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新时期景观工程造价控制探讨

2019-11-26 11:57:33 绿色科技 2019年19期

施若凡

摘要:根据自身从业经验,对南益地产在福建区域内的紫湖国际、宝珊花园(南溪谷)、清源春晓3个居住小区的景观工程建设过程进行了分析,并进行了横向比较,意在总结地产建设进入次纪元后,如何在品质与成本闻寻找平衡点,规避无效成本的发生。

关键词:园林工程;造价控制;无效成本规避;福建

中圈分类号:TU986文献标识码:A 文章编号:1674-9944(2019)19-0010-04

1引言

投资控制贯穿于项目建设全过程,这是毫无疑义的,但必须重点突出。根据国外某咨询机构统计绘制,用于描述工程建设各阶段对项目投资影响程度的坐标图(图1),可以看出:影响项目投资三大阶段为初步设计、技术设计、施工图设计准备;其影响程度分别达到20%、40%、20%,由此可见,投资控制的关键在于设计阶段。

本文试图运用大建筑学科中关于投资控制方法及措施结合园林景观施工特点,并以南益地产福建区域的3个工程为案例,对景观工程造价控制作出探讨。

2景观工程成本构成的基本类别

2.1按工程内容分类

大范畴的园林景观工程一般可分为室外土方工程、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施、体育游乐设施、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等分项工程。

2.2设计概算中的分类

设计单位在提交初步设计成果时,必须附带主要经济指标概算分析表,表中几个主要工程特征数据包括:景观工程总估价、景观总面积,两者相除即得“专业单方估价”。一般可描述为:硬景工程N元/m2,软景工程N元/m2,给排水和景观电气N元/m2等几个造价指标。

2.3按造价专业分类

可分为两大类:(一)硬景及机电工程,具体可细分为主材费、辅材费、安装费、综合费(管理费+利润)、规费、税金等;(二)绿化工程,可细分为苗木采购费、种植费、养管费、综合费(管理费+利润)、规费、税金等。

2.4常用归纳法

项目建设实际操作过程中,不同的项目管理机构还常根据本单位各专业职能部设置情况将其划分为若干个不同功能特点的单位工程,该种分类方法往往和项目管理机构的人员专业构成、职能分工、工作习惯等因素有较大关系。如表1所示。

从以上4种关于园林景观工程成本构成的分类方法可以看出:园林景观具有多专业综合性。一般情况下,一个综合性的园林景观工程涉及了土建(包括土方)、绿化、给排水、景观照明、维修养护等多种专业,实属“麻雀虽小,五脏俱全”。

3景观工程成本控制原则与重点

3.1景观成本控制的5个原则

随着地产开发建设运营的成熟化,许多企业根据自身组织架构的特点总结出一套套标准化作业指导书,然其核心内容均大同小异,如绿城集团嘲关于景观成本控制的四项原则等,龙湖地产景观作业指导书等,笔者根据自身从业经验提出以下5条原则,以供探讨。

3.1.1匹配楼盘档次

应根据营销定位匹配楼盘景观档次,实际操作上,同档次的可参照相近楼盘的景观投入水平,当面对不同档次楼盘的时,则应确定不同的景观等级,并以此为依据确定景观建设投入资金大小。如高档别墅区环境质量要求较高,要需配套高规格园林系统(图2);普通小区内绿化面积有限,需要因地制宜选择景观的规格(图3)。因此,景观管控的首要任务对景观进行产品定位,具体包括:定品质、定风格、定功能和定特色。

3.1.2选择优秀设计单位或著名设计师,注重细节

常规情况下,设计费用一般只占工程总费用的1%左右,而恰是1%的费用却几乎决定了后继的全部费用。可见,选择优秀的设计单位,不仅能够有效优化产品设计,而且能够提高产品知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能较大程度上节约成本。另外,还应重视设计多方案选择,由专业人士严格的审查和监督初步设计、技术设计、施工图设计,深入技术领域研究节約投资的可能性。

3.1.3选择相匹配的材料和有实力的施工单位,有效表达设计意图

施工是园林景观实现的重要环节,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。故此,选择有实力的施工单位,选用正确的材料,才能保证设计效果可以更好的实现,避免二次施工造成浪费。

3.1.4控制整体投资,采用不均衡分配法

根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的策略,在重点区域,如主人口、会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平;相反,则可以适当低于平均水平,不均衡投入景观成本,从而控制整体投入。

3.1.5把握细节一通用做法标准化

对于大型房企而言,多数的功能性的通用做法设计最好建立标准化体系,对已经成熟的景观大样做法和材料品种等进行产品固化,以便节约设计时间和缩短采购周期。在实际工作中,要建立通用做法图集,例如对车行道、人行道、基层、停车场、雨水口、车行道截水沟、种植井盖、绿化取水口等常规做法进行规范化、标准化。

3.2景观成本控制的重点

(1)根据整体规划土地分级策略,在景观投资上相应地提高重点位置(即住户敏感点)及销售卖场路线的景观投资水准。

(2)在考虑景观均好性的同时,适当提高商业街区、展示区、会所、主入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。

(3)依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

(4)针对具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块,周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。

4园林景观工程成本管控案例分析

4.1运用分级策略将小区分成不同层次的片区。差异化投入

如(图4),该小区为高档别墅区楼盘,价格处于所在城市的中高水平(表2).

4.2按常用归纳法对景观工程成本進行管控

如表3:该楼盘为多层(6层)叠加与高层相结合的普通住宅小区,价格处于所在城市的中等水平。

分析表2可知,作为中档楼盘设计单位给出的概算每平方单价497元偏高,应存有较大的优化空间。通过技术与经济措施相结合,如能压缩至350元/m2,预计可节约造价约596万元。

4.3施工过程运用精细化管理措施。加强成本管控

表4给出的楼盘为高档别墅区,搭配部分小高层建筑,是所在城市消费水平中的顶尖项目之一。

由以上案例的结算分析报告可看出,第2、3、4项均为施工过程中现场加强管控及时变更取得的效益,合计可节约成本108万元。

5总结

根据对以上某地产集团3个不同项目园林景观造价的分析可以看出,园林景观成本控制应该从软景,硬景及其园林构筑物等主要方面着手,通过控制比例,把控质量和把握细节等方面,在未对景观设计效果产生实质影响的情况下,对成本进行控制。可归纳为以下几个要点。

5.1软景

5.1.1多植草、少灌木

受城市公共绿地设计所谓“多种树,少植草”原则的影响,部分小区绿化设计也肓目跟风,特别是在中高档小区进行植物配置时,一些设计人员思路被固化,误认为应该用比常用规格偏大花灌木、地被,较大的来替代草坪,以此提高“绿量”,提升园林档次。殊不知,市政绿化“多种树,少植草”的本意是为增加公路绿化带的减噪滞尘效果。或有陈旧观点认为,草坪后期养护费用高,往往用地被搭配灌木球的形式予以替换。其实随着园林机械设备的使用普及,大面积草坪的修剪也变得简单易行,节省了大量人工,反而是造型花灌木、绿篱的后期修剪往住要耗费大量人工。且相较而言,单位面积的花灌木主材费用成本是草坪的3~4倍以上。

5.1.2不可肓目追求所谓的多层次绿化

现代园林绿化固然要求有高、中、低多层次的植物配置,但应充分预判各类植物后续的生长空间,切不可肓目拥挤堆砌,这样既浪费成本,又为后期养护带来困难。另外,随着新的设计理念提出,那种密不透风式的所谓高档绿化逐渐被人们所摒弃,取而代之的是一种能够营造悠闲、舒畅生活情景的疏林草地更为人们所钟爱。

5.1.3绿化用树品种选择的依据

苗木品种选择首要考虑其项目所在地的适应性,简而言之,应确保苗木高成活率。特别在选择特选树、主景树等经济价值高的乔木时,除非确有需要,否则切不可肓目求新求异,因为在一般情况下,新品种或稀有品种苗木往往价格较为昂贵,且养护难度大,不易成活。其次,应适当提高本士树种在苗木总清单的使用比例,如此不但能幅降低成本造价,而且能有效保证苗木成活并壮长,从而规避工程质量风险。

5.1.4适当采用果树

现代城市住宅小区的绿化习惯于全部外购观赏树木,往往忽略适当搭配若干种(株)本土特的有果树,适当采用部分果树能在突出地域特色和营造田园风光的同时,发挥一定的科普教育价值。

5.1.5与规划建筑物不冲突的前提下,保留并利用原生

该项工作的效益显而易见,①古树不需额外采购;可节省大笔开支;②古树名木能提高社区品位、增加卖点;③充分体现环境友好,人与自然和谐共处理念。然而该工作实施的难点在于需要在景观设计师提前介入,对场地进行认真的详勘,并在建筑方案设计阶段与相关专业加强沟通。

5.2硬景

5.2.1减小空旷的大广场,增加楼间庭院绿地

相较于硬质铺贴,人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭间绿地。因此适当缩小硬质铺贴,取而代之以大面积草地搭配中高乔木营造的绿地空间更能满足人们亲近自然的天性,同时可以减少投资。

5.2.2减小人行道宽度

自然弯曲而狭窄的人行道给人曲径通幽、柳暗花明之感,为庭院增添乐趣,人行道宽度以满足2个人并肩而行为宜,一般为4~5英尺即可,无需太宽而导致造价上升。另外,人行道无需加砌路沿石,可采用红砖或片石平面安砌,让草皮自然地向人行道延伸,更具品位。

5.2.3合理确定水景数量和体量

水景设计是把双刃剑,它可以使社区环境充满灵气,增添休闲气氛,营建初期美观、豪华,但水景需要较高的运行成本以及后期维护费用,很多水景在后期是不开放的,只剩下裸露的各种喷头或卵石,效果很不好。因此在营造水景时,要有长远考虑,不能图一时的亮点,设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大。

5.2.4合理设置特色铺装、水景、雕塑、凉亭等构筑物

特色铺装如水刀拼花、奢石铺贴等,因施工工艺复杂,且造价较高,应安排在景观敏感度和关注高的通道节点,杜绝滥用。设置的构筑物,如凉亭、挡墙、廊架等应充分其实用性与耐久性,避免华而不实的作品。另外,拙劣的雕塑或小品,如耐久性差的玻璃钢、铁艺制品等,经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替,这些健身器材可增强小区生活情景氛围,勾起所有人美好的童年回忆。

5.3强调技术与经济措施相结合的成本管控理念

应该指出,技术与经济相结合是控制投资最有效的手段。长期以来,我国工程建设领域,技术与经济相分离现象普遍存在。在这个问题上,国外的技术人员却时刻考虑如何降低工程投资,中国部分技术人员则常把它看成与已无关的财会人员的职责。而财会、概预算人员的主要责任是根据财务制度办事,他们往往不熟悉工程知识,也较少了解工程进展中的各种关系和问题,仅单纯地从财务制度角度审核费用开支,难以有效地控制工程投资。为此,当前迫切需要解决的是以提高项目投资效益为目的,在工程建设过程中把技术与经济两者有机结合,通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把成本管控的观念渗透到建设各阶段中。