张丽娜

【摘 要】我国经济快速发展过程中，商业地产行业是经济的支柱，其发展一直受到国家政府的宏观调控。同时商业地产企业内部也十分重视自身的管理，尤其是在内部控制管理上，更是丝毫不敢懈怠，这直接关系到企业是否能够对市场风险进对行有效的防范以及应，同时也是企业战略规划实现的重要保障机制。目前我国商业地产企业内部控制仍然会暴露一些问题，会给内部控制运行造成阻碍。不利于商业地产企业内部控制水平的提升，本文将会针对商业地产企业内部控制的问题进行深入剖析，提出相应的解决措施，为商业地产企业内部控制管理提供借鉴。

【关键词】商业地产企业;内部控制;问题策略

针对商业地产企业的内部管理工作来说，内部控制是极为有效的管理机制，同时直接对商业地产企业的经营管理造成影响，商业地产企业的内部控制能够将运营管理水准大幅度提升，提升在市场竞争中的竞争能力，同时也有利于帮助其规模的扩张。但是内部控制需要商业地产企业的内部员工对于自身的工作职责有着明确的认识，同时能够协调企业各项工作，最终才能够发挥出商业地产企业的效益，而商业地产企业经营管理当中内部控制是十分有必要的，能够为商业地产健康发展提供保障。

一、商业地产企业内部控制概述

商业地产企业是我国房地产行业当中的重要企业类型。其房地产项目主要是以商业地产为主，通过构建大量的商业商场、商业地产项目来实现自身企业经济效益。而商业地产企业内部控制主要是针对商业地产企业内部各项运营流程，以及地产项目各个管理环节进行重点管理。通过对运营管理环节的重点控制降低其其他风险的发生，能够实现商业地产企业的最大经济效益，避免给商业地产企业造成更大的损失。

二、商业地产企业内部控制存在的主要问题

（一）管理层内部控制意识薄弱

从我国商业地产在持续高速发展的过程中能够看出，商业地产企业存在产权结果的问题，主要的根本原因就是股东的持有率較高，而小股东的权益受到了大股东的影响，而这样不健全的企业内部结构不利于企业内部执行监督权、控制权以及执行权，因此没有为内部控制营造良好的环境。而我国商业地产企业管理层更加注重地产项目的开发以及在市场当中的表现，十分注重地产企业的前景，这就使得商业地产企业管理层将主要的管理精力都放在了地产项目的经营与开发上，过于重视外部的市场管理，而对于内部控制管理存在的较大的忽略，管理层整个内部控制的意识十分薄弱，不利于内部控制制度的执行。

（二）缺少内部控制组织架构

许多商业地产企业尽管制定了内部控制制度，然而基本上都是成为摆设，在执行效果上并没有发挥出来，而这种情况的主要原因就是商业地产在内部管理组织架构上并没有设置专门的内部控制组织架构，其多数是由财务部门进行兼任，而财务部门本身就具有繁杂的财务基础性工作，其重点无法放在内部控制管理上。无法有效的针对内部控制制度执行相应的控制工作，不利于商业地产企业内部控制执行力度的提升。正是由于没有健全的内部控制部门致使内部控制制度科学性有所欠缺，或者某些商业地产企业直接引入其他企业的内部控制方案或者机制，这并不适合自身企业的内部管理，在某些细节问题上更是状况百出，因此这种内部控制缺乏实用性，直接影响着商业地产企业内部控制的健康发展。

（三）企业监督力度不够

商业地产企业内部控制通常还与内部审计与内部监督的相关工作有所联系，而多数地产企业的内部审计及内部监督体系并不够健全，缺乏合理的审计机制。内部控制目标实现的有效途径就是需要具有严格的内部审计及监督体系，正是因为某些商业地产企业在这方面存在欠缺，导致内部控制无法发挥其实际作用。而且由于内部审计与监督体系受到企业内部的制衡或者影响，无法完全的落实内部审计以及监督工作，不利于内部控制管理资料收集。正是由于企业监督力度的不足，导致内部控制无法结合内部审计与监督体系的资料完成相应的工作，最终无法发挥出内部控制的实际效用。再好的内部控制制度，如果没有内部审计监督体系的配合，很难够完成。

（四）企业职工业务素质、职业道德有待提升

商业地产企业许多内部员工缺乏足够的敬业精神以及职业理想，认为工作较为繁重，没有足够的时间去充实自己，使得自身的思想无法与内部控制制度进行契合，也使得企业相关管理员工，不能够很好的依据内部控制制度办事，尤其是内部控制管理相关人员，经常会因为其他各职工无法配合自身的工作，导致内部控制流于形式，其控制作用以及风险防范作用无法充分的发挥。

（五）信息化体系建设进度缓慢

当下信息化时代已经成熟，而商业地产企业同样处在信息化时代当中，因此其涉及到的数据将会更加庞大，对于信息化的要求更高，需要商业地产企业能够快速的建设成熟的信息化体系。然而某些商业地产企业，为了能够开拓更多的地产项目，其更多的资金投入到商业地产项目当中，而在信息化体系建设过程中，由于资源不足及建设十分缓慢。不利于内部控制制度与信息化体系进行结合，内部控制制度如果能够与信息化体系进行结合，能够通过信息化平台收集到更多的数据及资料，而且能够运用信息化平台直接对相关问题进行分析，有利于管理层快速的做出决策。

三、商业地产企业内部控制的优化策略

（一）增强管理层对内部控制的重视

企业内部控制主要目的是为了能够降低商业地产企业所面临的风险提升商业地产管理效率，为商业地产企业未来的发展提供保障。管理层应该从根本上着手，对内部控制的作用进行深入的了解与认识。从而确保能够将一部分注意力转移到内部控制制度的建设上，有利于商业地产企业重视内部控制制度的建设。

（二）健全投资决策机制

商业地产投资项目通常不能够确保完全的盈利，因此某些商业地产企业还是以最传统的经验进行大笔资金的投入，主要是追求资产增长，对于负债程度没有进行严格的控制，资金回笼周期也有所忽视，重视短期的效益，这种情况并不能够让商业地产企业进行更好的发展。因此必须要通过内部控制，对商业地产项目的投资决策机制进行控制，有效的规避错误的投资决策，让商业地产企业的资金资产安全度有所保障，提升企业的盈利几率，有利于降低商业地产投资项目的损失风险。

（三）加强预算管控

商业地产企业的内部控制当中，必须要结合自身的实际运营活动，针对商业地产的项目预算以及资金预算工作进行明确。而商业地产项目预算的对象主要是商业地产企业将要开发的产业目标，而预算内容主要涵盖商业地产项目建设的可行性，对投资费用的投资规划，项目开发成本及期间费用，借款计划以及最终收益等等，通过多方面的角度加强预算控制。

（四）强化资本结构与运营资本管理

商业地产企业要想将内部控制的作用进行充分的发挥，必须要注重资本结构管理与运营资本管理，使得商业地产的资金得到最有效率的运用。其次就是努力的降低成本与提升职工的工作效率，来达到提升企业利润空间的目的。同时要充分的发挥出内部控制的作用，积极的对资本结构与运营资本进行管控。

（五）构建高效的信息化管理系统平台

信息化系统平台是商业地产企业内部控制的重要技术基础。通过信息化管理系统平台内部控制能够快速的收集相关资料以及分析出结果，有利于商业地产企业内部控制制度效率的提升。而且也能够确保信息资料的完整、准确、及时、权威以及便于使用，能够充分的满足商业地产企业对于信息的需求。因此商业地产企业要将资金成本适当的投入到信息化管理系统平台的建设当中，同时引入专业的信息化管理人才，结合企业的内部控制制度，打造出有效的信息化管理平台。

【参考文献】

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