文/黄程栋

改革开放以来，随着城镇化进程的加速，城镇人口有了突飞猛进的增长，国家统计局公布的数据显示，2018年我国城镇常住人口83137万人，占总人口比重（城镇化率）为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。与此同时，由于城镇住房价格的高企以及政策限制等因素，大量买不起房、不能买房、不想买房以及买了房未入住的常住人口需要通过租赁住房满足居住需求。为了应对城镇化快速发展带来的租赁需求，政府陆续出台多项政策鼓励租赁市场发展，尤其是对租赁企业的鼓励与扶持成为近年来政策的着力点。2015年下半年以来，在中央经济工作会议、《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划》、《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》、《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等一系列会议、文件都明确了以建立购租并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革的发展思路，提出了发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等多种举措鼓励租赁型住房的开发运营。习近平总书记在党的十九大报告中提出建立租购并举的住房制度，实现住有所居。

在一系列利好政策的作用下，资本争相进入住房租赁领域，代表性的企业有青客、自如、魔方、湾流等，发展势头迅猛。租赁住房的供应主体也由原来单一的个体出租人模式转向个体出租人和机构出租人协同发展的趋势。这两种形态与“集市”和“超市”有诸多类似之处，我们可以通过探寻“集市”与“超市”的关系来把握租赁市场的发展，更好地促进习近平总书记在党的十九大报告中提出的租购并举住房制度的构建，实现人们住有所居，满足人们对美好生活的需要。

一、集市与超市：发展逻辑

集市与超市作为目前人们进行物品交换、信息交换等的重要场所，有着各自的发展逻辑，也在发展中呈现出不同的特征。

（一）集市的发展逻辑

传统集市在北方称为集，在南方被称为墟或 ，在西南部分地区被称为场。集市在日常生活中不仅是商品交易的场所，满足人们物品交换的需求，而且是重要的社交场所，满足人们信息交流的需求，因此，传统集市的需要，带有较强的自发性。

（二）超市的发展逻辑

超市是西方工业化和现代化的产物，是“舶来品”。自传入我国以来，因其质量稳定、品种齐全、安全方便以及购物环境良好等特点，获得了快速发展。超市在发展过程中体现出常态化、现代化、规范化的特征。

1.超市的常态化。随着人们居住密度的提高，各种需求的出现频率在人类历史上发挥了重要的作用。集市发展至今主要呈现出周期性、传统性与自发性的特征。

1.集市的周期性。历史上，耕地的分散化和小块化导致人们居住较为分散，因此，虽然人们有进行频繁交换和交流的需求，但是，由于时间成本、交通成本等的限制，集市大多呈现周期性、间歇性的特征。

2.集市的传统性。集市在长期的发展过程中形成了较为传统的特点，无论是供给的内容、供给的形式还是供给的周期，一般都较为固定，这与传统社会的发展有较大的关系。

3.集市的自发性。集市的发展源于人们剩余产品的交换以及信息交流也相应提高，因此，常态化的供给形态更能够满足人们日常化的需求。目前，大多数超市都能够实现一周七天营业，超市无间歇的营业给人们的生活带来极大的便利。

2.超市的现代化。在互联网的影响下，超市体现出更多的现代化，不仅可以通过APP实现网上购物，而且能够实现自助结账、刷脸支付等，人们能够拥有更愉悦的购物体验。

3.超市的规范化。目前，大型的超市都呈现连锁化的发展模式，因此，考虑到消费者的口碑，超市的经营日益规范化，对于产品的种类、准入门槛等都有一定的要求，实现了规范化经营。

目前，尽管在“农改超”、“农超对接”等工程的作用下，超市获得了快速发展，但是，集市依然存在，形成了集市与超市并存的局面。这是因为集市依然有其存在价值，比如，集市能够为传统的农耕器具提供铸造等相关服务，在集市中出现的地摊式餐饮往往都是地方的传统名吃，由于传统集市能够减少生鲜蔬菜从田间地头到餐桌的中间环节，在价格和新鲜度方面更具优势，与此同时，传统集市也能够为老弱病残提供维持生计的场所，因此，传统集市依然存在较强的生命力。超市虽然具有常态化、现代化、规范化的特点，但同时也存在价格高、准入具有一定门槛等限制。

二、个体出租人与机构出租人：各有长短

目前，住房租赁市场主要有个体出租人和机构出租人两类供应主体。个体出租人主要是小业主通过中介将房屋进行出租，而机构出租人则是将通过新建、收储等获得的房源进行出租。个体出租人出租的模式类似集市模式，呈现出周期性、传统性、自发性的特点，机构出租人的经营模式则像超市一样，呈现出常态化、现代化、规范化的特征。

（一）个体出租人模式呈现周期性、传统性、自发性的特点

个体出租人的周期性主要体现在租期一般约定为一年，究其原因，一方面是租赁市场不断变化，房租一般会随着房价涨落，为了便于提高房租，出租人一般会签订短期合同，另一方面也是为了防止长期居住的租客对房屋结构进行改造。

传统性则是说个体出租人主要对闲置房屋进行出租，一般不会根据租客的需求对房屋进行装修、改造，也基本不会提供现代化的增值服务。

自发性则体现为个体出租人对租赁住房的供应是自发的，租赁关系不够稳定。租赁关系不稳定主要体现为房租上涨呈现随意性以及出租人对承租人知情权的漠视，主要是由出租人和承租人两者力量不对等以及没有相关的制度约束等原因造成。

（二）机构出租人呈现出常态化、现代化、规范化的特征

机构出租人能够实现常态化运营，即目前市场上的很多租赁企业能够实现月度出租，甚至以日为单位进行出租。年租和月租类似于批发和零售之间的关系，尽管月租相对年租的日租金较高，但是，常态化的运营模式能够满足当前人们因工作、差旅等引发的短期居住需要。

机构出租人规模化的运营模式可以为租赁人群提供现代化的服务，通过提供一些增值服务，提升租赁体验。以湾流国际青年社区为例，目前有五大产品线：Harbour Bean的定位是求职公寓、考研公寓，主要位于外环周边、高校周围；Harbour Apartments是湾流的主流产品，主要是白领公寓和中产公寓，位置一般靠近商圈和轨交，方便出行和购物；Marina Residence客群主要是中国500强/世界500强中高层管理人员、日韩客户、欧美客户等高端客群；Muse Residence是女神公寓，主要满足对居住品质有要求，对私密性、安全性要求高，期待提升自己的精致女性；Hive Home主要是服务于小微企业、起步阶段的创业公司，提供办公、会议室等空间。内容丰富的产品供给能够满足市场日益多样化的需求，而且通过公共空间的提供能够增加年轻人互动的频率，通过提供增值服务获得收益。

企业相比个人能够提供规范化的服务，满足人们日益增长的美好生活需要。机构出租人和个体出租人的关系类似“职业选手”和“业余选手”，专业的租赁运营机构可以提供规范化的服务。以自如为例，能够为租客提供公共区域的保洁，家具、电器和锁具的维修及更换服务，宽带服务，消毒服务等。

（三）两者比较

租赁人群多为刚毕业的大学生、新就业人群等，机构出租人因其常态化、现代化、规范化的特征，相对于个体出租人更具吸引力，但同时，其自身也存在不足之处。首先，机构出租人的房源获取一般是通过市场收储，由于房源信息获取、房东对机构出租人的不信任等原因导致收储房源的时间成本较高，而个体出租人模式则不会出现此种情况，小业主在自己暂无居住需求时，随时可以向市场供给房屋，因此，个体出租人模式体现出及时性。其次，机构出租人的模式中，机构在考虑其运营成本、空置成本等方面的情况下，给房东的租金往往低于市场化租金，一些有精力打理房源的房东，并不会将房源交给机构进行出租，以此减少因环节增加而产生的交易费用，个体出租人在此方面体现出经济性。此外，机构出租人通过对收储房源的室内改造、装修等在给租客提供舒适居住环境的同时也会提高租金，而这将导致租赁成本的增加，租赁人群多数会牺牲一定的舒适度来降低租金成本。再次，运营机构在收储房源时考虑到运营成本，一般倾向于集中收购房源，这样从整体来看，能够减少单位面积上的人力、管理等成本，所以，机构收储较为分散的租赁房源的意愿较低，而个体出租人则不会有这方面的顾虑，能够灵活地给市场增加更多的租赁房源，给租客的租赁带来便利，这体现了个体出租人模式的便利性。因此，个体出租人和机构出租人两者互有长短，这也正是其能够互补共存的深层逻辑。

三、个体出租人与机构出租人：互补共存

个体出租人和机构出租人两种模式特点鲜明，同时各自均存在着优劣之处，因此，两者并不存在后者替代前者的可能，需要互补共存。为了租赁市场的健康发展，两种形态均需进一步完善，这样才能在满足人们日益增长的美好生活需要中发挥应有的作用。

（一）支持和规范个体出租人的行为，保障承租人的合法权益

由于目前个体出租人模式占据主导地位，因此，要鼓励个体将多余房源进行出租，规范租赁行为，同时，建立个体出租人和机构出租人之间的衔接机制，更好地满足人们多元化的需求。

1.鼓励房源出租。由于目前我国住房租赁市场以个体出租人模式为主，庞大的租赁市场需求基本通过个体出租人出租的房屋获得满足，需要通过细化税收等政策支持个体出租人出租空余房屋。

2.规范租赁行为。由于租赁备案办理过程中需要携带多种材料以及政策约束力较弱等原因，目前租赁市场备案率较低，这不仅不利于主管部门对市场的监管，而且在发生纠纷时，难以对租赁双方的合法权益做到有效保护，因此，要简化租赁备案办理程序，加强租赁备案的监管力度，形成稳定的租赁关系。

3.建立衔接机制。个体出租人将房源交由机构出租人进行专业化租赁管理，一方面有助于租赁市场房源供应的稳定，以保证租期的稳定性，另一方面也能为承租人提供更专业化的服务。

（二）鼓励机构出租人发展，规范市场运行

在政策的支持下，机构出租人获得了快速发展，但是需要明确业务范围，规范市场运行，通过政策配套和财税支持促进这一新形态的健康发展。

1.明确业务范围。机构出租人的业务内容包括两个部分，转租以及转租之后的资产维护。这两部分业务都应列入现代服务业的范畴，并与传统经纪业务进行区分。

2.完善政策配套。加强规划、土地、金融和财税等政策在扶持机构出租人方面的作用，提高政策衔接度。借鉴发达国家的先进经验，促进规划、土地、金融、财税等政策向扶持住房租赁市场倾斜，形成这些配套政策与住房租赁市场扶持政策之间的协调机制，定期对配套政策和住房租赁市场扶持政策之间的衔接度和有效性进行评估。

3.加大财税支持。现有的税收制度使得租赁型住房开发经营业务面临较高的税率。建议落实《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）的要求，将开发商自持租赁运营和代理经租机构的业务纳入现代服务业范围，实施6%的增值税税率，对房产税和所得税实施一定的减免优惠，切实降低机构出租人的税负。

（三）对不同类型的出租方式进行分类监管，增强针对性

目前，机构出租人模式可以进一步细分为集中式长租公寓模式、分散式代理经租模式以及开发企业自持物业进行租赁模式。不同的类型存在不同的痛点，因此，要分类监管，做好服务。

1.个体出租人模式，要加强对中介机构以及业主的监管，防止中介机构利用虚假房源误导消费者，同时，遏制出租人随意抬高房租、解除合约侵害承租人利益。

2.集中式长租公寓以及分散式代理经租模式，要加强对其房源内部结构、装修质量等监管，严格取缔“租金贷”。

3.开发企业自持物业进行租赁模式，对于企业未按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设自持商品房屋，或自持商品房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的，房管部门可暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的，由房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。