浅析房地产企业财务风险及防范

2019-11-28杨瑞芳

财经界·上旬刊 2019年11期

杨瑞芳

关键词：房地产企业财务风险防范措施

一、房地产行业的整体现状

近期，国家对房地产金融及财产进行了多次调控，无论是监控的手段、调控的力度都在持续升级。主要特点是对房地产金融政策的收紧，其中包括防止房地产占用过多信贷，减少企业过度融资，审慎推进房地产开发贷款等，主要从以下三个方面实施：第一是收紧银行信贷资金市场，提高房地产开发贷款的条件，减少贷款金额;第二是收紧资金信托渠道;三是严格控制个人住房贷款条件和金额，提高贷款利率。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。

二、房地产企业财务风险类型

在房地产企业中，财务管理风险因素多种多样，有三种风险类型是最为常见，也是最具代表性的，因此需要在房地产财务风险管理防范中加以考虑。

（一）国家政策调控，增加了筹资风险

在国家提出“房住不炒”的整体基调下，房地产贷款调控力度持续升级，由于银行资金是房地产企业筹资的重要组成部分，在面对资金压力大且融资的难度存在较大不确定性、如在涉房贷款又再度收紧的情况下，房地产的融资环境将对房地产企业带来较大影响，而可能会给企业带来较大的筹资风险。

（二）企业资金管理风险

在房地产企业中，企业存在流动资金不足的情况，这也是当前房地产企业面临的问题之一，在一些中小企业中表现的则更为明显。当企业本身负债水平较高，而资金需求与资金回笼不能达到同步时，则会形成偿债能力不足、现金流短缺的状况，因此资金管理和负债率的控制是房地产企业财务管理面临的风险问题之一。

（三）项目投资评估及控制风险

因为房地产企业具有开发周期长、资金需求量大，投资回收期长等行业特点，因此在项目开发和施工阶段都存在较多风险。在项目实施之前，如果对市场及项目缺乏可行性研究，出现评估信息不完整、不准确，可能会导致项目上市后达不到预期的经济效益指标，企业面临巨大的经济损失的风险。同时，成本的控制也直接影响企业目标的整体实现，如不能合理控制成本将会给企业带来较大的压力。所以在房地产企业中，项目评估与控制也是财务管理的风险类型。

三、房地产企业财务风险的防范对策

（一）提高企业财务风险管理意识

针对在房地产企业中存在的财务风险，势必要求企业人员提高财务风险管理意识，建立起完善的预警机制。因为企业财务风险防范不仅仅只依靠财务部或是其他个别管理部门，同时也是整个企业的责任，需要在企业中要形成自上而下的财务风险管理观念。根据企业的发展战略和项目开发目标进行财务管理，建立起完善的财务风险责任制度，在对财务风险指标建立预警机制的过程中，尽量采用量化手段对财务风险进行把控;同时需要进行充分的风险识别，在广泛的信息搜集基础上，既要考虑现有的风险因素，还要着眼于未来，这样可以更好地进行企业的财务风险防范。

（二）拓宽融资渠道，开展多元化融资方式

针对目前房地产企业融资渠道单一，较大程度上依赖于商业银行的贷款的现状，建议开展多元化融资方式，保证企业拥有稳定长效的资金来源，避免出现因为资金链断裂而出现的财务风险问题。同时也要关注房地产的资金结构，保证资金结构的合理性，避免资负债率过高，从而确保企业拥有充足的资金，从源头上减少财务风险，并尽可能使资金的使用效率最大化。

（三）构建内部财务监管机制

在房地产企业中要构建内部财务监管机制，在完善财务管理制度方面，应该建立完善的财务管理机制和监察机制，并保证财务管理的独立性。同时，要把财务数据和房地产企业项目管理方向紧密结合，采用日常监管与专项监管相结合的办法，将财务管理行为贯穿于企业开发的全过程。在分析财务数据时，房地产可以试图引进一些新的手段，比如信息化管理系统进行数据分析，以某房地产企业为例，在去年创新力科技手段，优化了信息化处理平台，企业中的财务申请、审批和核算工作等通过信息化平台完成，这不仅能够实现信息共享，而且通过财务信息平台管理，还可以保证财务信息的规范化和科学化，提高了财务管理的效率，最终实现了利用信息化财务模型进行财务数据监管工作，提高了房地产企业抵御财务风险的能力。

（四）强化投资能力管控，抵御项目投资风险

在房地产企业要从科学投资和成本管理两方面入手，对房地产企业风险进行合理把控，防止无法取得期望投资报酬的风险。在项目决策之前，要高度重视可行性研究，做好充分的市场调研，比如对地区经济发展状况、市场环境、供求现状等因素进行分析，并结合企业自身的情况，合理准确地制定投资目标，减少因为盲目开发引起的财务风险。

在项目开发过程中，成本控制的重要性不言而喻，房地产企业需要不断强化成本控制，定期检查资金使用进度与项目开发进度，以便发现问题及时解决，保证企业的资金供求平衡，最大限度地降低企业的资金成本。同时需要企业在开发过程中，结合预算管理，把控各项成本的支出，确保目标利润的实现，减少因成本控制不力造成的财务风险问题。

（五）提升财务人员的专业技能

对于房地产企业中的财务风险防范，起决定作用的还是财务人员，因此，要在企业中重视对财务人员的技能培训工作，提高他们抵御防范风险的意识和鉴别财务风险的能力，根据财务数据建立风险预警机制。对一些风险管理意识低、管理水平弱公司，可以和第三方财务风险管理机构合作，由第三方的财务人员分析财务运行情况，制定风险管理方案，这样可以提高房地产企业的财务风险的防范能力。