陈曰琴

摘 要：随着我国经济的发展，全国各地房地产企业飞速增加，房地产行业在近几年实现了高速的发展，物业公司作为新兴行业也取得了良好的经营业绩。当前，市场经济体制的逐步深入，物业公司整体经营日趋市场化，业主对物业公司服务的认知度逐渐提升，对服务质量提出了更高的要求。很多物业公司由于多方面因素，在实际管理过程中存在诸多问题，实施全面预算管理的整体难度比较大，为此物业公司需要结合自身的实际情况，制定合理的措施，确保全面预算管理得到妥善的落实，促进自身在新时期的全面发展。

关键词：物业公司；全面预算管理；策略

物业公司的预算管理主要是指从事物业领域的相关企业，依据自身的实际运营情况结合自身的财务状况，制定合理的预算，对企业未来的经营和财务状况进行科学的判断和评估。物业公司进行预算管理以项目为单位，需要先根据项目年度重点工作，然后依托于重点工作，再预算编制财务报表，包括预算资金状况、资产负债表、运营利润表等，最终汇总合并成物业公司整体预算。物业公司属于新兴行业，整体发展时间比较短，开展预算管理的过程中存在诸多问题，可持续发展能力不足，为此物业公司需要提高对财务工作的重视程度，确保预算信息的准确科学，实现自身的持续稳定运营。

一、物业公司全面预算管理的内容和主要意义

（1）物业公司全面预算管理的主要内容

物业公司全面预算管理涉及内容众多，需要对预算的具体流程合理设计，实现预算管理体系的逐步完善。物业公司全面预算按预算主体分，分物业项目预算、物业总部预算、合并汇算。物业公司全面预算管理的按具体内容包括收入预算、物业管理成本预算、期间费用、物资采购预算等。

物业收入预算主要是指物业公司各在管项目收入合计，物业总部收入是对各项的管理酬金，行业内一般为项目总收入或总成本10%承担，最终作为物业公司管理成本的抵减项体现。物业管理成本预算主要是指物业公司为实现自身经营目标投入的人力、物力、财力等，主要项包含：人工成本、公共维护、电梯维保、清洁费用、绿化养护、公共水电成本等，期间费用预算主要是指物业公司在实际运营过程中需要花费的投资、管理、经营等方面的费用，在预算过程中需要准确分辨固定费用、可变动费用、不可控费用、可控费用等，同时需要充分考虑上一年度实际产生费用与其他变动以及因素，确保预算方案的合理性。项目的期间费用一般为物业总部的管理费用分摊；总部期间费用为物业总部人员的人工成本、差旅费、办公费等，最终由各项目分摊。在成本、费用确定时需要考虑到所在项目的物价水平。物资采购预算是指购买物业管理所需的材料以及物资的费用。物业公司的整体预算结果是项目预算和物业总部预算汇总。

（2）物业公司财务管理的主要特点

全面预算需要通过前期系统的规划和计算，实现对公司内部财务和非财务资源的有效管理，是公司各项资源经过整合以及优化得到有效的利用。全面预算管理是优化公司内部资源，实现系统化管理的重要促使，能够实现公司经济利益的最大化。物业公司收入主要包括综合服务费、车位费、物业服务付费，客户比较稳定，提供的各类服务均有合同依据，收取的费用相对固定。物业公司属于劳动密集型企业，主要的成本为各类人工成本，对人工成本的控制是物业公司管理的关键内容。目前行业内住宅项目人工成本占物业收入比高达90%左右、写字楼和商业项目在30%左右，控制物业管理成本即物业成本控制的重中之重。

（3）物业公司实施全面预算管理的意义

当前，物业公司面临的市场竞争压力比较大，为此需要加强内部管理和控制，实现自身综合竞争力的全面提高。实施全面预算管理有助于物业公司准确把握自身的经营情况，制定长期的战略发展目标，实现内部资源的优化配置，确保公司的经营活动顺利完成，使物业公司具备良好的市场竞争力，实现自身的长期稳定发展。

二、物业公司全面预算管理的实施策略

（1）建立完善的全面预算管理体系

成熟的物业公司包括不同类型的业务，同一种类的物业服务也处于不同的发展阶段中，在实施全面预算管理的过程中需要依据服务内容的侧重点，分析自身的硬件条件、经营收益情况、业务种类等因素，制定不同的服务标准、管理方案、服务流程，建立完善的组织结构，实现全面预算管理的效果。在实际操纵过程中，物业公司首先应当进行经营收入预算编制，物业管理项目收入中主营收入较为固定，包含物业管理费、停车费，多种经营收入是物业公司可经营的地方，也是目前物业行业中体现物业公司管理和经营能力的体现，多数物业公司该收入占总收入比在10%，而行业龙头企业却已经做到了32%。重点把控经营场所租金收入、特约服务收入、家政服务等收入。重点加强经营成本预算，依据工作的节点和具体流程，经营成本的内容主要包括保洁费、绿化费、秩序维护费、公共设施运行维护费、办公费、人工成本、公共水电、电梯维保、消防维保、其他成本等，加强对成本的预算管理有助于物业公司提高自身的经济效益。预算管理的核心是目标利润，物业公司依据自身的实际特点，采取自负盈亏、独立核算的模式进行经营，利润指标体系需要细化至月、季度、半年、年，将不同时间段的利润完成情况绘制成为表格，实施监督利润完成情况，促进物业公司的持续稳定发展。

（2）分解全面预算管理体系

制定物业公司全面预算管理体系需要明确自身的战略发展规划，制定全年度的经营管理方案，确定年度预算的初步目标，经上级部门考核后确定最终的目标。在实际操纵过程中，物业公司可以采取横向分解的模式，依据自身的发展规划以及项目的整体定位确定年度预算方案，细化至各个项目，确保工作人员明确项目经营考核指标。同时也可以采取纵向分解的模式，依据公司年度整体目标计划和各个项目的实际目标，确定项目的预算计划，确保目标得到全面的落实执行。

（3）创新财务分析模式

预算分析是物业公司全面财务预算的必要环节，对公司的财务管理工作具有重要的促进作用。为此，物业公司需要提高对财务预算的重视程度，确保各项决策的准确性和可执行性。在全面预算管理模式之下，物业公司需要保证自身的预算信息准确合理，财务人员需要提高自身的工作效率，广泛收集内部运营的各项数据，通过合理的预算和数据分析，确保财务预算策略的正确合理。为提高全面预算管理制度的实际效果，企业内部各个部门需要加强沟通协调，建立起完善的财务数据信息系统，及时进行数据资源更新，保证财务信息的准确性。同时，加强对内部财务信息的积累和统计，依据实际的预算需求，建立完善的处理信息系统，利用互联网等技术，提高物业公司的财务管理效率。

（4）加强过程控制

当前，很多物业公司引进了财务软件，以此来辅助进行预算的编制和控制，但由于实际应用过程中存在的问题，这些软件未实现实时财务管理和更具有深度的控制，为此需要建立起更加精细化的管理和控制模式以及收支服务系统，对物业公司运营各个环节的预执行情况细致的管理，避免预算执行出现偏差。同时，需要结合物业公司的实际情况建立起会计的二级和三级科目，结合內部各个部门的职能，实现关联化的控制模式，提高成本和收入的管理效果。同时，物业公司需要建立起各个项目独立核算的系统，提高各个部门在全面预算管理工作中的参与度，促进自身经营水平和经济效益的同步提高。

三、结束语

物业公司是近年来兴起的行业，经过多年的发展逐渐成熟完善，针对自身的管理中存在的各类问题，物业公司需要建立全面预算管理体系，加强对各个项目的管理，实现自身在新时期的全面发展。

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