郜宗瀚

清河毛纺厂北小区改造试点项目于2017年开工建设，是北京市和海淀区两级政府重点关注的民生工程。项目涉及9栋居民楼，建筑面积達6.48万平方米。

项目开工以来，北京建工博海公司在老旧小区改造模式、施工技术等方面，因地制宜，积极创新，工程进展顺利。

日前，住建部建筑节能与科技司牵头，全国老旧小区改造试点省份的住建部门和相关研究机构共同参与的老旧小区改造与更新技术方法与策略调研工作座谈会在毛纺北项目部会议室举行。

“这个高级别的会议之所以选在项目部开，一方面是因为我们干得好，大家都来交流经验，另一方面也是因为建工的品牌打出去了，大家都认同。”毛纺北项目经理林磊说，“既然是试点，我们就下决心把它打造成标杆。”

座谈会上，林磊向调研组一行展示了项目部自己编写的项目规程——《施工作业指导书》，其中涵盖了水暖、电气、土建、安全技术交底、日常管理等工程各个环节的具体操作流程和注意事项，共计700多页。

“这种综合性的老旧小区改造项目还没有统一的行业规范，我们结合以前的经验和现在的实践，自己编写了一本，”林磊介绍说，“这样即便是新手，也能很快上手操作各类改造项目。”

调研组一行对项目部的做法给予了充分肯定，并考虑下一步以此项规程为基础，制定出统一的行业规范，以供各个老旧小区改造项目参考使用。

为打造标杆项目，项目部凭借丰富的改造经验，在全市10个试点中始终走在前列，成为唯一一个自选项目全部落地的小区。在施工过程中，项目部精益求精，不放过任何一个细节：铺设道路后重新规划停车位，增设130个地面停车位；为保护居民隐私，将电梯轿厢更改为不透明轿厢；为保证一楼居民的采光条件，新建的自行车棚与楼体保持1米间距……

截至目前，清河毛纺厂北小区改造试点项目已完成全部9栋楼54个单元的基础类改造施工；27个单元确定加装外挂式电梯，15个单元电梯井道及设备安装全部完成，14个单元通过质量验收并投入试运行；小区内4层立体停车位已建设完成，可提供140个停车位和10个平面清洁能源停车桩专用停车位；小区内老年驿站外立面基本施工完成，内部装修完成80%。

“今天虽说是个技术研讨会，但老旧小区改造的技术并不是最难的，”北京市住建部门负责人在老旧小区改造调研座谈会上发言说，“北京建工前期投入了大量管理和协调力量，这才是最难的。”

从前期入户调查到逐户进行改造施工，从逐单元协调加装电梯到征求立体停车库、老年驿站建设意见，北京建工投入了大量的精力和人力。项目部工作人员磨破嘴、跑断腿，同街道办、居委会、物业、居民等各方都进行了不计其数的沟通。

基础类改造项目包括楼本体节能改造、室外管线综合改造、室内热力管线改造、上下水改造等，每个单项施工前都需要征得整个单元所有居民的同意，只要有一户家庭不同意，前期的努力都将付诸东流。有些住户非房东本人，项目部通过中介机构辗转联系到房东，才拿到入户改造的许可；有些独居老人没有能力收拾房屋，不愿进行室内改造，项目部工作人员帮忙收拾房间，待改造完成后又恢复原状；有些居民要求提供协议之外的维修服务；有些居民担心影响孩子学习、休息……

加装外挂电梯也有一个艰难的沟通过程。“年前我们只确定安装了8部电梯，年后装的7部和即将安装的14部都是后来才征得居民同意的，”项目部技术负责人肖风说，“其他单元到现在还没达成统一。”居民对加装电梯的诉求都不一样，1-6层居民的需求度不同、老人和年轻人的依赖度不同、对电梯收费标准的意见不同等，都给沟通过程增添了不小障碍。

尽管有很多困难，项目部工作人员还是通过联合居委会入户走访宣传、发动居民互相劝说等方式，最终基础类改造项目征得了所有居民的同意，目前已基本收尾，加装电梯工作也正在稳步推进中。

项目施工人员发现，毛纺北小区10号楼的地面上有一片青苔，这是由于从冷凝水管排出的水直接流向地面长期堆积形成的，给居民的日常出行带来了很大隐患。“这不是我们的分内之事，其实完全可以不管，但我们是国企，就是要担起这份责任。”肖风说，“我们及时跟业主方联系，将排水通过地下引向了污水井。”

类似的事情还有很多，项目部在施工过程中时刻注重社会效益，履行国企的社会责任。在进行入户改造时，有些房屋阳台积水严重，项目部主动派人进行改水，并重新粉刷阳台，而阳台并非协议中规定的基础类改造项目；项目进场之后，小区生活垃圾处理不及时，项目部每天都同时处理建筑垃圾和生活垃圾；以前有些改造项目的保修期已经过去多年，项目部与物业部门也做了交接，但居民家中需要维修的时候，还是直接打电话给项目人员……

“居民有困难就主动找到我们，这是对我们的极大信任，作为国企，我们要承担起社会责任。”林磊说，“改造项目是同老百姓打交道，往小了说是维护建工形象，往大了说也是维护政府形象。”

项目部的真诚付出很快得到了回报。由于毛纺北小区试点改造项目的质量和口碑都得到了社会各界的认同，北京建工的品牌形象进一步深入人心，很多潜在合作对象都慕名前来考察。

作为北京市首个加装电梯、建设立体停车设施和老年服务驿站“三合一”的老旧小区综合改造试点项目，毛纺北小区将为今后全市类似的小区进行综合整治提供有益的样本与经验。

近期，海淀区委托北京建工以毛纺北小区为改造范本，对所辖东王庄小区、西直门北大街43号院、圆明园西路51号院等7个小区进行改造。