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小区业主被盗案中物业公司责任承担的法律分析

2019-08-26 06:52:28 《职工法律天地·下半月》 2019年6期

王志华

摘 要:小区业主被盗事件时有发生,小区业主认为自己交纳了物业管理费,因此物业公司对被盗事件难辞其咎,而物业公司认为自己物业管理不包含小区业主室内的保安工作,因此不对盗窃事件负责。针对物业公司责任承担问题,笔者特根据相关规定并结合司法实践对物业公司在小区业主被盗事件中需承担的责任进行相关法律分析,并对物业公司的风险防范工作提出建议。

关键词:安全防范义务;协助义务

一、法院判例

案例一:王某诉重庆市永川区某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案(2011)永民初字第04574号(业主只提供报案材料,案件未侦破,重庆法院驳回诉讼请求)。

某小区业主王某先后于2009年9月16日、2011年7月30日遭遇两次被盗事件,现起诉要求某物业公司赔偿其因被盗造成的经济损失5020元、滞纳金3482.10元、精神损害赔偿1000元、交通费和电话费100元。

法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原告要求被告承担因盗窃造成的损失,就必须举证证明存在盗窃的事实,因盗窃而造成的财产损失以及被告存在过错,没有尽到合理的安全保障义务。但原告没有向法院提交该刑事案件的处理结果,其所提交的证据只能证明原告报案的事实,并不能充分证明存在盗窃事实,而原告也未向本院提交其他证据证明其所受到的损失,因盗窃产生的财产损失的具体金额亦无法准确确定。因此,原告要求被告赔偿经济损失及其他费用的诉讼请求缺乏充足的证据,法院不予支持。据此,判决驳回原告王某的诉讼请求。

二、物業公司责任承担的法律分析

(一)责任分析依据

物业公司在业主被盗案中是否承担责任除了依据相关法律规定外,还需要依据业主和物业公司订立的物业管理服务协议的相关约定。下文的法律分析均以某小区前期物业管理服务协议为例。

该小区前期物业管理服务协议约定,物业对秩序维护的管理服务内容为:“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序”、“确保辖区全天24小时处于受控状态”、“杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和重大火灾”;物业承担责任范围:“对因管理责任造成的事故和损失负责”、“对客户的人身和财产、车辆不负保险、保管责任”。另,该协议针对秩序维护物业管理应达到的服务质量为:“安全护卫各岗位(含监控中心)实行24小时值守”、“杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和火灾事故”。

(二)物业公司承担责任的条件

1.特殊情况

物业管理合同对业主室内财产的保管、保护进行了特别约定或者交纳的物业管理费用中包含了“保安费”。此种情况下,合同有明确约定的从约定,若物业公司与业主签订的合同里未明确约定且物业管理费用中未包含“保安费”,则物业公司仅有义务依据合同约定维护公共部位轶序。

2.一般情况

(1)物业公司未尽到管理职责。物业公司应履行法定、约定的义务并在事件发生后积极采取必要的措施。物业公司应根据政府发布的物业服务标准、合同约定及物业公司公示的服务标准切实履行管理职责,做好小区安全防范工作(以前述某小区前期物业管理服务协议为例),即包括安全护卫各岗位(含监控中心)实行24小时值守及其它公示服务标准,如定期巡逻、门卫登记等;且在业主失窃后应积极配合公安部门调查或采取其他可以阻止损害进一步扩大的措施。若物业公司未尽到管理职责,或无相关证据佐证已尽到管理职责,则对业主失窃财物承担相应的法律责任。

(2)已报案但是否需要侦破以及通过侦破结果确定损失金额有不同判例。从司法实践来看,目前各地法院将盗窃案件是否侦破及盗窃数额确定与否作为物业公司承担责任的前提持有不同意见。其中一种观点认为,仅凭单方报案记录不能作为损失认定依据,若物业公司确应承担责任,也需先确定盗窃事实存在以及能确定相应的损失数额,且该损失数额应以公安机关侦破案件认定的数额为准。

另一种观点认为,业主因生活所需而在住所放置的物品在案发中被盗符合常理,且业主在此纠纷中为无过错方,苛求其对遭受的具体损失金额承担举证责任有失公平,故在判决中对业主主张的赔偿数额酌情予以支持,物业公司将依其过错责任予以赔偿。

(三)结论

以前文提到的某小区为例,根据物业公司与业主签订的物业管理服务协议,未对业主室内财产保管、保护进行特别约定,只要物业公司履行了法定及约定的安全防范工作,且能提供相关证据佐证,物业公司就可免责;反之,需承担相应的法律责任。

三、物业公司的风险防范建议

(一)切实履行应尽的管理义务

第一,物业公司的服务标准应遵守相关法律规定、政府发布的物业公司收费标准及对应的服务标准、合同约定及物业公司明示的服务标准。包括但不限于所有的秩序维护设备到位并维护其正常运行,做好门卫登记、定期巡逻等;

第二,对日常管理工作做好书面记录,达到能为自己完全履行管理职责提供佐证。如做好门卫登记、定期巡逻、做好门卫值班记录、小区巡逻记录、外来车辆登记以及外来人员登记工作,保证监控视频按规定存储等;

第三,在事故发生后积极配合公安机关破案或采取必要的措施阻止损失的进一步扩大。如积极提供监控视频、登记簿,若发现可疑人员实施盘查等。

(二)将“保安员”统一改为“秩序维护员”

由于相关规定将物业的职责界定为安全防范协助义务,且物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容,并无“保安费”的表述。为消除不必要的误解,准确界定行业责任,建议今后物业公司对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓,不再使用“保安员”的称谓。物业公司在签订物业服务合同时,应与业主进行充分协商,确定“秩序维护管理”的内容,尽量避免使用“保安服务”、“维护社区治安”等用语,以减少管理服务纠纷,规避企业风险。

(三)购买物业管理责任保险

根据风险管理策略,物业公司可以选择购买物业管理责任保险,在业主被盗后,同时物业公司确实管理过错的情况下,可以通过该保险分担物业公司的全部或部分经济责任。