韩路

摘要：近年来，经济的发展，人们生活的提高，极大的推动了我国房地产行业的发展。城市化带来了城市人口的增加，进而加大了城市人口住房需求，我国房屋价格水涨船高，达到了“寸土寸金”的地步。房产面积测量关乎买卖双方的直接利益，受到社会各界的广泛关注。本文就房产测量方法及常见问题展开探讨。

关键词：房产测量;测量技术;作用

引言

对于房产业工作来说，房产测量工作有着无可替代的重要作用，因此工作人员在实际进行该工作的过程当中，必须要给予房产测量工作充分的重视，并对房产测量工作的领域以及规范性进行有效拓展，提升房产测量工作人员的综合素质，进而为我国房产购买者提供必不可少参考依据，有效促进我国房产行业的健康发展。

1房产测量的作用

房产测量的成果资料可以作为房产交易的依据。房产管理的相关部门能够通过这些资料来管理房产，并且经过管理部门审核的数据也能够成为相关法律的参考资料。房产测量还能够为商品房交易提供一些技术的资料，目前商品房交易的情况比较普遍，因此这些房产测量的成果资料就能够为房产交易提供一些数据支持，房产测量还能够提供公共服务的功能，其对城市的规划以及改造都有着重要的作用。

2房产测量技术及其应用

2.1房产数字化测图技术

数字测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

2.2GIS测量技术

GIS系统中，其依托于计算机软件和硬件技术，依据空间分布和地理坐标来对各种资源信息和环境参数按一定格式和分类进行输入、处理、存贮和输出，更好的满足人-机交互信息系统。GIS系统作为地理信息处理的工具，能够对多要素数据进行操作和综合分析，并以图形、图像和数字等形式将所需要的信息输出出来，实现了房产登记测量信息的数字化、可视化和直观化，能够利用动车图像将复杂的施工过程描绘出来，从而为房产管理工作提供信息和可视化的支持。

2.3GPS-RTK技术

RTK技术是当前我国房产测量工作之中应用比较广泛的测量方法之一，该测量技术具备受环境干扰较小的优点，因此主要应用野外测量工作之中，同时其精准度比较高，因此一经推出就受到了我国相关工作人员的欢迎与应用。RTK技术是以载波相位观测值实时动态定位技术为基础的，由于其定位精度能够达到厘米级，因此能够实时提供测量站点在测量制定坐标系之中的三维定位结果。在应用RTK技术的过程当中，基准站会通过数据链将观测值以及测量站的坐标信息传输到流动站之中，流动站在接受数据的过程当中会对GPS观测数据进行采集，同时快速处理差分观测值，最终实现精准定位。RTK技术的应用有效提高了我国房产测量工作的效率以及质量，并且因为该技术采集的数据信息全部都是数字化形式的，因此只需要通过相关软件进行简单处理就可以直接编制电子地图，非常适合在房产测量工作之中应用。RTK测量系统之中一般会包含以下几个方面的内容：数据传输设备、数据处理软件系统以及GPS接收设备。通过在基准站之中安装GPS信号接受设备，能够对数据信息进行准确测量，同时通过无线电将采集的数据信息传输到观测站之中，基准站会结合采集的观测数据，结合相对定位的原理，会计解算之整周模糊度未知数，将用户站的测量精度以及三维坐标情况显示出来，结合定位结果，对用户站以及基准站的观测质量进行实时监测。通过RTK技术能偶判断解算结果是否成功，有效减少了观测冗余量，有效提升了测量效率。

3房产测量存在的问题

3.1房屋实际面积测算失真

根据住建部的相关规定，消费者购买的商品房建筑面积（销售面积）为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积和公用建筑面积之和。共有面积是指两个及两个以上以上的产权人按照法律规定或合同约定，对某一区域享有使用权、财产权、处置权、收益权，产权人对其拥有处置的权利，如两户住户共同拥有的连户阳台等。而公用面积是指是指两个或两个以上的人享有对某区域的使用权，例如住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等，户主仅享有使用权，住户无权进行处置或收益。在房产面积测算时，共有和公用面积的分摊和计算长期存在着管理不到位的情况。由于共有面积和公用面积测量难度大，产权归属杂，测绘单位往往自动忽略科学分摊共有和公用面积。在对房屋共有面积和公用面积进行测量后，分摊到各个住户时，往往是按户分摊，缺乏公平性，对分摊比例的计算和实际分摊面积不够透明化，缺乏对分摊面积的监督检查，大部分住户甚至不清楚自己购买的商品房的实际面积和所享有的共有和公用面积的实际情况。在现行房产交易市场上，卖方为了获取更多利益，刻意将房屋的夸大房屋实际面积，对共有面积和公用面积进行一定的欺瞒。导致房产测量的面积中，套内实际面积小于测量面积，而共有和公用面积大于测量面积，不利于买方产权的确认。

3.2测绘成果的描述和表示不是很直观

在进行房产测量的时候，由于相关设备具有的专业性较高，使用的工作人员需要具备一定的专业基础才可以进行测量，由于这些问题，实际用户不能够了解测量的真实性，不可以提前了解到相关数据。房产测量人员都是使用专业术语来描述房屋的信息，而房屋在进行交易的时候，用户不能看懂这些数据，也就不能了解到房屋的详细信息，给房屋交易带来了很大的难题。

4解决房产测量问题的对策

4.1合理分摊共有与公共面积

按照住建部和国家相关法律的要求，在进行房产面积计算的时候，对每个单位应分摊的共有和公共面积进行准确计算。首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，根据每户的建筑面积计算比例，求出共有面积，计算分摊系数，再根据各户的套内面积算出应分摊的面积。房地产开发企业、交易企业对于共有面积和公用面积需进行明示，对于混淆买方视听的行为要严厉打击。

4.2提升测绘结果描述和表示的直观性

现阶段进行房产测量的过程中一般使用的测量方法具有一定的专业性，大部分的用户很难看懂这些数据，因此在得出测绘的成果的时候，要能够尽量使用比较通俗的手段来描述测绘成果，如将施工图复印缩小附于测绘结果，并进行相应的标注解释，使得测绘成果表述更加直观，为房产交易等提供很大的便利。

4.3完善测量技术，加大测量设备投资力度

目前，我国的建筑行业发展比较快，房屋测量的数字化与科学化成为将来房屋测量工作中的重要发展趋势，对于数字化的设备具有很高的使用价值与技术含量，一般中小测量企业的资金实力往往不能实现独立的数字化设备使用。所以，需要国家提高对测量部门数字化设备的资金投入，与此同时积极培养出一批具有较高综合素质的数字化人才，提高研究的力度，保证房屋测量工作的不断完善。再实施测量工作的时候一般会产生不同的误差，针对这些误差问题需要制定对应的解决措施。

结语

房产测量是一项重要工作，事关卖买双方的直接利益和城市建设的进程决策。只有不断探索房产测量中存在的問题，不断提高房产测量技术，才能推动我国房产测量事业的发展。

参考文献

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