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关于规范调解协议内容若干问题研究

2019-08-26 06:52:28 《职工法律天地·下半月》 2019年6期

陈晓羽

摘 要:实践中,根据调解结果的不同,分别导向两种终结程序,一是未能达成调解协议,一方或者双方将尝试其他纠纷解决程序或者直接进入诉讼;二是调解成立的情况下,除双方能即时履行外,如即时支付款项、即时返还标的物、赔礼道歉等,争议的双方应形成和签署书面的调解协议,以作为日后双方据以实施和执行的根据。笔者在从事仲裁工作中发现,经仲裁庭参与调解而达成的书面调解协议,通常当事人会请求仲裁庭及时出具调解书,使调解协议具有法律上的强制执行力。

关键词:规范;调解;协议内容

一、案例简介

2007年3月16日,李某与四川A公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定四川A公司将其所有的建筑面积为99.77平方米,房屋价款为955535元的商业用房出售给李某。李某于2007年4月10日至2008年3月26日分6次向四川A公司支付了全部购房款,四川A公司收到房款后向李某开具了收款收据,且于收到最后一笔购房款之日将案涉商业门面交付给了李某。后来,李某与一银行签订《租赁合同》,将其从四川A公司购得的商业门面租赁给该银行,作为该银行的营业网点。2015年3月25日,四川A公司为案涉商业门面楼栋办理了初始登记,尚未对该商业门面楼栋为李某办理转移登记,以致李某至今尚未取得该商业门面的不动产权属证书。后因四川A公司与他人之间的诉讼纠纷,加之案涉商业门面尚未办理转移登记,故法院在不知实情之下,依法查封了案涉商业门面,致使李某无法再行办理不动产权属证书。为此李某多次找四川A公司协商解决,无奈之下向某仲裁委员会提起仲裁并提出如下仲裁请求:①确认位于某处的商业用房产权归申请人(即李某)所有;②要求被申请人履行商品房买卖合同,协助申请人办理房屋过户手续;③要求被申请人承担此案的全部仲裁费用。

庭审结束后,在仲裁庭的组织下,双方达成一份新的调解协议:①申请人与被申请人于2007年3月16日签订《商品房买卖合同》,由申请人购买被申请人开发的商品房,该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,且申请人已于2008年3月26日前付清购房款955535元;②被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理位于某处商品房的不动产权证书;③本案的仲裁费1600元,双方各自承担800元。被申请人于2016年12月31日支付给申请人。仲裁庭依据新达成的调解协议,应当事人双方请求,制作并出具了调解书。

二、上述案例中首份调解协议内容有哪些不足之处

上述李某与四川A公司商品房买卖合同纠纷案便是如此。若要使裁判机构及时高效出具调解书,则需要一份合法有效且可执行的调解协议为基础,以李某与四川A公司纠纷案为例,在双方首次达成的调解协议中,存在诸多不足之处:

(一)协议中关于不动产权属的约定应符合《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)的相关规定

申请人李某与被申请人四川A公司在庭审结束后,达成了一份调解协议并请求仲裁庭依据该协议出具调解书。该调解协议第一条约定:“一、申请人与被申请人于2007年3月16日签订的《商品房买卖合同》,购买坐落于某处的商品房,该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,且申请人已于2008年3月26日前付清购房款955535元,双方认为该商品房所有权归申请人李某所有。”依据物权法第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,李某与四川A公司在调解协议中约定双方认为该商品房所有权归李某所有,严重违反了物权公示原则与不动产物权登記生效的法律规定,李某如需获得案涉商品房的所有权,应经房屋登记部门登记,而不是当事人主观认为便产生效力。虽然,四川A公司与李某之间的调解协议对双方产生约束力,但该调解协议的效力不能对抗善意第三人的利益,也即如果善意第三人在不知有调解协议的情况下,与四川A公司签订商品房买卖合同并办理了转移登记,则案涉房屋的所有权应该归善意第三人所有。

(二)案涉房屋的基本信息约定不够明确具体

李某与四川A公司在首次达成的调解协议第二条中约定:“被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”约定中并未对具体位于某处的商品房进行明确,而只是要求双方共同去办理过户手续,待将来进入执行程序后必然产生执行标的不明确的分歧,最终可能会导致不予执行的后果。仲裁庭在审查调解协议内容时亦发现协议第二条出现的约定不明,易引起歧义,故组织双方当事人对协议内容进行完善。新达成的调解协议对商品房具体的位置信息进行了补充约定,包括对具体的路段、小区名称及楼栋号等等进行明确。在调解协议中对标的物的基本信息进行明确具体,也可避免当事人因约定不明引起新的纠纷。一份明确具体的调解书也便于调解机构及时高效出具调解书,最终也将有利于调解书的有效执行。

(三)不动产权证书名称使用不规范

为保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法权益,国家有关部门一直在推行建立不动产统一登记制度,争取做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。现实中,公民对不动产权证书的名称常常产生混淆,于是产生了“房产证”、“房权证”、“不动产证”、“两证”、“大红本”等诸多不规范的名称。本案中,李某与四川A公司在首次调解协议第二条约定:“被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”双方对不动产权证书的名称未进行明确规范化。2015年《不动产登记条例》施行后,全国开始试点施行统一不动产权证书,这与以往同时办理国有土地使用权证和房屋所有权证相区别。调解协议仅仅约定双方共同至相关部门办理房屋产权过户手续,显得较为笼统。如今国家推行建立不动产统一登记制度,希望通过统一登记的方式简化程序,便于交易及管理,但这并不意味着各地区之前的登记制度便不再施行。因各地区在经济发展及管理规范程度上的差异,新制度的推行进展不一,有些地区依然按照旧的制度办理上述两个权属证书,调解协议仅写明办理房屋产权过户手续,容易理解为仅仅是办理房屋所有权,而没有包括国有土地使用权证。因此,规范不动产权属证书的名称显得尤为重要,特别是在调解协议中应尽量避免歧义,用语中的名字、名称需明确规范。