朱亚鹏

【摘 要】近年来，房地产企业发展迅速，同时也暴露出或多或少的问题，房地产企业融资风险就是其中之一。文章结合房地产企业融资风险有关理论，研究我国房地产企业融资现状，结合具体数据分析，探讨房地产企业融资风险识别，并结合融资风险类型提出防范措施。

【关键词】房地产企业;融资;融资风险

【中图分类号】F293.3;F832【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）08-0026-03

0 引言

我国社会主义市场经济振兴离不开房地产行业的蓬勃发展。目前我国房地产企业发展迅速，房价越来越高，国家不得不出台政策对房地产行业进行调控，希望通过宏观调控来稳定房价。对于这样一个资金密集型行业，融资是房地产企业发展的重要环节，可是国家出台了银根紧缩性政策用以控制房地产企业融资。面对国家的调控政策和市场的发展方向，如今的房地产企业融资难度越来越大。融资受限势必会带来相应的融资风险。此外，在资产融合过程中必然引发风险问题。需要根据实际情况，避免融资风险，提出有效的防范措施，保证融资活动处于安全范围，以此优化房地产融企业的融资现状，保证社会主义市场经济稳定快速发展。

1 我国房地产企业融资风险成因分析

1.1 负债规模过大

数据显示，截至2018年末，非金融行业里房地产业以80.05%的资产负债率位于首位。房地产企业运营是典型的负债经营模式。一方面，其大多企业采用预售方式，预售额越多，负债越多;另一方面，目前土地供应量缺乏，房地产企业竞相争夺高价地，因此纷纷加大融资力度，盲目融资。这必然会提高企业的资产负债率。而当前市场格局下，房地产“去杠杆”调控信号不断加紧。在政策约束下，信托等融资手段受到约束，迅速攀升的负债率和高昂的资本成本将会成为房地产企业面临的困难。一旦偿债能力出现危机，资金链断裂，房地产企业就会面临破产。

以富力地产为例，该公司的净负债从2015年的700亿元提升到2016年的780亿元，净负债率也由约170%上升到近175%。鉴于富力地产2016年发行公司债总计420亿元，其平均借贷成本从2014年的8.5%和2015年的8.3%，下滑到2016年的6.3%。伴隨公司负债规模逐渐上升，2016年总利息支出增长了约10%，达到65亿元左右。富力地产逐渐被挤出房地产第一梯队。

1.2 企业盈利能力下降

2016年“930新政”（2016年9月30日中央银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”界定标准。）实施以来，尤其是2017年“317新政”（2017年3月17日北京出台的楼市调整政策）以来，高房价开启了回落模式，许多热点城市房价有所回跌或逐步趋稳。虽然价格有所下降或逐步稳定，但是买房者心态也因此发生变化，“担心房价暴跌”“对政策的理解有偏差”等因素致使买房者处于持续观察状态。因此，房地产企业的盈利能力存在不确定性，甚至没有因为买房者的增多而使盈利增加。此外，房价的绝对值依然很高，导致买房者望而却步。因此，房地产企业可能会存在销售上不去的现象，利润下降导致资金难以收回，进而引发资金链断裂，致使公司产生财务问题与财务危机。

1.3 信托融资受限制

信托融资本身存在着成本低、风险小且融资方式灵活多变的优势和特点，非常符合房地产企业的需求。但是这些年来，我国信托融资条件在逐渐增大。国家颁布了许多条令加大信托融资条件，如《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，此条例明确规定了信托公司不能向房地产企业发放流动资金贷款，不能进行商品房预售回购。如此一来，使得房地产融资难度加大，门槛提高，所以许多房地产企业停止了信托融资。

2016年10月，房地产信托产品发行量下降约44%，是当年2月以来最大的降幅。上海恒盛地产控股因没能按时偿付其2018年到期的票面利率而支付2 650万美元半年的利息，然后在限期内完成付息义务。

2 我国房地产企业融资风险关键监测指标设置

2.1 监测指标设置

房地产企业的融资风险最终会在各种财务报表中浮现，因此需要规律、合理地建立完整的监测指标，用来对房地产融资风险进行准确检测和预防。考虑到我国房地产企业的真实状况，针对房地产企业的融资风险，列举了偿债、盈利、运营能力等指标。其中，有关偿债能力的指标包括资产负债率、流动比率和速动比率;盈利能力指标包括净利率和营业收入;运营能力指标包括总资产收益率。

2.2 案例分析：万科房地产股份有限公司

2.2.1 公司简介

万科房地产股份有限公司（以下简称万科地产）是目前国内领先的地产公司，1988年进入房地产行业，公司主营业务是房地产开发和物业服务。经过20多年的发展，万科地产成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上。

2.2.2 万科地产存在的问题

（1）通过表1企业财务报表（来源：国泰安数据库）可以看出该企业资产负债率过高，2017年为79.7%，2018年达到82.4%。一方面说明企业充分利用财务杠杆，另一方面说明企业长期偿债能力过低，面临一定风险，一旦资金链断裂，企业就会面临偿还巨额负债的风险，甚至会导致企业倒闭或破产。2017年的流动比率、速动比率分别为1.20、0.49;2018年的流动比率、速动比率分别为1.55、0.48。流动比率和速动比率表示企业流动资产中在短期债务到期时变现用于偿还流动负债的能力，流动比率一般应大于2，而速动比率的黄金点为1。企业短期偿债能力不足，说明该企业短期化解风险的能力不足。

（2）通过万科地产企业财务报表（数据来源：国泰安数据库）可以看出企业整体运营情况较差。2017年、2018年企业总资产周转率分别为0.24和0.22，见表2。总资产周转率是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标，反映企业单位资产创造的销售收入。而企业总资产周转率连续两年均低于行业平均值。公司资金周转慢说明企业销售情况不理想，进而容易导致企业无法维持正常运行。

2.2.3 综述

从万科地产的盈利情况来看，近两年来，该公司的盈利情况并不乐观。因此，企业要及时做出回应，转变思路，找出解决方法，最大限度地控制成本费用支出，提高盈利能力。在销售盈利能力欠缺的状况下，万科地产要控制成本费用，维持企业运作。在此基础上开发自身条件，提高销售和盈利能力。从万科地产的各项指标来看，其财力、物力投入周期过长，使得运营能力不足。房地产企业应该努力开发自身潜力，通过观察市场情况做出相应策略以提升企业竞争力。

3 防范房地产企业融资风险的建议

3.1 加快完善房地产金融立法

目前我国房地产融资法不够完善，房地产融资市场存在一定波动，在一定程度上限制了房地产融资，无法为房地产企业的发展形成合理保障。因此，需要产生行之有效的金融立法制度体系，不仅用以满足房地产市场的需求，而且为房地产企业发展提供了法律保障。首先应该与现有市场环境相结合，在现有立法的基础上加以完善和改进。其次应该颁布新的立法，保证房地产企业融资顺利进行，矫正其融资行为，改善融资环境，增进房地产企业健康发展。

3.2 政府加强对房地产融资的支持

房地产企业的发展需要依赖政府的支持。房地产是一个资金密集、风险集中的行业，需要用专门和可靠的机制来确保其健康发展。参考发达国家房地产行业蓬勃发展现状，无疑离不开其政府的帮助与支持。政府发布政策惠利于房地产行业，将会很大程度上促进整个行业发展，并且为房地产市场提供有力保障。因此，政府需要通过加大对房地产企业的支持力度，有效降低房地产行业的融资风险，促进其有效安全地融资，加速整个行业健康发展。

3.3 拓宽融资渠道，实现融资方式多元化

房地产市场快速发展必然导致银行贷款不再是房地产企业融资的唯一选择。拓展和采用更多的融资方式能够使企业更好地规避风险，例如可以利用证券保险等机构的特色业务，结合企业自身需求，采用多种多样的融资手段。虽然部分融资方式成本高、风险大，但是多种融资方式有效结合可以优化企业资本结构，达到控制风险和获取资金的效果。

预备制度是一种较为合理的融资手段，并且风险相对较小，有助于房地产企业健康发展。不过，目前此制度对我国房地产企业发展还有阻隔作用。因此，需要通过改革预收制度，完善监督机制，降低风险，加强其促进与约束作用。

4 总结与展望

房地产行业是我国国民经济的主导产业、基础性产业，它的发展将直接影响我国社会主义市场经济发展。房地产行业本身具有投资大、风险高、周期长等特点。对于这类资金密集型行业，融资对企业来说是非常重要的环节，但是存在着不同原因的限制，如城市的產业结构调整、政策变化、法律法规不健全等困难，房地产企业融资确实存在很大风险。

当前我国房地产业正处于快速发展的兴盛时期，同时也是融资风险层出不穷的关键时期，本文针对我国房地产企业融资风险防范问题进行分析与研究，深入了解我国房地产企业融资风险防范相关问题，并结合实际情况采取合理有效的措施，以减少我国房地产企业的融资风险。首先，从房地产企业融资相关理论出发，通过分析我国房地产企业融资情况，结合相关数据，分析房地产企业融资风险成因与风险类型。其次，提出有效防范措施，希望通过增加新的金融立法、政府参与缓解和改善融资环境、拓宽融资渠道等建议，实现融资方式多元化，拓宽信托业务。企业可以利用自身资源，提高自身竞争力。本文的研究为房地产发展提供风险控制指导，有效促进我国房地产企业健康发展。

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[责任编辑：邓进利]