陈晓霞　王冬青　陈佳亮　吕小杰

A 公司根据年度审计计划，对M公司原总经理开展任期经济责任审计，根据审计方案，重点关注M公司与其关联企业之间的关联交易是否公允，是否向关联企业输送利益。

一、审计过程及表现特征

1. 事项陈述。2018年7月A 公司对M公司原总经理开展任期经济责任审计，发现M公司房屋租赁业务委托其关联企业X公司代理，且2017年度未签订委托代理合同，收费标准沿用2016年合同约定。X公司收取的代理费高达租金总收入的40%，远高于8.33%的市场价，关联交易不公允，向关联企业输送利益。
2. 表现特征

（1）M公司办公楼处于该市中心繁华商业地段，一楼有多间门面房对外出租，同时M公司在其他地段也有多处门面房出租。经查询M公司固定资产台账，对外出租的房产达二十二处，每年的房屋租赁收入在该公司其他业务收入的占比较大。

（2）M公司应收房屋租赁费全部为关联企业X公司。

（3）通过经法系统没有查到2017年M公司与其关联企业X公司签订的房屋租赁合同，租赁费以何种方式收取，价格是否公允，存在疑点。

（4）M公司签订的房屋租赁协议承租方为个人，非关联企业X公司。

（5）经谈话了解，M公司的房屋租赁业务委托X公司代理，X公司与承租方签订“房屋租赁委托服务协议书”。

（6）经谈话了解，2017年M公司未与X公司签订房屋租赁委托代理服务合同，沿用2016年度合同标准收费。X公司收取租赁费总收入的40%作为代理服务费。

（7）查询M市房屋租赁业务中介服务费收费标准为8.33%，与合同价进行比对，合同价远高于市場价。

3.审计方法

（1）通过运用ERP审计系统、经法系统、关联企业NC财务系统等数字化审计手段，理清M公司房屋租赁收入账务处理、X公司房屋租赁代理收入账务处理，M公司是否与X公司签订规范的房屋租赁业务合同等，提高审计效率和质量。

ERP审计系统查阅M公司房屋租赁收入明细账、记账凭证

（2）查阅法，查阅M公司、X公司房屋租赁收入凭证附件，重点关注租赁合同名称、签署方、业务内容、金额等。查阅M公司与X公司2016年签订的房屋租赁委托代理服务合同，了解服务内容、收费标准。

（3）经询问相关人员了解，M公司的房屋租赁业务委托X公司代理，2017年M公司未与X公司签订房屋租赁委托代理服务合同，沿用2016年度合同标准收费：收取租赁费总收入的40%作为代理服务费。

（4）核对法，通过查询M市房屋租赁业务中介服务费收费标准为8.33%，与合同价进行比对，合同价远高于市场价。

4.审计取证。获取M公司及X公司财务明细账、记账凭证及其分别与承租方签订的协议，2016年M公司与X公司签订房屋租赁委托代理服务合同，查询同类业务市场收费标准，咨询相关人员获取口头证据。

二、审计结果及法规制度依据

1.审计结论。M公司与其关联企业X公司签订的房屋租赁委托代理服务费价格不公允，变相向关联企业输送利益;关联企业X公司无合同收取房屋租赁委托代理服务费。

2.法规制度依据

（1）《M公司关于加强关联企业管理监督工作的若干规定》第十一条“加强关联企业资产财务管理。各单位要规范关联企业之间的资产占用行为，严格按照国家有关政策和标准，通过市场化原则确定关联业务交易价格，确保手续合规、费用合理。”

《M公司合同管理办法》 第二十一条“合同审核应由承办部门在经法系统发起，根据合同涉及事项送相关业务管理部门、物资管理部门（ 招投标管理部门）、财务管理部门审核，合同归口管理部门审核会签。 ……未经经法系统流转的合同不得签署 。”

3.审计意见和建议

（1）M公司规范合同管理，严格按照合同管理办法签订合同。

（2）规范与关联企业的房屋租赁委托代理业务， M公司在 2018年新签订的租赁合同中将价格调整为按市场价浮动。同时，M公司实施关联交易合同自查、严格合同审批手续， 杜绝此类事项再次发生。

三、简要评析

根据上述分析可知，M公司领导及相关管理人员思想认识不到位，对财经纪律严肃性缺乏认知，没有能够认识到当前依法治企环境下要规范关联交易行为，通过市场化原则确定关联业务交易价格，确保手续合规、费用合理。同时也暴露出职能管理部门未能按照公司资产管理要求规范房屋出租业务，管理缺位;未能按照合同管理要求签订合同，合同管理不规范。

审计人员在具体审计事项面前，要想全面、客观地反映事实真相，往往需要多方证据的联合印证。如本案例中审计人员发现的M公司账面有多处门面房出租，而应收房屋租赁收入挂账全部为关联企业，同时没有找到双方签订的房屋租赁合同等，就要延伸关联企业查证相关资料。同时也要通过与相关人员的谈话了解，理清双方业务往来关系、合同签订细节，收费标准等，再加上查询同类业务市场收费标准作对比，使被审计单位无话可说。因此，审计证据的多方印证，方可得出准确的审计结论。