■ 倪 献

当前，我国房地产中介服务业总体处于低层级水平。房地产中介服务企业及个人整体业务水平和素质偏低，绝大多数中介机构都呈现出小规模粗放经营、经营竞争非良性和行业经营规范不足的特点。据不完全统计，全国房产中介企业中，30%是品牌企业，20%是加盟企业，50%是没有品牌的中小企业。

一、主要组织结构模式

房地产中介机构组织结构主要存在3种模式，并呈现出鲜明的地域分布特点。3种组织模式分别为：特许加盟组织结构、直营组织结构和单户组织结构，其中，特许加盟组织结构和直营组织结构主要集中在中东部地区和热点城市，单户组织结构主要存在于西部地区和小城市。

（一）特许加盟组织结构模式

特许加盟组织结构模式，是当前我国房地产中介机构的重要模式之一，也是未来房地产中介的主要发展模式。该模式下，加盟双方以合同约定经营合作方式，主要中介机构根据自行研发设计的服务系统、商品品种范围，依据合同约定，在特定范围内授予加盟方的经营权力，加盟方需缴纳一定的加盟费用，并承担相应义务的一种经营方式。如总部位于美国的“21世纪不动产”房地产综合服务提供商和来自香港的“中原地产”房地产代理服务商。

优点：运营模式相对成熟，发展成本低，进入行业快，实行资源共享的平台管理方式。

缺点：按年缴纳加盟费，分散管理，各加盟店的经营思路不统一。

（二）直营组织结构模式

直营模式又称集中管理模式，是我国当前房地产中介机构的主要模式，指房地产中介组织的总部根据战略发展需要，开设分支公司（或门面店），并对旗下分支公司（门面店）所有形成的连锁店面进行集中管理，分支机构的经营者统一由总部派遣，分支机构的经费和预算统一由总部核拨，该模式下的中介机构通常都是单一资本参与经营。如房天下、信义房产、太平洋房产、我爱我家等中介机构。

优点：集中管理，中介服务品质管控相对容易；单一的企业文化价值观，利于培养企业所需的经营管理人才。

缺点：受众面相对较小，品牌知名度相较低，集中的管理方式，不利于资金、人才和资源的创新发展。

（三）单户组织结构模式

单户组织结构模式，通常指单个个体户取得工商营业执照后，以单个经营店面作为经营场所，开展房地产中介业务的组织结构模式。该模式在中西部城市及小城市中普遍存在，少数在所属地房屋管理部门进行备案，但多数未进行备案。优点：行业准入门槛低，运营资金需求小，运转成本低。缺点：组织规模小、从业人员综合素质偏低，经营状态不够规范。

二、主要经营模式类别

（一）单一线下经营模式

该经营模式下，经营主体以个体工商户为主，部分直营机构粗放经营为辅。主要经营零售房源信息、出租住房等相对单一业务的经营模式，单一线下经营模式主要集中在中西部地区和小城市。

（二）“线下+租借平台”合作经营模式

“线下+租借平台”属于单一线下经营模式与互联网平台的合作创新经营模式，线下经营主体受限于自身技术开发、人才资源不足等限制因素，选择与具备一定开发设计水平的互联网平台公司合作的经营模式。如我爱我家、麦田等线下经营主体租借58同城线上平台模式，58同城以收取线下中介的端口费实现盈利。

（三）“线下+线上自主平台开发”经营模式

“线下+线上自主平台开发”经营模式属于“线下+租借平台”的经营模式的升级版，该经营模式拥有更多经营自主权，是房地产中介经营模式的未来发展主流趋势，具备技术优势和房源的大型房地产中介将实现资源整合，房地产中介的行业集中度将逐年提高。如链家2018年重点打造平台——贝壳找房，中介可以登录这个平台发布新房、二手房信息，消费者则通过贝壳找房的信息达到找房目的，链家通过该平台实现自身房源储备，同时向其他线下中介提供类似58同城的服务，但按照操作系统切分成交收益。

表1 关于房地产中介市场的规章制度

三、相关法规政策及治理情况

2018年，现行治理房地产中介市场相关法律法规6项、决定2项、4项通知、1项意见和3项通报（见表1）；2018年下半年，海南和四川自贡、陕西西安、湖北十堰等四省市出台开展规范房地产中介机构经营行为、打击“黑中介”治理专项政策措施（见表2）；全年全国累计超过50个城市开展打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规和虚假房地产广告等市场乱象行动（见表3）。

表2 2018年有关省市关于房地产中介治理的政策梳理

表3 2018年开展房地产“黑中介”乱象治理的城市

四、存在问题

（一）客观环境问题

一是房地产中介服务发展不平衡。首先，从数量上看，部分发达地区的房地产中介数量较多，如广东省、江苏省和浙江省，单个省市的中介数量均超过3000家，广东省超过7000家，而经济欠发达地区房地产中介数量则较少，如西藏自治区中介数量仅47家。其次，从发展的质量看，规模化经营的中介机构并不多。如2018年房屋中介前10强中，北京4个、深圳3个、上海、香港和广东均1个，其中，北京的“21世纪不动产”属于总部位于美国的全球房产中介机构，并非中国本土房产中介，其余本土中介机构相较于3.78万家的体量而言，有约近50%的小中介在制度规范和内部控制管理方面还存在严重不足，中介机构发展质量有待提升。

二是政策调控传导压力巨大。受自2016年9月以来的房地产政策调控影响，全国大部分房地产中介机构面临业务绩效增速放缓、盈利能力持续下滑的生存压力。即使当前市场需求量与日俱增，但受到国家政策调控手段与经济下行压力的影响，房地产市场面临重新洗牌的格局，加之2018年年底房地产市场销售下滑，房地产中介组织的发展危机逐渐凸显。据贝壳研究院提供的数据显示，即使近期政策松动的预期蔓延，北京市2018年末两个月的月均成交比前10个月的月均成交下滑24%，而2017年同期下滑8.9%，2018年年末二手房市场回升幅度较小。

三是双边代理存缺陷，易导致买卖双方“跳单”。双边代理，指房地产经纪人既为卖方服务，也为物业的买方服务，但“代理须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”。房地产中介服务的“买卖通吃”双边代理制度存在“一手托两家”的漏洞，在双边代理中，中介方无法同时与买卖双方保持一致立场，在一定程度上也使得买卖双方萌生“跳单”念头。如2018年11月，上海链家宣布，调整上海地区中介费收费标准，由原来的房价2%调整至3%，其中卖家承担1%，买家承担2%。尽管机构从收费制度上提出了买卖双方各自应当承担的费率，但在交易过程中实际费用一律由购房者承担的事实依然没有改变。

（二）中介自身主观问题

一是资金缺乏监管，房地产中介机构挪用客户资金。由于交易信息的不对称，房地产中介机构利用帮助买卖双方代为监管资金为由，非法吸收大批的客户缴存资金，该类资金主要来源于二手房买卖方进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款，以及房产中介办理租赁业务时产生的租金沉淀。中介自有资金与该类资金混合管理，为不法中介挪用客户资金进行投机活动提供了便利。

二是市场竞争无序，恶意暴力抢单行为时有发生。由于中介行业各公司竞争激烈，部分中介人员为了争夺房源、客源，不惜大打出手。

三是信息不对称，“黑中介”换马甲重操旧业。由于当前房地产中介工商登记信息未能与房地产部门信息共享，部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等，“黑中介”通过注销原有中介名称，更名改姓换马甲重操旧业。

五、对策建议

一是建议适时推行单边代理制度，规范中介行为。北京房地产中介行业协会于2018年7月27日在北京举办“卖方代理”模式研讨会及新闻发布会，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，中介不应攀比资本、流量、规模，倡导像律师行业一样，实施“单边代理”制，也就是谁委托、谁付费、谁受益，健全完善中介服务规则、业务模式，以形成良好的行业生态环境。另外，从行业发展的角度来看，未来也将走向“单边代理”制。

二是建议整合价费收取，打击投机炒房行为。如人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》，于2018年3月28日正式实施“三价合一”制度，该制度的实施全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。

三是建议强化信息共享机制建设，曝光“黑中介”。加强对相关交易、纳税等重要环节的监管，探索建立房地产、税务、工商行政主管部门联动机制及信息共享机制，加大“黑中介”曝光力度，探索强制退出机制。如北京市丰台区检察院发现，除了少数规模较大的房地产中介公司严格实行特许加盟模式外，很多小的中介公司广泛采用挂靠加盟或经营权转让模式，使得很多资质不全的非法中介机构以合法形式进入市场，且在被举报后还可以重新注册新公司继续经营。

四是建议签署诚信承诺书，倡导诚信经营理念。如海南省于2018年7月2日组织全省300多家中介企业签定企业诚信承诺书，有2000多名经纪人被纳入诚信档案统一管理，中介经纪人一有违规行为，会被记录到诚信档案中，约束其行为，规范房地产市场秩序。

五是建议推行中介备案制度，规范中介市场发展。定期在政府政务服务中心或政府官方网站进行公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。如浙江省诸暨市自2018年1月起，在全面推进存量房交易合同网签系统建设的基础上，开始推行中介备案制度，同年1～4月，已有74家中介机构取得备案资格，核发 《备案证明》，要求在看房、签约及交易确认时持证上岗。同时，对涉及中介的服务项目、服务内容、计费方式、收费标准、合同文本及交易流程等，要求制作统一的该市二手房交易公开栏，悬挂在中介经营场地的醒目位置，并进一步加强行业信用及自律管理，健全交易资金监管制度，强化行业监督检查。

六、国外房产中介监管经验

欧美日澳等发达国家对房地产中介的监管重点各有不同，但总体对我国正在蓬勃发展的房地产中介市场而言，其监管措施和经验对完善和规范我国房地产中介市场有一定的借鉴意义（见表4）。其中，澳大利亚重点审查中介虚报价格行为，严厉查处违规行为；日本以行业自律机制规定的持续盈利、具备资格的交易专员和缴纳1000万日元的营业保证金等规范房地产中介市场行为；英国围绕买卖双方与中介之间的纠纷解决机制，解决消费者与中介纠纷；美国则通过较为完善的相关税费设计，约束中介协助炒房投机者的非法行为。

七、未来发展变化趋势预判

2019年，根据房地产中介市场发展的当前格局和形势变化，预计各大热点城市的存量房将逐年增加，存量房将成为房地产中介市场的主体。未来，中介机构可能会出现以下四种发展变化趋势：一是新建房二手房房源紧密联动；二是扩张租赁业务范围；三是小中介机构抱团发展；四是线上线下营销并驾齐驱（见表5）。

表4 欧美日澳等国房地产中介监管经验借鉴

表5 2019年房地产中介机构变化趋势预判