张晓敏 董丽娜

摘要：作为城市更新的重要主体，开发商近年来参与城市更新的热情并未降温。伴随着房企回归一线城市的大潮，而一线城市土地供应又日渐紧缺，双重压力之下，城市更新几乎成为开发商立足一线城市的必修课。与此同时，购房者的经济实力不断提高，对于房屋的设计更加精细化，这样房地产开发的短平快和设计精细化之间必然会产生一定的矛盾。

关键词：房地产；开发；短平快；设计；精细化；矛盾

一、房地产开发的短平快的重要体现

短平快就是尽可能缩短开发的时间，加快资金的回笼，这一方面与房地产业利润总体在下降有关，开发商不可能再像前些年一样，拿了地晒晒也没关系；另一方面，也与前几年房地产市场持续低迷有关，市场低迷势必要求开发商更重视资金回笼，而开发速度慢了，沉淀在项目上的资金多了，就会有资金链断裂的风险，操作的时间一长，开发商就形成了这种“短平快”的开发风格。短平快是一种模式，也是一种技术，以前的小开发商想要这么做，也做不到。房产工作人员同时表示，现在在太仓开发房地产项目的大多是外来的开发商，这些开发商不仅有实力，而且因为开发的项目多，已经形成了成熟的操作模式，同样拿下一块地，以前的开发商请人做方案都会花上较长的一段时间，房型要设计，景观绿化要设计，甚至外观、围墙也要设计，现在的开发商只要套用公司在其他地方好销的项目方案，并根据地块情况稍作调整即可。

（一）在过去的几年中，城市更新法则不断完善，业主对于物业私权维护意识的不断提升，不难发现，很多曾经活跃在城市更新领域的开发商不见了，也有曾对城市更新避之不及的开发商进来了，安静地交着学费，他们的心态和参与方式，或多或少地发生着变化。很多超过20年楼龄的老社区，都曾因为一纸拆迁公示热闹起来，其中不少社区更因为地段优越成为开发商眼里的热馍馍，为了圈地互相砸了对方办公室的开发商不止一家。如今，这些小区几乎均未进入大规模拆迁阶段。

（二）大房企从不待见到积极参与在老房子业主争夺战中，中型房企甚至小型房企是主力军，甚至还有一些临时成立的公司专门用来进行前期的沟通和拆迁，如今除了一些遗留下来的社区外，这样的情况少之又少。比较早介入城市更新的大多数是民营企业，大的房企可以通过其他途径拿到地，对于城市更新兴趣不大。这几年三四线城市房价的波动，让很多开发商回归一线城市，但是土地供应又很稀缺。

（三）不再追求几年内搞完，最初介入城市更新的团队，尤其是前期谈判团队，很多游离在多家开发商之间，拿着过六成或是过八成的签约量待价而沽。即便是开发商派驻社区的谈判团队，也多以性格好、谈判能力强为、能吃苦受气的员工为主要选择对象。如今这种游击队的心态已大有改观，可以说是从游击队，向正规军转变。有过一些城市更新经验的开发商发现，这个领域不仅更加复杂，对于人才、资金、专业的要求都会更高，成立公司也罢，成立城市更新集团也罢，都是希望通过组织机构的专业力量来保证市场拓展，有长期持久的准备。

（四）和政府的关系从零星交流到互动

政府除了对于部分重要区域的更新提出希望大房企改造的要求外，基本不太参与城市更新。对于其间出现的问题，基本上都由市场来解决。但是近几年来，随着城市更新法则的日益细化，耿延良表示，开发商开始意识到必须增加和政府互动，这样更有利于推动城市更新向更理性、更科学的方向前行。以前和政府的交流都是零星的、分散的、个性化的问题，但是未来做城市更新的开发商必须和政府一起，至少要参与到政策改善的过程中，才能够从实操的角度，推动行业规则建立和可持续发展。

二、房屋设计精细化的重要体现

（一）区域位置

高端住宅一般主要位于城市核心区，商务、金融、科技等产业周边区域，交通便捷，市政配套完善，自然景观资源稀缺的地段。这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户杜宇上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。丰富的自然景观资源。高端住宅独有的景观优势和市场稀缺性，使其附加值大幅提高。

（二）精细化设计

精细化造就臻品，更是人性化的延伸和体现。户型设计：户型平面营造根据客户群的生活习惯和个性的要求专门定造，布局功能更加完善和细化，讲究空间感和舒适度，各类设计细节到位，可以满足功能性需求。精装修住宅、公共区域、园区景观、地下车库等目之所及之处皆无功能和设计盲点，精细化设计渗透每个环节，处处彰显人性关怀。如大堂入口处设宠物清洁间；车库内车辆导流、行进方向导视系统，超宽、超高车位预留比，行车路线考虑电梯厅出入口等设计，车库电梯厅人性化装修设计，公共空间感应式安防门，车库自然采光通风一集景观结合等；垃圾处理、暂存、转运的最佳管理方式。建筑立面装饰材料用料应该高档，一般以石材较为广泛，其次为面砖，涂料应用范围较小。精装修住宅、公共区域（如会所、大堂、架空层等）的装修档次、品位高。园区苗木应选择名贵、树形好、成活率高的品种；园区硬质铺装材料应高档。景观后期养护也很关键，高成活率才能保证高品质的园区景观效果。

（三）.精湛的施工工艺

对施工单位施工质量提出了严格要求，建筑的精细化除了设计方面，更多的体现在了施工方面，如石材的收边、对缝、纹路对应等等。因此信誉和施工质量过硬的施工单位应该作为合作伙伴的首选。

（四）完善的公共服务设施

功能丰富的会所和架空层，满足小区简易餐饮类供应、业主阅览室、洗衣、缴费、存款、宠物寄养店等日常服务，会客办公等商务办公服务，以及健身、宠物清理间，临时会客区，访客等候区，卫生间，前台星级酒店服务态度等。地下车库：电梯入口候车区，垃圾桶或垃圾暂存站（方便业主取车时顺便扔掉垃圾，不需到首层）。

三、如何在房地产过程中处理设计精細化的问题

（一）必须强调人本管理

人本管理是把员工作为企业最重要的资源，以员工的能力、特长、兴趣、心理状况等综合性情况来科学地安排最合适的工作，并在工作中充分地考虑员工的成长和价值，使用科学的管理方法，通过全面的人力资源开发计划和企业文化建设，使员工能够在工作中充分地调动和发挥工作积极性、主动性和创造性，从而提高工作效率、增加工作业绩，为达成企业发展目标做出最大的贡献。

（二）必须能够进行过程监督，具有过程监督的方式或手段

过程监督其实是关注流程运行中的环节是否按照标准、规范要求在流转，需要一系列的工具与方法纠正流程中流转的偏差以确保流程运行效果。规范、标准、规则等是过程监督的依据，方法、工具是过程监督的手段，精细化管理的意识、理念是过程监督的文化保证。精细化管理必须有一系列的工具、方法来监督流程运行的过程和监督细节，确保方向和目标。

四、结语：

精细化管理的全员参与就是让每个员工对企业有使命感，对流程有责任感，员工亲身参与到流程改进与优化过程中，有利于调动员工积极性，有利于团队精神和合作意识的培养。基本要点在于：使员工知道自己在流程运营中的责任、制约条件、达成目标；对员工进行精细化管理理念、意识和规则、标准、技能的培训，使员工胜任工作并愿意积极奉献；提供必要的资源和工作条件；规定职责，给员工在职责范围内的自主权，努力实现规定的工作；建立激励机制，激发员工不断进取，并评价、承认成果；在内部组织交流，创造自由分享知识和经验的氛围。

参考文献：

[1] 王洋，方创琳，盛长元. 扬州市住宅价格的空间分异与模式演变[J].地理学报. 2013（08）