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房地产业一头连着投资，一头连着消费，既是国民经济的先导产业，也是现代服务业的重要组成部分。房地产市场的健康发展对保持国民经济平稳较快增长有着重要意义，关系到满足广大群众基本住房需求的根本利益，关系到全面建设小康社会，构建和谐社会的根本目标。

1978年以前，在计划经济体制下，我国实行福利分房和低租金公房制度，由国家和国营单位负责住房的投资、建设、分配和管理。這期间，专门从事房地产开发的企业几乎没有，房地产基本处于空白状态。党的十三中全会后，甘肃省房地产业孕育而生，并逐步在探索中发展，在调整中壮大，成为推动国民经济和社会发展的新的增长点和具有活力的支撑力量。

影响房地产发展的因素很多，从经济社会的角度看，经济增长率、土地政策、城市化水平和人口数量结构、收入等是直接因素；而利率、税收能力、贷款首付比等金融政策是增长波动的主要影响因素。

一、经济水平和房地产经济发展直接相关

近年来，全省经济一直保持着较高的增长速度，人民生活水平提高，基础设施建设逐步完善，房产需求明显上升，房地产开发投资同步增长。同时，由于房地产业的关联度和敏感性，它往往比经济增长的变动趋势更加明显。2000-2016年经济增长率与房地产开发投资增速所呈现的趋势基本相同，两者间存在正相关关系。2001年在全球金融危机的影响下，全省GDP只增长6.9%，增幅比2000年回落3.2个百分点，房地产开发投资增长13.2%，比2000年回落1个百分点；2003-2013年的10年间，除2009年外的其余年份，全省GDP均保持了两位数的增长，房地产开发投资年均增速更是高达30.44%；2014年开始，由于受经济下行压力和国内大环境等不利因素影响，全省GDP增速再次回落至个位数区间，房地产开发投资也相应进入调整期。

房地产业发展有其自身的生命周期。根据世界银行及其他学术研究报告显示，人均GDP与房地产业发展具有一定的相关性，在人均GDP达300美元、600美元、1300美元时、8000美元、13000美元时，房地产业分别处于起步阶段、高度发展阶段、快速增长阶段、平稳发展阶段和衰退阶段。自1981年至2003年的22年间甘肃省房地产开发投资年均增长7.67%，2003年，全省人均GDP约为650美元，这一阶段之前我省房地产开发的处于起步阶段；2004-2007年全省房地产开发投资年均增长27.46%，2007年，人均GDP约为1400美元，这一阶段是我省房地产高速发展阶段；自2007年以来全省房地产开发投资年均增长21.57%，2016年，人均GDP接近4000美元，目前正处于平稳发展阶段，大体符合经济增长人均水平与住房需求发展的对应特征。

二、土地供应对房地产市场有显著性影响

土地政策具有相对稳定性，但各地土地对房地产发展的影响不完全相同，主要体现在土地供应量和土地出让价款这两个方面。土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，对新建商品房屋的供应总量及房地产开发商的生产和预期都有不同程度的影响，由于房地产开发的周期性，这些影响要在1-2年之后才能显现出来。

根据省国土资源厅数据显示，2012-2016年，全省房地产开发土地供应面积（住宅用地面积+商服用地面积）总量一直处于逐年递减的趋势，平均每年减少926公顷。2012-2016年，占全部建设用地供应面积的比重分别为24.00%、22.00%、17.56、12.59%，低于全国平均水平2-8个百分点，由于土地供应量整体偏紧，近年来房地产开发企业购置土地面积也呈现整体下滑的趋势，2016年，全省房地产开发企业土地购置面积增速同比下降44.96%。

土地市场有效供应量的减少，直接影响了房地产开发企业拿地价格，2016年，土地成交价款增速比去年同期增长16.79%，土地价格持续走高。土地价格是房屋的主要成本之一，土地价格上涨会引起房地产开发企业成本增加，最终传导向房价。从我省调研情况来看，土地价格占到了新建楼盘商品房屋销售价格的25%—30%。

三、城市化水平和人口数量结构决定着房地产内在需求

城市化进程引起住宅需求的刚性增长，其推动也是基础性的。随着全省城镇化率的提升，城镇人口越来越多，对城镇住房的需求与日俱增。由图三可以看出，城镇人口增长速度同房地产开发投资增速存在正相关关系，但有延迟效益（延迟时间为2-3年）。当城镇人口增速提高时需求增加，房地产开发投资逐渐攀升，吸引更多房地产投机者进入市场，更加速促进房地产的增长。而当人口变动趋于稳定时，房地产开发投资减缓，部分投机者开始对房地产市场持观望状，房地产投资总量和增速会开始下降。

城镇人口数量增加形成的住房需求，包括原有城镇居民子女未来长大成人对住房的需求，以及外来流动人口对当地住房的需求。近年来，全省每年人口出生率一直保持在12.0‰左右，如果按2016年末城镇人口1166万人来算，每年增加的城镇人口数约为14万人；同时，大量流动性人口涌进城市，2016年，我省城镇化率为44.69%，根据《甘肃省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出2020年要实现常住人口城镇化率达到50%以上，平均每年新增城镇人口大约38万人以上。按2016年全省城镇人均居住面积34平方米计算，每年新增住宅需求量在1700万平方米以上，而2016年全省新开工面积为1587万平方米，也就是说，从城市化进程这个角度来看，我省房地产市场还存在一定的发展空间和潜力。

值得注意的是，目前，全省人口结构占比数据显示，人口中适龄劳动力明显减少，老龄化趋势出现，这将直接影响未来住宅消费和投资的内在需求，自2015年起全省15-64岁（劳动年龄）人口数连续两年出现下降趋势，2016年，同比下降0.21%，占全部年末总人口的比重为72.19%，是自2010年以来的最低值；同时，伴随着人口老龄化的加速（14.36%），少儿抚养比例（24.16%）的上升，“人口红利”对房地产市场的带动作用将开始减弱（人口红利，简单来说就是人口中适龄劳动力15-64岁人口数比较多）。这是因为人口的年龄结构决定人们的消费、储蓄、投资行为模式，影响商品、资产的价格。从房地产角度分析：25～34岁人群是首次置业的主力军；35～44 岁的人口是社会的中坚力量，有住房改善和投资需求；15～24岁的人群在10年后又会产生新的房地产需求。这些都是长期房地产有效需求的人口基础。

四、居民人均可支配收入决定房地产市场的需求取向

居民人均收入水平，决定了市场购买力的大小，也决定了对房地产市场的需求层次和取向。2001-2016年全省人均可支配收入持续上涨，年均增长11.66%，人均可支配收入的持续增长促发房地产市场从零散开发向大盘集约过渡。

随着收入的增长，对房屋改善需求升级，也是影响房屋销售价格快速上升的原因之一。2004年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态，2004-2016年，房价迅速攀升，年均增长达12.43%，超过同时期年均人均可支配收入增速0.52个百分点。

从长期来看，居民可支配收入的高低决定房地产市场需求的强弱，通过“房价收入比”可以直接反应出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。房价收入比，是指房屋总价与城市居民家庭年收入之比，比值越高，预示着购房难度也越大。其中：

房價收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入；

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格；

每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×居民家庭人均可支配收入；

根据上述公式，可测算出2000-2016年全省房价收入比情况（见图四）。

从上图可以看出，2003年以前，随着城镇人均可支配收入的提高，房价合理上涨，人均居住面积提高，全省房价收入比保持较平稳的运行态势，在4左右持续4年；从2004年开始，随着房价年均增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2004-2009年保持在6以内，但2010年后则突破了6，在2015年高达6.6。

但由上表可知，2012-2015年，省会兰州房价收入比，一直高于全国平均水平，在西北五个省会城市中，排在前两位，乌鲁木齐之后。相对于西安、西宁、银川等西部省会城市来说，兰州的购房压力要大一些。2011-2014年，兰州房价收入比一直处于上升状态，2014最高达8.8， 2015年又回落至7.8，这说明虽然房价在不断攀升，但由于2015年，兰州人均可支配收入同比增长10.5%，超过房价上涨速度，因此房价收入比较上年有所回落，购房压力有所减弱，所以房价上涨和购房者的收入水平是相对的。

现实中，由于因居民收入存在较大差异，因此不同等级收入群体的房价收入比也不尽相同。目前，我国将城镇居民收入分为：低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户五个阶层，分别计算不同收入阶层的家庭可支配收入产生的房价收入比，能够更清晰地反映出房价收入比的真实情况。

测算全省2005年至2015年不同收入阶层的房价收入比，可以得出以下几个结论： 一是低收入家庭的房价收入比很高，2015年达到了16.2，为历年最高；二是高收入家庭的房价收入比很低，2015年只有3.5，比全省平均水平低2.8；三是高收入户和低收入户的房价收入比差距很大，2015年高收入户的房价收入比仅为最低收入户的1/4.6，二者的绝对差距达12.7；四是高收入户和低收入户房价收入比的差距在逐渐增大，2005年低收入户房价收入比是高收入户的2.8倍，2015年扩大到4.6倍；五是房价的上涨对各收入阶层影响程度不同，低收入户的房价收入比由2005年的9.0上升为2015年的16.2，高收入户的房价收入比由2005年的2.1上升为2015年的3.5；六是从各阶层的房价收入比变动趋势可以看出，房价和收入因素变动此起彼伏，全省2005-2010年期间房价收入比呈逐年上涨的趋势；在2010年之后，居民收入快速增长，房价收入比略微下调，2013年开始，由于单位房屋售价的大幅上涨，使得房价收入比又出现了明显的增长。

用中低收入户和中等收入户的人居可支配收入计算3口之家购买90平方米的房价收入比分别为7.8和5.8，也符合这些趋势。从全省来看，中低及以下收入户购房压力很大，多数居民凭借自己的收入己不具备独立购买商品房的能力，房地产市场所提供的住宅产品多为中等收入和高收入人群所购买。

五、对甘肃省房地产业发展方向的思考

（一）以基础配套设施建设为房地产业提供良好的发展环境

加快城市化进程是房地产发展的动因，而城市基础设施的状态、结构和功能，已经成为城市发展的空间布局、功能结构和自我调节的主导性因素。 具体表现在加快交通、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施的建设，完善的城市基础设施为区域房地产市场发展提供良好的硬件环境。

以省会兰州为例，近年来，轨道交通、教育资源、配套环境等，已成为影响兰州房地产市场发展的直接因素。兰州东西向长100多公里，南北向最窄处不足4公里，受地形的影响，以及近年来汽车保有量的不断提高，城市交通状况堪忧。在这种状况下，轨道交通的建设，不但缓解了路面交通压力，同时也给房地产市场发展带来了新的契机。轨道交通可以将通勤时间控制在一定范围之内，即使住在城市边缘区域，只要在地铁附近，就可以获得到达工作场所或消费场所的时间节约，而且可以避开中心区高地价、道路拥挤等问题，对居住空间向市郊的转移有了极大的牵引力，并且带动周边经济发展，有效缓解城市中心区压力

由于教育的地位越来越重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐，不同学区的房价也有明显差异。教育资源对周边住宅价格存在正相关影响。教育资源数量越多，品质越好，其周边房价存在趋高的趋势。 如兰州水车园划片小区新房均价已超18000元/平方米，比城关区新建商品房屋均价高1/3，同时，周边二手房市场更是供不应求。

环境优美集约化程度高成为楼盘新卖点。随着生活水平的提高，人们更青睐于集住宅、环境、教育、购物为一体的大型综合性房地产项目。例如：兰州大名城、碧桂园、银河国际、保利领秀山、恒大帝景等项目，充分利用占地面积广的优势，打造花园式住宅，引入大型连锁超市，采取民营资本与知名学校联合办学方式，推出幼儿到初高中一体化教育模式，成为销售的热点。

（二）以需求为导向调整新建住房供应结构

房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我省住房消费正处在由“有房住”逐渐向“住好房”转换的时期，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。因此下一阶段，要适当进行市场分层，一是继续关注中低收入家庭的住房需求，针对部分中等偏下收入和低收入家庭，以加快廉租房的建设来有效解决他们的住房问题，缓解供需矛盾，减缓房价上涨压力，让百姓尽快实现安居梦；二是要重点引导建设以中等收入家庭为消费对象的改善型户型，不仅是要房屋建筑面积增大，而更需要注重品质优良、有物业配套服务、社区环境好的住房设计建设。形成一种符合自身经济要求的梯度消费品，使居民切实改善居住条件，实现“居者有其居”和“居者安其居”的和谐发展。

根据对市州的调研，配套设施完善，环境好的楼盘，虽然整体售价偏高，但往往出现供不应求的场面。目前，碧桂园、恒大、海亮、保利、碧桂园、天庆等具有雄厚实力的房地产企业已先后入驻兰州、天水、庆阳、定西等地区，相继开发了一批具有高品质的楼盘，受到广大消费者的欢迎。

（三）转变企业经营战略，开拓多元化市场

近年来，我省房地产开发投资在固定资产投资中的占比不断上升，2017年已达16.58%。目前，全省具备一、二级资质的房地产开发企业共137家，只占全部企业的8.3%，任何行业要实现长久的发展，规模化、专业化是必由之路。因此，现阶段房地产开发企业应逐渐加快规模化的进程，通过整合业务和资源，提升综合开发能力，实现全行业的规模化经营，增强自身应对外部竞争和抵御风险的能力。同时，在规模化基础上，还需走专业化道路，加大产品开发和创新的力度，对消费者市场进行细分，充分挖掘消费者的潜在需求，开发产品要尽量多元化，以满足不同的消费层次。要注意创新，在商业房产、养老房产、绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加大开发力度，同时，房地产企业与政府合作參与城市建设和开发，以快速促进周边基础配套跟上，也是房地产企业拓宽发展领域，打破发展局限的可探索途径。

另外，保持房地产开发资金的持续稳定是房地产行业健康有序发展的前提基础。房地产企业对资金的需求是巨大的，如何确定合理的贷款、自筹和预收预付比例，也是企业在发展过程中需考虑的问题，企业现金流的稳定，是保证资金链不被中断，企业稳定发展的关键，因此，房地产企业应寻求多元化的融资途径来减轻资金压力，合理规避风险。