力的风险分类评估，从而确保筹资活动尽可能的规避各项风险。

（三）降低市场因素、政策因素对筹资决策的影响

为提升房地产企业筹资决策的正确性，企业管理者需要切实降低市场因素、政策因素对企业筹资活动的影响。一方面，需要及时关注政府对房地产市场的宏观经济政策。这需要房地产企业及时分析地方的、全国的行业监管规范，通过对自身筹资方式的比对，分析出企业筹资活动可能存在的风险，并提出风险应对策略，最终有效规避政策因素对企业筹资决策的影响;另一方面，需要关注房地产市场、金融市场的波动影响。也就是说，房地产企业开发项目的过程中，不仅要分析现有房地产市场的筹资风险，还要分析金融市场为房地产企业提供的筹资方式是否存在极大风险，同时结合市场波动、经济周期对房地产行业的预测，以确保企业对市场变化产生出有效的预警方案，最终有效规避市场因素对房地产企业发展的影响。