宛晓晴

摘要：业财融合是指业务活动与财务的有机结合。房地产企业的业务活动有一定的行业特别性，对应的财务活动应也有一定的特别性。房地产企业财务人员应深入业务层面，根据实际情况灵活运用财税知识，设置相应的账户对业务活动进行核算，分析判断采用合适的账务处理方式，不同的处理方式会对报表产生不一样的结果，甚至对经济实质的判断产生不同的影响。会计电算化技术的发展与应用为房地产企业的业财融合提供了良好的技术支撑。房地产企业的财务人员在对企业的业务活动及资金活动进行分析后，充分考虑房地产行业业务活动的特殊性，应用财税专业知识客观地反映业务活动的本来面目，为提高企业经营效率效果做出应有的贡献。本文在分析房地产企业业务活动的基础上，从房地产企业业财融合角度，根据部分主要业务活动，举例证明、具体分析账户的设置与应用，为房地产企业业务活动管理及账务处理尤其是成本费用的归集，往来的核算，现金流量的列报等提供一些可操作性的经验建议，根据财务处理结果指导业务活动，反过来再推动业财融合的建设。（本文分录中涉及金额的单位均为万元）

关键词：房地产企业;业财融合;账务处理;电算化信息技术

一、业财融合的重要性

2016年6月，我国财政部颁布了《管理会计基本指引》，该指引中明确指出，单位应以业务流程为基础，利用管理会计工具，推动财务与业务流程的有机融合，及时高效地为决策、控制、评价活动提供有用信息。在国家鼓励管理会计发展的大前提下，房地产企业财务人员对管理会计的认知水平，对业务活动的明白程度，运用财税知识的准确性，与日常经营业务相对应的财务核算结果、指标的获得性，直接指导、影响着房地产企业的战略决策、影响着房地产企业的经营效率效果、影响着经营目标的实现。财务人员应在充分了解房地产企业业务流程的基础上，充分融合房地产企业业务活动，在充分考虑房地产企业业务流程的特别性后完成财务工作，财务与业务活动的高度融合方能有效地为房地产企业提供相关的信息资料，为企业创造价值而服务。

二、房地产企业的业财融合

众所周知，传统的工业企业的业务活动主要包括采购材料，生产适销对路的产品，销售产品等活动;商品流通企业的业务活动主要包括进货再销货，周期短，周转快，业务相对简单，账务处理也相对简单。而房地产企业的业务活动相对来说复杂得多，业务流程主要包括购地、规划设计、七通一平、开工建设、预售、竣工验收、销售交付、物业管理等等，周期比较长，尤其是从购地、规划设计到产品开发结束时间相对较长。运用工商企业的会计核算方式，账务处理模式显然不能很好地满足房地产企业的财务要求。财务人员应参与到业务里去，走到业务的最前端，根据房地产企业的实际业务流程活动的不同来规划设计不同的财务处理模式。

（一）房地产企业的财务人员应深入了解房地产企业的细分业务流程

如上文所述，房地产企业的业务流程主要包括购地、规划设计、七通一平、开工建设、预售、竣工验收、销售交付、物业管理等等。实际上，这些业务流程中，又因具体规划设计的不同，房地产企业的细分业务种类也不同。根据其经营的细分业务种类，有经营工业地产的，有经营商品房开发的，有开发基础设施的……，形式多样。对一个具体的房地产企业来说，企业的性质不同，组织形式不同，资本来源不同、具体经营方式不同，直接影响业务活动的种类。房地产企业活动虽然千变万化却有共同的部分，这些部分按资金的来源及占用，资金的运动过程，主要分类有：投资者投入资金的活动;开发产品的活动;销售开发产品的活动等。在众多的业务活动中，财务人员应深入了解具体业务，根据具体业务情况完成财务处理，反过来，财务人员处理的财务结果再指导具体业务，把自己所学的财务知识与具体业务相结合，合理加以运用。

（二）房地产企业的投资者投入资金的业务活动及其涉及的相关财务处理

任何企业的生产经营活都离不开投资者投入资本活动，房地产企业也不例外。房地产企业是资金密集型企业，在生产经营过程中需要投入大量的资金。资金的来源有投资者投入作为资本的资金，也有企业从银行等金融机构借入的资金。财务人员应深入具体的业务活动中，根据出资的性质，分析所簽合同的具体业务条款，依实质进行账务处理。对这些资金能否正确的核算可能直接影响企业的产品成本或费用金额。

一般情况下，财务人员根据投资者投入作为本金的业务，做如下账务处理：借：银行存款等，贷：实收资本（或股本）。对于从银行等金融机构借入的资金，借：银行存款  贷：短期借款（或长期借款）;并按出资比例，依章程规定对投资者进行分红。宣告应分红时，借：利润分配-应付利润  贷：应付利润;实际分红时，借：应付利润  贷：银行存款等。计提利息时，借：开发间接费用、财务费用等  贷：应付利息等等。

房地产企业的资金来源很多种，融资业务也不同。有时同为投资者投入的资金，可具体的业务情况却不同。财务人员只有在深入底层业务中去，仔细辨析，将具体的业务与财务融合考虑后，才能作出正确处理。

比如，有如下案例：共有四位出资者ABCD（其中D投资者为国有企业）成立甲房地产开发企业，拟开发W地块，四位投资者签发了《投资合作协议书》，部分条款摘录如下：W公司与D企业签署经营管理目标经济责任制，W公司成立后前二年作为一个考核周期，以后每年度作为一个考核周期，考核目标由D公司制订，对W公司经营情况按年度进行审计;公司应确保国有资产保值增值，每年按照当年末D公司实际出资额的6%向D公司缴纳国有资本经营收益，首次可在前两年考核周期结束后一次性上缴，以后按年度上缴;对公司经营产生的营业利润超出6%的部分经董事会审定后奖励给W 公司管理团队，第二年末 D 公司实际出资5000万元，W公司按照 约定支付D公司5000*6%*2=600万元的收益。

如果按分红处理，本应借：利润分配600贷：应付利润600，支付时：借：应付利润600贷：银行存款600。如果财务人员只停留在表面，未深入到协议的层面，支付分红时很容易做出如上的分录。

相反，财务人员深入第一线，仔细研究，根据战略协议的实质内容，判断此分红非彼分红。房地产企业前两年都是投入高产出低，在第二年末公司未实现盈利，无利润可分，分析判断此具体的业务，财务人员认为此分红实际为使用资金的利息，按资金用途应入财务费用或开发间接费用账户，本例计入财务费用。财务人员应按期计提使用资金的利息，比如按年计提，应做如下分录：借：财务费用300贷：应付利息300;第二年末再计提300万利息计入财务费用。实际支付时，借：应付利息600贷：银行存款600。

如果按分配利润处理，则少计了公司的费用，夸大了利润金额，同时公司尚未实现利润，就分配利润等于抽逃资本金。

（三）开发、销售产品的业务活动与财务处理相融合

不同性质不同种类的房地产企业，其相同的生产经营活动主要为开发产品及开发产品完成结束后带来的后续销售业务、出租业务、业主水电费的收缴等物业管理业务。开发的产品又具体分为工业地产、商业地产、住宅等。详细的业务活动是从规划设计开始，经过征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等开发阶段;销售开发产品的销售阶段;销售结束移交物业公司的物业管理活动阶段。虽然财务人员也应参与到规划设计等业务的前端，但规划设计、征地拆迁、安置补偿、七通一平的生产经营活动相对简单，其对应的财务处理也相对简单，所以在开发产品的具体业务过程中，笔者仅从房产开发过程中的建设过程、销售过程的主要活动中，分析财务人员应结合具体业务如何进行成本费用的账户设置、往来账户的设置问题，如何进行销售税金的计算结合具体业务与财务的融合分析售价的制定，协助销售部门设计销售方案的定价。

1.财务人员应参与房产开发过程。房地产开发企业开发产品时是分期开发的，对应的核算开发过程的成本费用也是分项目计入。财务人员在有关业务部门进行招投标后即应及时跟进业务，深入了解公司的开发业务活动中，详细了解具体的开发明细情况，在过程中做到把控业务，同时为业务部门提供第一手资料。根据具体情况相应设置相关成本科目用于核算开发过程中的费用。根据管理会计的要求，会计要深入企业业务中去，为企业服务，要如实反映企业真实的情况，为企业管理作出决策而服务。

一般情况下，对于开发过程中发生的建造成本，财务人员设置房屋开发成本——XX项目（建安成本）科目用于核算，设置应付账款或预付账款——XX单位来核算建设过程中应付预付施工企业的工程款。预付工程款时，借：预（应）付账款--XX单位 贷：银行存款;发生应支付工程进度款时，根据业务部门报来的审核过的进度资料和施工单位开来的发票，借：房屋开发成本——XX项目（建安成本）贷：应（预）付账款——XX单位

如果这个施工单位只在本房地产企业建设一个项目，那这样设置是完全可以的。如果一个施工单位同时建设两个或两个以上的项目呢？这样核算未免会给资产负债表带来不实的结果。

对于施工单位在本房地产公司承接两个或两个以上项目时，财务人员应深入公司项目部、工程部了解业务具体情况，与业务人员沟通了解，到现场查看具体规划设计图纸与施工现场，之后核算往来时，除了核算施工单位还应挂施工项目核算，充分利用计算机技术，将施工单位与施工项目作为两个系统子项目，对施工单位和施工项目同时并列设计，联合核算。这样设计核算的好处是，及时掌握同一施工单位名下在本公司承接有几个项目，同一项目下有几个施工单位施工，准确反映房地产公司的真实的债权债务金额。

例如：甲房地产公司开发N一1地块，通过招投标程序选择施工单位，一期由A、B两个施工单位中标，A施工单位施工地块上的W楼J楼，B施工单位施工K楼，按工程合同规定，预先支付25%工程款，后续工程款按工程进度支付。根据合同条约，施工进场时预付A施工单位工程款8000万元（其中，W楼5000万，J楼3000万），预付B施工单位3000万元。按一般情况处理，预付时账务处理为：借：预付账款-A单位8000，贷：银行存款8000;借：预付账款-B单位3000，贷：银行存款3000

业财有效融合后账务处理则变为：预付A单位工程款时，借：预付账款-A单位（W楼）5000，预付账款-A单位（J楼）3000，贷：银行存款8000;预付B施工单位工程款3000万元：借：预付账款-B单位（K楼）3000，贷：银行存款3000

根据施工单位上报的工程进度，监理人员审核，工程管理部门审定后的工程进度表，完成管理层审批后，A单位对W楼的完工进度，本次完工量为3000万元，对J楼的完工进度为6000万元，A施工单位开来发票9000万元。按一般情况处理：借：房屋开发成本-W楼（建安成本）9000，贷：预付账款-A单位 9000;借：房屋开发成本-K楼（建安成本）4000，贷：预付账款-B单位 4000

业财融合后的处理：借：房屋开发成本-W楼（建安成本）3000，房屋开发成本-J楼（建安成本）6000，贷：预付账款-A单位（W楼）3000，预付账款-A单位（J楼）6000

根据B单位对K楼的完工进度，本次完工量为4000万，施工单位开来发票4000万，借：房屋开发成本-K楼（建安成本）4000 贷：预付账款-B单位（K楼）4000

兩种处理方式下对财务报表的影响比较分析（见表1、表2）

由表1、表2可以看出，一般处理方式下，报表显示负债2000万元，业财融和方式下，报表显示负债4000万元，事实上确实需要再支付4000万元，可见，一般处理方式下少报资产少报了负债2000万元，相应会误导公司经营层，可能造成融资不足，两种方式下对存货无影响。产生差额的原因是A单位在本房地产公司同时施工两个项目，一般处理方式下没有业务与财务的融合考虑，对于只有一个项目的B单位，两种核算结果相同。这只是房产开发过程中业财融合的一部分，诸如此类还有很多，只有财务人员走进业务，业务人员走进财务，业务活动才能真实的被反映、被呈现出来。

2.财务人员应参与销售过程。企业生存发展壮大的过程，在相当程度上就是不断加大销售力度、拓宽销售渠道、扩大市场占有的过程。

如何将利益与销量同增是摆在业务人员面前的主要任务，财务人员如果能给业务人员提供合理的建议，将会促进任务的完成，财务人员应深入业务底层，依据所学的财税知识，所掌握的管理会计相关的工具，业财融合后，针对性提供的意见或建议有时是不容忽视的，是销售战略不可缺少的。

合理的定价策略是顺利销售的有力保证，定价方法有很多种，对于房地产企业来说，任何一种方法，都应至少能让开发成本得到补偿，企业才能长久生存，才能发展。财务人员准确计算开发成本，合理估计税费金额就能为定价策略提供了合理的依据。对于房地产企业来说，销售定价时，应充分考虑相关税费对销售价格的影响，促进利润的增加，如果不考虑相关税费，可能在提高价格时却减少了利润。

例如，某房地产企业建造普通标准住宅出售，一期即将可售面积有10万平米，土地成本4亿元，房地产开发成本为8亿元，房地产开发费用按10%计算，本省房地产企业加计扣除标准为20%，其他同级别土地上住房平均交易价格为1.6万元，现有两种定价标准，分别为每平米不含税单价1.9万元和2.0万元，且在这个价格范围内不存在对价格过于敏感的目标客户群，销售人员拟定价为每平米1.9万元，增值税率为9%。

根据土地增值税税收优惠政策，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，應就其全部增值额按规定计税。

财务人员经过测算，当售价为1.897万元时，增值额为31556.39万元，增值率约为19.95%，免交土地增值税

当售价为1.9万元时，增值额为31853万元，增值率为20.14%，应就全部增值额交纳30%约9555.9万元的土地增值税

当售价为2万元时，已经超过同级别土地上平均交易价格的20%，不再享受普通标准住宅的优惠政策，按税法规定交纳12522万元土地增值税

剔除相同因素只考虑价格和税费对利润的影响因素，三种价格下，对净利润的影响金额分别为：

（1）不含增值税售价为1.897万元时，对利润的影响金额为187556.39万元;（2）售价为1.9万元时，对利润的影响金额为178297.10万元;（3）售价为2.0万元时，对利润的影响金额为185218万元。

由此可见，第一种价格下，对利润的贡献最大，是合理的定价，建议降价为每平米1.897万元。如果没有财税人员的精心测算，在定销售价格方案时可能就不是最佳方案。

对于房产销售，财务人员还应考虑是营改增之前的老项目还是营改增之后的新项目，税率是否应适用简易计税，均需要财务人员精心策划比较。

可见，财务人员在深入业务后，提出的降价策略是更有利于企业的经营目标实现，财务人员应参与销售的整个过程。在企业签订合同时，财务人员作为专业人士，应参与合同订立的全过程。

3.财务人员应参与现金流管理的过程。企业如果不能实现销售的稳定增长，售出的货款如果不能足额收回，或不能及时收回，必将导致企业持续经营受阻，难以为继。现行房地产销售政策规定有其特殊性，在收到全款或基本上能办妥收到房款手续后才能办理房产备案过户等手续，所以现有国家政策情况下，只要实现销售，款项迟早都能收回。财务人员应及时将收款情况，按揭贷款办妥、款项到账情况，反馈给销售部门，为销售部门提供基础资料，掌控销售款回笼情况。

有时房地产企业的开发产品不能顺利通过销售回笼资金，一些开发产品可能会改变用途，比如对外出租。出租的租金不一定能按照合同规定的日期收到，甚至还有拖欠很久的。根据现行税务相关条例的规定，应收租金的日期为纳税义务发生的日期，财务人员认真阅读合同，按规定合理计提相关税费，计算交税所需的现金流。

在实际经营过程中，财务人员有时会遇到某一公司代其他公司支付租金的情况，需要关注这种情况下现金流的列报项目与金额是否正确的问题。稍不注意可能会漏报错列这一情况的现金流。

比如，G公司欠甲房地产公司租金款18万元，H物业公司欠甲房地产公司电费款10万元，甲房地产公司欠HY公司往来款1000万元，G公司H物业公司是HY公司的子公司，甲房地产公司与HY公司达成一致意见，在偿还HY公司往来款时，HY公司代为抵扣G公司所欠的租金和H物业公司所欠的电费款。账务处理如下：借：其他应付款-HY公司1000 贷：应收账款-G公司18，其他应收款-H公司10，银行存款972

一般情况下，财务人员在列报现金流量时，往往只在归还与经营活动有关的现金栏里填上972万元。如果深入业务研究，我们会发现，这笔业务的发生意味着，原先未收回的租金收到了，代付的电费款也已结清，因此正确的现金流量应是归还与经营活动有关的现金栏里填上1000万元，在销售商品、提供劳务收到的现金栏里填上18万元，在收到的其他与经营活动有关的现金栏里填上10万元。这样的处理才能还原业务的本质，否则，销售商品提供劳务收到的现金流量18万元永远不能体现出来。财务人员只有深入具体的经营业务才能做出正确的处理结果。

三、电算化信息技术为业财融合提供了技术支撑

房地产企业项目很多，涉及供应商及客户源众多，两者的组合更加繁多，财务人员在处理相关信息时需依赖电算化信息技术，现有的各大财务软件都有技术支撑财务人员的账务设计和系统运行。更有EAS系统，能让经办企业业务的人员与财务人员在信息系统里各自完成自己的相关信息处理部分，同时，自己处理的信息又为相关各方所见和利用。信息技术的发展真正地让业财融合能够实施，让企业业务与财务融合在一起。

四、结语

财务人员应将自己掌握的财税知识与企业的具体业务完美地融合，为企业创造价值。现有情况下，会计的职能大都只是事后的核算和监督职能;未来，希望会计人员不仅仅是价值的维护者，更是价值的创造者。房地产企业不仅仅工程部门、项目部门创造价值，不仅仅是销售部门创造价值，财务部门也应帮着企业创造价值。业务带来财务的结果，财务改进业务的过程，财务人员本身就应成为企业价值创造者。房地产企业的财务人员应深入业务最底层，应走到业务的最前端，真正做到业财融合，共同为企业创造价值。

参考文献：

[1]2019年《高级会计实务》财政部会计资格评价中心编.

[2]2017年《税法》中国注册会计师协会编.