马靖民 张权中 吴义天 刘克明

【摘 要】目前，房地产金融对于一国宏观经济和微观经济的发展有着举足轻重的地位。它在房地产开发、流通和消费的过程中，利用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金来为房地产行业资金流的稳定运营提供保障，使得房地产再生产过程可以顺利进行。它对个人住房、房地产企业经营和市场经济的运作有着直接的影响。但在房地产金融活动中，由于存在系统性风险、非系统性风险以及其它难以预料的诸多因素，有可能使得预期收益与实际收益存在差异，从而造成资金亏损。本文针对房地产金融风险的成因进行研究，通过对引起房地产金融风险的原因的分析，提出解决办法及应对策略。

【关键词】房地产金融风险;泡沫;风险预防

一、引言

（一）问题的引出

房地产行业与金融业是相互促进的关系，互相都对对方有着深刻的联系与影响，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险实际上会由参与资金流通的金融机构所承担，而银行作为与类似房地产行业之类的资金密集型行业关系最为密切的金融机构，几乎承担了房地产市场的大部分风险。一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限與房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。i

从服务内容来看，房地产金融主要基于房地产融资和金融服务。 因此，房地产金融风险可分为金融风险和其他风险。金融部门的风险包括信贷，流动性，利率和通胀风险。其他风险包括管理不善，业务运营错误和国家政策影响等风险。我们需要考虑上述类别中的因素。

除此之外，房地产行业也是众多投资、投机者所关注的焦点，积聚了大量社会资金，如果房地产金融处理不当出现大幅波动，那么宏观经济也会受到影响。

综上所述，我们应该重视房地产风险，针对我国房地产金融风险的发展状况进行整理与分析，以便及时应对所出现的危机。

（二）国内文献综述

周京奎（2006）认为如果房地产开发商和置业者都可以从银行取得贷款，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升，这一上升的部分我们称之为泡沫。此时，如果房地产借款者违约行为迅速蔓延，房地产泡沫将随之破灭，并有引发金融危机的危险。ii

学者高鹏，李雪等（2012）应用博弈模型模拟后提出，市场繁荣时银行采取宽松政策，扩大贷款规模，大量资金涌入，风险加剧，市场不景气时，房地产抵押价格下滑，此时银行采取紧缩政策，加快价格下降，最终导致金融危机。政府应采取紧缩的信贷政策，降低风险，而且政府应将资金重心放在实业，防止产业空心化，加强风险的抵御能力。

李英贤（2016）认为我国房地产业存在的问题有，企业融资渠道单一，房地产不良贷款率极易导致银行坏账，个人住房贷款的金融手段单一，家庭风险较大，应该完善征信制度，控制信贷规模，适度的放松金融监管和控制。

盛增雄（2017）认为我国房地产还存在住房贷款形式缺乏变化，结构不合理，地域分布不均匀的问题。需要一定的金融创新和法律支持来解决问题防范风险。

二、我国房地产金融现状

（一）房地产金融定义

在研究房地产金融风险之前，我们首先需要对房地产金融进行一些了解。

房地产金融的本质就是通过金融业的服务来为房地产业筹集、融通、清算资金以及有关金融需要的金融活动。在房地产金融的帮助下，房地产行业得以借助金融杠杆快速获得大量资金。而政府也可以通过房地产金融政策来在宏观层面对房地产行业进行指导或调控。

（二）发展历程

我国的房地产金融的发展是十分坎坷的。1958年房地产收归国有，民众没有权利交易房屋土地，那时的中国还不存在房地产市场，直到1980年邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，中国房地产行业才进入萌芽阶段。1984年十二届三中全会的召开促使我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也开始发展起来。在住房消费方面，人们的观念和看法也开始发生变化，从而加快住房商品化和房地产业的发展。1998年中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》对于我国住房贷款以及各种担保形式作出了详细的规定，随之而来的便是我国商品化住房以及住房贷款市场进入了高速发展时期。

（三）目前状况

1998年以来，我国房地产业进入高速发展时期，为了防止房地产金融发展过快以至于留下许多风险隐患，政府就颁布了多项举措，对房地产金融进行一定程度的管控，但因为其所蕴含的巨大潜力，金融机构依旧对于房地产行业的投资十分热衷。此外，许多拥有一定资金的企业看中了房地产行业所带来的巨大利润纷纷开始涉足房地产业，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。iii

三、我国主要房地产金融风险发生的原因

从目前来看我国目前房地产金融风险主要由以下几种原因所导致：

（一）融资渠道单一，大量依赖银行贷款

房地产项目需要投入大量的资金，而且资金的回收周期长，单靠房地产企业的自有资金难以负担得起项目对于资金的需求，这时就需要外来资金的介入，来帮助房地产企业利用金融杠杆扩大工程以及缓解资金压力。

在我国，房地产企业方面，企业融资往往是通过国内贷款等间接融资手段来筹集资金的，长期贷款的偿还周期长，利率适中，与房地产行业较长的开发周期与较高的收益率相匹配，所以是房地产企业筹措资金的重要方式。根据相关统计显示，国内贷款占据了房地产企业资金的三分之一。但这种融资方式的实质还是向银行申请贷款，大部分国内贷款的资金来源都是商业银行。

消费者方面，购房者普遍都是工薪阶层，难以负担得起高额的房价，只能转而向银行寻求贷款。如此一来，从房产的开发到成本的回收所需要的资金，都离不开银行贷款，银行承担了大量的信用风险。这些信用风险在经济平稳时期并不显露出其危害，可一旦出现房地产价格下降或是经济波动时期，大量积压的住房贷款可能难以被偿还，从而引发资金链的断裂，带来金融危机。

（二）房地产泡沫化

房地产作为重要的资源性资产和生产要素，不仅是作用对象，还是调控手段，对实体经济的发展产生重要影响。

据 wind 数据库显示，房地产行业中上市公司净利率从 2006-2014 年 9 年间，均超过 10%，平均达到14.30%。与此相对照，以重型机械行业为例，2006-2014 年间，除 2007 年超过 10%，其余年份均低于 10%，平均为6.75%，达不到房地产业净利润的 50%。

高额的利润导致房地产行业流入大量资金。无论是个人投资者还是投资机构都更愿意投资房地产，金融机构也愿意推出更多的针对房地产行业的金融衍生品。

按照国际标准，商品房住房空置率大约在百分之三以上，百分之十以下是为正常水平，但在我国大多数民间机构发布的商品房空置率却高达百分之二十乃至百分之三十，在由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告中的数据显示：一线城市、二线城市、三线城市住房空置率分别为16.8%、22.2%、21.8%。iv比国际水平高出数倍。这意味着我国有大量商品房闲置，许多持有房产的人购买房产不是为了自己居住或开发使用，而是为了通过投资商品房来实现资本增值，导致许多房地产资源没有被有效利用。

随着土地成本的增加，房地产价格也不断增高，房地产资产越来越堆积在有资本而无住房需求的投资者的手中。没有足够资金的住房需求者只能借助于贷款或是其他金融衍生品，这样又会推动金融机构的资金流入房地产业，房价增长的速度远高于社会财富的积累速度，房地产的价格处于虚高的状态，脱离了正常的供需曲线，产生“脱实向虚”的现象。

于是就会导致房地产泡沫的产生，高于自身价值的房价表面上让投资者以为具有良好的投资收益，实则暗含着巨大的金融风险，这样的泡沫经济很容易破灭，一旦泡沫破灭势必会引起大量贷款出现违约，因为房价下跌，许多购房者的资金被之前高额的房价套牢，陷入资产流动性不足的危机，无法偿还贷款。贷款无法偿还还会引起更多的连带效应，银行账面大部分资产都是信用所衍生的资金，如果资金链断裂，银行业会遭受巨大的冲击，从以房屋贷款为标的的信用违约互换等金融衍生品一直蔓延到保险业以及证券公司，整个金融行业都会受到损失，一如2008年的美国次贷危机。

（三）金融监管体系不完善

我国金融监管实行的是分业监管，各个监管部门只能监管房地产金融中的一部分，很难有效全面地监督管理房地产金融机构，加之我国正在大力推广金融业的对外开放，也使房地产金融市场的监管更加困难。

四、针对以上几点原因提出的对策

（一）融资渠道多样化

事实上，除了向银行贷款以外，房地产企业还可以通过发售债券、房地产证券化、私募基金以及其他等等直接融资方式来筹集资金，来避免融资渠道单一所产生的金融风险。

如今，在直接融资困难的的情况下，传统的融资渠道不再具有优势，企业开始寻找融资手段，许多房地产企业都会选择ABS资产证券化这一手段来筹措资金，从证券市场融资，通过IPO在证券市场上市来募集资金。

私募基金也是一種较好的融资方式，有能力建立私募基金的投资者往往都具有专业的投资眼光，所掌握的信息完善，能够使资金流向更有发展前景的房地产项目，从而在融资环节便能甄选出优质房产并降低房地产金融风险。

与此同时，金融机构可对房地产金融进行一定程度的金融创新，针对房地产开发推出具有针对性的金融产品，为参与资金供求的双方提供更多融资渠道。完善二级市场，增强房地产金融产品的流动性，从根本上应对房地产金融风险。

（二）征收房产税

我国房地产泡沫化主要是由于投资者对于房地产行业的投资偏好较高并且有较高的投资收益。为了减小房地产泡沫化的程度可以通过征收房产税来降低人们对于投资房产的热情，从而稳定房价，削弱房地产泡沫化所带来的房地产金融风险。同时，征收房产税还能为政府带来税收收入，利于社会的发展。

当然，房产税征收的制定一定需要科学合理的方法，并配套以相应的法律法规。不同地区应当因地制宜，征收房产税的政策需要根据地方差异做出调整。此外，房产税的初衷是为了降低房地产投机，而不应给消费者带来购房压力与价格负担，所以针对不同纳税人可以做出适当调整，采用不同的征收税率。例如，对于残疾人，老年人以及低收入家庭推出优惠政策。

2011年1月28日，上海重庆作为房产税试点已经开始针对个人住房征收房产税。而房产税的全面推广可以根据这两个试点得出的数据以及其他征收房产税国家已有的经验来作为参考和借鉴。

（三）完善监管体系，识别并监控风险

完善监管体系，加强对于信用贷款的审查，降低不良贷款产生的风险，在风险尚未暴露之时对其进行防控，防止“假按揭”等行为的发生。针对房地产交易方面制定更加细致的法律法规，针对利用“双合同”等不良手段抬升房价的行为予以管制。

提高信息的准确度，保证信息的真实性，加强监管机构之间的协作，互通信息资源。

建立一套从房地产企业开发房产到将产品销售给购房者的垂直监管体系，对现金流以及参与资金往来的双方进行监管，覆盖涉及房地产金融的房地产企业、购房者以及金融机构三个方面，减少高违约风险的交易，将金融风险控制在安全范围之内。但同时不能约束房地产金融本身的发展，否则将会增加其房地产企业融资难度，因此还需要更加具体严格地制定相关细则。

五、结论

本文以引起房地产金融风险的三个主要原因为切入点，从融资渠道、房地产在市场上的价格波动以及政府金融监管机构的角度来对房地产金融风险进行论述，并提出与之相对应的解决办法，通过拓展融资渠道、征收房产税以及加强金融监管等手段来控制房地产金融风险，使得房地产金融能更加健康稳定的发展和更加有效率的运作。

注释：

i我国房地产金融风险的分析与防范 方荣才-2008-10-21-《商场现代化》.

ii房地产泡沫生成与演化--基于金融支持过度假说的一种解释 周京奎-2006-05-10-《财贸经济》.

iii中国房地产上市公司资本结构优化实证研究 范璐璐-2009-06-01-哈尔滨工业大学.

iv 2017中国城镇住房空置分析 甘犁-西南财经大学.

作者简介：马靖民（1998-），男，安徽芜湖人，大学本科。张权中（1972-），男，安徽宿松人，研究生。吴义天（1995-），男，安徽铜陵人，大学本科。刘克明（1999-），男，安徽合肥人，大学本科。

指导老师：张权中

基金项目：铜陵学院2018年度大学生科研基金项目：“以铜陵地区为例对房地产金融风险的探究”，项目编号：2018tlxydxs047