刘景彪 刘宝程 张怀虎

摘 要：时光荏苒，岁月流逝，中国经济高速发展，物价的飞速上涨，带动了房地产行业的快速发展。中国建筑业呈现出蓬勃向上的景象，但随之而来是购房热，人们跟随大众买房，房地产商哄房价，引导人们不合理消费。导致我国房价呈现出高温不下的态势。房价上涨的原因是多种因素造成的，本文将具体阐述房价上涨的原因和减缓房价的具体措施。

关键词：房价 上涨原因 减缓措施

一、我国房价近况

在2017年以前房价整体呈现持续上涨趋势，虽然有政府出台政策调控使得房价不至于快速增长，但房价依然在增长人们的购房热在2013年和2014年达到高潮，近几年略微有所降温。在北京上海等一线城市仍然存在天价房，相对与三四线城市，居民仍然没有能力全款买房。大部分仍然是贷款买房，成为一辈子的房奴，但是仍然降低不了房价。

（一）我国房价形势

1.房价持续上涨

房价上涨是中国发展迅速的标志之一，预示着我国社会经济水平的提高。但同时不平稳的经济发展，带来了相当多的弊端比如物价的快速上涨，房价的上涨是最大的弊端之一。从2010年到2017年，人们开始有意识的向城市居住，导致城市住房紧缺，房地产商大势开发土地，甚至不惜向银行借贷用来建设住房。而更多的不法商人借机哄抬房价，引导居民买房，而更多的居民则是宁愿向银行借贷也要买房。多种因素影响下导致我国房价居高不下，人们望房兴叹。

（二）房价上涨的原因

1.经济和物价的快速增长

可以说经济增长和物价上涨是房价飞速上涨的根本原因。1978-2015年，中国人均GDP名义增长36倍。紧急的高速增长和物价的大幅上升早就了人均收入的高速度增长，输入的高速度增长大大提高了剧名的购买力。促进了中国房地产销售和价格的持续走高。同时中央经济工作会议明确提出，要坚持房子是用来住的而不是用来炒的的定位，综合运用金融、土地、财税等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，用来抑制告诉经济增长下的房地产泡沫，和防止大起大落的房价。

2.土地市场政策和城镇化

我国的土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品交换的综合。土地市場也成地产市场。2013年来土地市场就一直在不断加大，五年来高温不减，开发商在一直抢占土地，从二环到四环再到现在的远郊区县。但是我国的土地一直存在开发利用率比较低的问题，而且我国规定不得占用耕地用来建房，目前我国正将一级市场向二级市场拓展寻求更大的发展空间。

城镇化也是影响房价的重要因素之一。城镇化意味着农村人口迁移到城市新增的人口会带来新的购房需求。20世纪90年代末中国的城镇化率开始每年提高1-1.5个百分点，快速增长的城镇化带来了中国城市人口的快速增长，也带来了中国房地产市场需求的增加，中国房地产市场价格的快速上升也是从这个时间段开始的。

3.人口年龄的不平稳结构

中国是一个人口大国，自新中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。目前购房的人群主要集中在25-35岁，当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。目前的主要现象是进入购房适龄人群的人，即使是背负房贷也要买房，导致了房价居高不下。

4.公民长期以来的消费理念

中国是一个文化历史悠久的国家，在长期以来的公民消费理念里。房子是很重要的词，目前结婚要求必须在城市里有房。房是立身之本。所以就造成购房适龄人群和年轻人要购房的观念，还有很多的人在屯房，大肆购买房屋后哄抬房价，进行炒房等不法行为，来让自己获利。但正是这些不正确的消费理念，导致了房价持续上涨，房地产经济泡沫的加剧。

二、减缓房价上涨的措施

（一）国家政策调控

1.房地产限购政策

为了调控房价，国家出台了房地产限购政策。目前中国人口年龄结构正处于第三次婴儿潮人口购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，导致房地产市场崩溃从而影响整体国民经济的发展。所以房地产限购政策必须长久以往的坚持下去，等刚性需求回落过后，投资或者投机者对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。

2.房地产补贴和房贷

补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供给大于需求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。同时国家出台最新的经济政策将提高购房首付，直接付全部款项的30%，从而限制了房贷的减少，间接的降低了购房热。从而降低了房价。

3.购房人口年龄迎来拐点和城镇化减速

由于计划政策的实施，1995年中国出生的人口比1990年出现大幅下降，1990那年出生人口为2800万，1987-1990年平均每年出生人口在2500万以上。1995-2015年中国每年出生人口都在1500-1600万左右，巨大的人口落差导致中国25-35岁的购房适龄人口出现负增长，中国房地产市场的刚性雪球的拐点正在到来。

1978-199年中国的城镇化进程是快速发展阶段，截止2015年末，中国的城镇化率达到56.1%。随着中国的城镇化水平不断提高，中国的城镇化进度也将进入慢车道。主要是因为城市工业发展已经到达天花板。环境资源约束，传统产业难以维持，整体劳动力需求减弱。从而对农村劳动力的吸纳作用检索。随着老龄化进程的加剧，劳动人口也呈现下降趋势。

4.引导公民消费理念

公民消费理念的转变是全体公民整体消费意识的提高，将公民的消费从买房引导到对社会保障等的需求上，是我国由发展中国家向发达国家的转变的进步，也是消除千年以来文化弊端所留下的影响。不对房地产市场进行过多的关注，货币政策就不过度关注房地产价格泡沫。公民整体消费观念的转变，也是降低房价的间接措施。

参考文献

[1]郑晓云，高佳音. 房地产企业发展的复杂适应性分析[J].建设管理.2012.12

[2]郭盛. 浅谈房地产企业的核心竞争[J].城市建设理论研究.2015.6