马跃

摘 要：因法律文书导致的不动产物权变动不以登记为生效要件。理论上认为，基于民事主体的法律行为导致的物权变动是私行为，例如，转让、抵押等，应以登记公示发生法律效力，才能对抗他人。而因法律文书导致的物权变则是基于法律事实而不是民事主体的法律行为，是公行为，其效力高于私行为，可以归属于物权法定范畴。并且法律文书本身就具有公示效力，所以无需登记公示。笔者从法律文书导致物权变动，特别是不动产物权变动的理论分类，以及与不动产统一登记制度的衔接，对《物权法》解释一第七条的规定予以说明，帮助大家更好地理解和适用该规定。

关键词：物权变动;不动产登记

一、法律文书导致不动产物权变动的特点

第一，导致不动产物权变动的法律文书不易查询，严重影响交易安全。尽管近年来人民法院不断推动裁判文书上网公示制度，但公示的平台不统一、作出法律文书的机关不统一导致此类法律文书难以查询。在离婚、继承诉讼、公司并购等涉及个人隐私、商业秘密等案件中如果人民法院依法不公开审理，以及仲裁委员会原则上均不公开审理而作出的法律文书，案外人更无法查询。

在我国，以不动产所在地登记机关为唯一登记机关的不动产统一登记制度，则实现了登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台的“四个统一”。尽管目前尚未对社会完全开放查询，但物权人与交易相关方获取不动产登记信息显然更为便利。

因此，与不动产统一登记制度相比较，导致不动产物权变动的法律文书难以查询的缺点，严重损害了持有该法律文书的事实物权人的合法权益，也极大地降低了不动产交易的效率和安全。

第二，同一不动产，可能出现“一证一书”现象，且持证人的权利难以在事前予以限制。除新设物权外，原有不动产如果因法律文书导致权利人变更，新的不动产所有人自该法律文书生效时即取得该不动产的所有权，该不动产所有人被称为持书人。《物权法》对持书人的处分权作了限制。与其相对应的，是登记在不动产登记薄册上的不动产所有人，持有依据不动产登记薄册所发放的相关证书，被称为持证人。持书人自法律文书生效时起，成为事实上的不动产所有人;持证人则因法律赋予登记薄册及产权证书的法律效力成为法律上的不动产所有人。虽然持证人从法律文书生效时起已经不是事实上的不动产所有权人，但凭其持有的所有权证书，或者依据登记薄册的法律效力，仍然可能行使对不动产的处分权，包括转让、抵押等行为，甚至可能在登记机关办理相应的登记。

持书人作为事实上的所有权人，其所有者权益往往只能在事后寻求救济，而难以在事前得到保护。如果受让人、抵押权人为善意第三人，同样应受到法律的保护，则持书人可能无法取得特定的不动产。持书人的处分权在法律上受到限制，而持证人擅自处分不动产又难以在事前进行防范。为了解决这一矛盾，最高人民法院配合不动产统一登记制度及“体系安定”，主动限权，在《物权法》解释一中对因法律文书导致的不动产物权变动作了大幅度的目的性限缩解释。因此，只有人民法院和仲裁委员会的形成性法律文书才具有该条规定的效力，而给付性和确认性的法律文书不属于二十八条规定的法律文书，不具有该规定的自生效时起即发生物權变动的效力。形成性法律文书是指一旦正式发生法律效力，就会直接形成某种法律关系的法律文书。其无须强制执行就能自法律文书生效时起使以前从未存在的法律关系发生或者使已经存在的法律关系消灭或变更。

二、形成性法律文书中有三种类型可直接导致物权的变动

一是人民法院、仲裁委员会作出的撤销合同或宣告合同无效的法律文书。当合同被撤销或被宣告无效导致不动产物权变动时，撤销合同或宣告合同无效的法律文书就能直接引起物权的变动。

二是人民法院应债权人之请求而作出的撤销债务人侵诈害债权行为的法律文书。依据《合同法》第七十四条，如果债务人与他人从事损害债权人利益的行为，如放弃到期债权、无偿转让财产、将部分或全部财产抵押给某一债权人等，债权人可以行使作为合同保全手段之一的撤销权，撤销这些诈害债权的行为，同样可能直接引起物权变动。

三是人民法院、仲裁委员会作出的分割共有物的法律文书。共有物的分割本质上就是消灭共有关系，从而使得共有物上的所有权关系发生变动。当然会直接导致物权变动。

前两类法律文书都可能导致物权所有人从A变动为B，从而造成持书人与持证人的脱节，出现一证一书的情形，形成前文所述的困境。而在分割共有物的法律文书中，原有所有权人A和B均是已登记的持证人，人民法院和仲裁委员会作出的法律文书只是对共有关系进行消灭，持证人与持书人完全一致。

因此，为了与不动产统一登记制度相衔接，避免出现持书人权益被侵害的情形，促进物权交易的效率和安全，最高人民法院制定的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条对《物权法》第二十八条作了很大程度上的目的性限缩解释，将人民法院、仲裁委员会作出的可能导致物权变动的法律文书限定于分割共有物的范围内。按此条解释的规定，在非执行程序中仅分割共有物的法律文书，才属于《物权法》第二十八规定的自法律文书生效时起即导致物权变动，无须以登记为生效要件的情形。

共有物的共有人原本就已载名于不动产登记薄册，为不动产的持证人。经法律文书分割共有物后，享有事实物权的持书人与持证人完全一致，有效地避免了“一证一书”脱节的现象。至于未载名于不动产登记薄册而主张共有关系的，则属于共同关系的确认或保护，不属于“分割共有物”。当然不具有自法律文书生效时起即导致物权变动的效力。在非执行程序中，最高人民法院将法律文书导致物权变动的情形限定于“分割共有物”，使不动产统一登记制度做到了真正的“统一”。有效地保护各交易方的权益，维护了“体系安定”，实现了法学理论与司法实践的有机结合。

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