田源　管欣　许涛

[提要] 近日，个人所得税改革正广泛推行，其中房租专项扣除政策引起密切关注。本文基于以往房屋租赁税收管理背景，通过分析出租人对于此项政策的心理反应过程，运用博弈方法，阐明其对于租金上涨的影响机制。研究结论表明：在以往房屋租赁税收管理难度大、征收率低的背景下，由于出租人的习惯化心理与面对政策的过激反应，个税改革中房租专项抵扣政策将推涨租金。本文为政府加强房屋租赁税收管理、调控租房市场等提出相关建议。

关键词：个人所得税;房租专项扣除;习惯化心理;租金上涨

中图分类号：F810.42 文献标识码：A

收录日期：2019年8月4日

一、引言

个人所得税作为我国第三大税种，在增加财政收入、促进收入分配公平方面发挥着重要作用。个税制度是与百姓息息相关的大事，与个税相关的动态总能牵动民心，政府也不断地探索和推进个税改革。2018年迎来了个税第七次改革，个人除享受5，000元基本费用减除扣除和“三险一金”专项扣除之外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人等专项附加扣除。针对此，国务院发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，已于2019年1月1日开始实施。纳税人及纳税人的配偶在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，可按照租房所在城市人口数量标准定额扣除。以北上广等大城市为例，扣除标准为每月1，500元。

此项政策一经颁布，便在租房市场引起了轩然大波，本是政府减轻租户纳税负担的惠民政策，可在那些未经备案直接出租房屋的出租人看来却是如临大敌。按照规定，纳税者须在个税app上填报相应的租房信息（包括出租人姓名、身份证号等）才能享受专项扣除权利，而部分出租人对于提供这些信息并不配合，表示若承租人申报房租专项扣除，便涨房租甚至收回房子，导致改革在一定程度上受阻。出租人此举是否体现了我国房屋租赁税收管理的不足？房租抵扣个税真的会引发税务部门对出租人追缴税收，进而引起房租上涨吗？本文将对以上问题进行探讨，了解房租专项抵扣的影响因素，从而对此项改革提出相应的建议。

（一）研究背景。根据税法规定，个人出租房屋所涉及到的税种繁多，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税等;在实际税务征收过程中，各地区根据其经济发展状况，征税难度等因素，基于全国性规范，制定了符合地区特点的地方性规范，形成了全国性规范与地方性规范相结合的的税收征管网络。由于个人出租房屋涉及到的税费种类较零碎，大多采用5%的综合征收率进行计征，以提高征收效率。然而，由于居民纳税意识淡薄，个人房屋出租方式多样化，加之政府对个人房屋租赁税收监管力度低，在房屋出租税收实际征收过程中存在众多问题。个人出租房屋登记备案率低、居民纳税申报率低，进而导致房屋出租税收征收率不足1%，不缴税已然成为出租人的常态。

（二）研究意义。本研究着眼于当前社会广泛关注的个人所得税改革，探究房租抵扣个税对租金涨跌的影响，分析了租金上涨的税收政策原因和个人心理因素。本研究结果预测了租房市场价格走向，为房屋出租人与承租人提供了参考，便于政府控制租房市场平稳运行。同时总结了以往房屋租赁税收中存在的问题，并通过分析出租人面对专项扣除政策的心理反应过程，为政府提供相关建议，有助于政府有效管理税收。

二、文献回顾

本研究聚焦于个人所得税改革中房租抵扣个税政策，依托个人房屋租赁税收现状，探究出租人对于此项政策的心理反应与租金波动的关系。其中，国内学者对个人房屋租赁税收的研究成果已较为成熟。而在以往研究中，依托于医学、生物学，反映出租人心理机制的习惯化心理与过激反应的研究也有一定成果。本文将对个人房屋租赁税收、习惯化心理以及过激反应相关文献进行总结与分析。

我国关于个人房屋租赁税收的研究较少，地方财政对这一部分税收的重视程度欠缺，主要是基于征税过程中所暴露出的问题进行思考和讨论，而非整体上对征税的流程进行梳理。王棣（2016）在研究某乡镇出租房屋税收工作时发现在现行的征管方式下，暴露出租赁人“按需纳税”、“从低缴税”现象。吴章磊（2016）在调查研究时发现，纳税申报率低，个人出租房屋备案登记率低是个人出租房征税的主要难点。个人房屋租赁的纳税义务人不固定，因此目前必须采用个人自行申报纳税的方式征收，在有房屋出租的这部分纳税义务人中，只有27%的人主动缴纳过房屋出租税收;且大部分个人房屋出租采用较随意的方式，且房屋出租人与承租人出于避税、嫌麻烦或对政策的不了解等原因对于住房租赁合同的备案登记采取一种消极的态度，据调查仅有约30%的租赁房屋进行了备案登记。温鹏富（2017）在城镇私人住房租赁税法规制研究中发现，在租赁过程中存在租赁关系主体“合谋”逃避纳税的问题并引发恶性循环。对于个人房屋出租来说，税收的最终承受者是承租人，因此承租人具有联合房屋所有人进行避税的动力，如果两者进行协商，串通一气，便会出现阴阳合同等损害政府利益的情况。

国内学者在对问题进行深入剖析的过程中，提出各种可能导致问题产生的原因。甄立敏（2018）认为，在我国当前的房产税改革中，依然存在重复征收房产税、税率制定不科学与征税范围窄等问题，这些问题所引起的政策公平性低等问题导致居民的纳税积极性不高。费国炎（2001）认为税务机关对个人私房出租租金实施监控的手段缺乏，税收漏洞较大。2016年的一项调查结果显示，在有房屋出租的调查者中，大部分被调查者采用直接出租的方式，少部分通过中介平台进行出租，还有一小部分选择转租或其他方式。在支付方式方面，大部分会通过现金支付或微信、支付宝等移動支付的方式，缺少正式协议和合法凭证。黄世平（2011）发现个人出租房屋具有点多面广、隐蔽性强、税源底数不清的特点。因为未进行备案记录的个人房屋租赁不确定性较大，税收阻力较大，征税难度较高，征税成本较高，税收较少，对于“人少事多任务重”的地税部门而言，对这块税收的重视程度不高，监督管理不严，进而导致了当下房屋出租人纳税率低的现状。

在以往研究中，习惯化心理多用于医学、心理学研究，本文运用习惯化心理探讨出租人对于政策反应的心理机制，具有一定的理论基础。20世纪60年代初，心理学家Robert L.Fantz关于婴儿视觉注意的实验发现，重复对婴儿实施相同的视觉刺激，婴儿对其视觉注意逐渐减少。这项发现为习惯化范式的起源。习惯化是指由于刺激重复发生而无任何有意思的结果致使个体对这种刺激的自发反应减弱或消失的现象。龙泉杉、杨洁敏等学者认为人们对正性事件较容易习惯化，而对负性事件不容易习惯化。而为了适应生存环境，个体在变化的环境中需要对突发事件快速察觉并做出迅速的行为反应，这一过程对人的生存具有一定的适应意义。“快乐水车”理论认为，使人们感到快乐的刺激虽然最初使快乐型情感处于较高水平，但随着时间推移，将很快产生习惯化，快速回到平稳状态。Wilson和Gilbert（2008）提出了情感适应的新模型：AREA模型，即注意、反应、解释和适应模型，试图系统阐释情感适应发生的心理机制和过程。由以上学者的研究我们可以得出，人们对于使自己情绪发生变化的事件极易产生心理上的习惯化，这一结论解释了出租人将不交税视为理所当然的心理原因。

三、房租抵扣个税对租金的影响

（一）房租抵扣个税对房屋租赁税收的影响。个税改革旨在提高社会公平，各项附加扣除政策也理应在一定制度与规范的约束下推进，对于房租抵扣个税这一形式的展开，必然会进一步规范我国的房屋租赁行业的秩序，加强对个人租房信息的收集与完善和对出租人信息的掌控，从长远来看，将为后续我国房屋租赁行业改革奠定基础。

个税改革中的租金附加扣除对于承租人而言是一项重要的减税政策，且政府将出租人的信息完善作为抵扣实现的基础也无可厚非，在租金的支出能够抵扣承租人的个税且不会产生其他负面影响的前提下，对于信息征集的问題，承租人不会轻易向出租人妥协，两者的利益开始呈现对立态势，承租人的态度转变也将对个人房屋租赁的规划范管理、信息库的完善与相关税费的征收起到积极的推进作用。

由此看来，倘若政府可以借此契机提高个人房屋租赁备案率，将进一步打通税收壁垒，减少税收阻力。且本次个税改革附加扣除所引起的出租人信息征集已经造成了出租人恐慌、房租上涨等连锁反应，说明我国居民对于个人房屋出租的纳税意识有了进一步的提高，政府此时趁机完善税收也并非不可行，但个税改革的目的旨在减轻个人税负，倘若严格征税，势必会导致交税压力转嫁，房租上涨的现象，为使个税改革政策达到惠及民生的目的，提高政策的连续性，应相应提高附加扣除力度。

（二）房东对房租抵扣个税政策的心理反应机制。在租房市场上，由于政府无法统计租房信息，个人房源出租备案率不足1%，因此对房屋租赁税收的管理能力有限，导致出租人一直没有交税。长此以往，出租人因节省费用而产生的快乐情绪慢慢回到平稳状态，对于未交税而产生的利益习以为常，甚至将不交税视为理所当然。当政府通过租户自主申报统计租房信息时，使政府规范租房市场税务可能性增大，便打破了出租人习惯的常态，使之产生利益被侵犯的错觉。为了维持原状，出租人便倾向于将这部分“多出来的”税转嫁给租户，于是推涨房租。

房租抵扣个税是政府为租户减轻税务负担的惠民政策，一定程度上也旨在促进“住有所居”。目前关于政府可能通过收集信息来加强税收管理的言论只是部分学者与出租人的猜测，政府并没有释放确定的信号。但由于一直以来房租收入并未纳税，对于与房租税收相关的政策，出租人们可能会做出过度解读和联想，认为税务机关掌握信息之后迟早要收税，担心自身利益遭受损失，从而产生提前涨房租的过激反应。

（三）政府与出租人博弈分析。在房租抵扣个税的政策推行下，政府对房屋出租人信息的征集工作将更为便利。在此背景下，政策的推行以及房租的涨跌实际上是一个政府、出租人与承租人三方之间的博弈。假设在个人出租房屋税收征收率极低的情况下，政府的得益为a，出租人的得益为b，承租人得益为c。若在承租人申报房租抵扣个税时出租人不配合提供信息，则三方得益不会发生改变，为（a，b，c），因此本文只讨论出租人提供信息的情况。政府接下来须进行是否借此机会加强房租税收管理的决策，出租人选择是否提高房租，而承租人可能因为房租上涨而另寻住处。

首先，若政府加强对个人房屋出租税的征收，因税率较低，设税收收益为1。但由于政府对承租人的补贴率普遍高达1000元左右，设补贴为3，即此时政府得益为a-2。政府收税的直接主体是出租人，因此出租人可能提高房租，将税金转移至承租人，涨幅设为2。而承租人可做出继续租或另租其他房子的选择，但由于涨房租是租房市场上的普遍行为，因此承租人另寻低价房源的可能性极小，在此假设另租为原价，且因寻找房源而花费的成本为1。若出租人选择涨租金，则承租人选择继续租的得益为c-2+3，大于另租的得益c-2+3-1;若出租人选择不涨租金，则承租人得益c+3，大于其另租的得益c+3-1。因此，无论出租人是否涨租金，承租人的最优策略都是“继续租”。对出租人来说，若承租人选择继续租，则其涨租金的得益为b+2-1，大于不涨租金的得益b-1;若承租人选择另租，则出租人得益为0，因此出租人的最优策略是“涨房租”。

在政府选择不加强房租税收管理的情况下，出租人与承租人的博弈机制与第一种情况相似，其最优策略仍是“涨租金”和“继续租”。而在此时，政府由于减少了1的税收收入，得益减小为a-3。因此政府的最优策略是“收税”。

上述分析支持了前述观点，政府极有可能利用信息充足之便追缴房屋出租税收，而出租人在此政策的预期之下推涨房租;承租人处于被动地位，只能接受出租人的条件，但由于政府补贴大于房租涨幅，因此出租人与承租人皆受益。

四、结论及建议

（一）结论。房租抵扣个税可能会方便税务部门征收房屋租赁相关税费，从而引发出租人恐慌，使租金上涨。从房屋租赁税务角度分析，这部分税收征收情况不容乐观：由于个人纳税申报积极性不高，租房备案率低，统计租房信息难度大，大部分个人房源直接出租的出租人一直没有纳税。但房租抵扣个税时的自主申报使税务部门掌握了更多租房信息，便于对出租人征税。而从出租人心理反应角度分析，出租人已将“不交税”习惯化，当政策释放出可能征税的信号时，便引起他们的过激反应，为了维护自己的绝对利益，多数出租人会选择涨房租。

（二）建议

1、增强政策连续性，释放明确信号，进一步普及政策。政府须保持政策的连续性，指出下一步政策方向，尽快表明对于个人房屋出租税收管理的态度。另外，号召各单位组织各类活动、深入学习个人所得税改革政策细则，确保政策精神与实施方案普及到纳税人。积极宣传纳税人权利与义务，鼓励更多个人申报纳税，进一步增强居民纳税意识。

2、协同推进个人所得税改革与个人房屋出租税改革。建立居民收入和财产综合信息系统，加强流动人口信息管理，将房产登记信息与流动人口信息接入居民个人报税系统，从而提高税务机关的信息收集能力和征管效率，实现个人房屋出租税征收率的提高。

3、大力发展租房平台，加强对租金的调控。增强对58同城、自如等租房平台的支持力度，鼓励更多租户通过租房平台寻找房源，并實现支付方式的一致化。有利于促进居民“住有所居”，也便于税务部门收集租房信息，通过租房平台管理调控租金调控，避免房租价高伤民。

4、对于承租人，要积极响应国家政策，及时与出租人沟通，充分享受个税改革带来的福利，正当维护自身权益。同时，承租人身负推动政策施行的义务，应当助力推动租房市场透明化，便于国家规范租房市场运行。（通讯作者：管欣）

主要参考文献：

[1]王棣.个人出租房屋房产税征管问题的研究[D].中央民族大学，2016.

[2]吴章磊.关于W市个人出租房房产税征管问题调研报告[D].浙江财经大学，2017.

[3]甄立敏.中国房产税改革现状分析与对策研究[J].农村经济与科技，2018.29（20）.

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[5]黄世平.克难攻坚破难题——淳安县地税局个人出租房屋税收征管纪实[J].企业家天地（理论版），2011（3）.

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