摘 要：共有产权住房自2006年试点以来，逐步得到社会和政府部门的关注，各地不断出台试点政策。但是，对共有产权保障性住房政策的作用不宜高估。共有产权保障性住房政策应该进入正常实施阶段，不宜继续试点。共有产权保障性住房不宜作为住房市场主体来供应。方政府不应只想多回笼住房建设资金，应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住。

关键词：共有产权住房;政策;试点;住房市场

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）05-0172-02

一、 共有产权住房政策实施状况

共有产权房是指地方政府少收部分土地出让金，由开发商在此地块上建设保障性住房，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭。保障家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权比例等，共同拥有房屋产权。共有产权房最早是2007年江苏省淮安市自行试点，逐渐得到社会和国家有关部门的认可，并不断扩大试点。

2014年4月，住建部宣布，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。在同年的政府工作报告中，首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”的内容，作为“完善住房保障机制”的一个部分。

2017年12月13日，共有产权住房入选国家语言资源监测与研究中心发布的“2017年度中国媒体十大新词语”。 2017年12月，共有产权房入选2017年民生热词榜。可见，共有产权住房政策和相关问题，得到社会较为广泛的关注。

二、 共有产权保障性住房政策的作用不宜高估

实际部门的同志认为：由于共有产权政策“挤掉”了经济适用房申购者的投机谋利的空间，所以申请者减少了。但是有人针对个别城市人们申购共有产权经济适用房的户数没有明显增加这一现象，提出共有产权经济适用房政策存在许多问题，才造成不太受欢迎的观点。

这两种观点哪一种是对的呢？都有道理，但是又都不全面：共有产权政策可以挤掉部分投机谋利的申购者，但是这并不意味着这项政策已经完善了，弃购者可能是由于政策不完善而弃购。另外，经济适用房实施共有产权政策也不见得能够挤掉所有谋利者，只要是监督不到位，申购到共有产权经济适用房的人就有机会谋利。如，可以转租谋利，而不是出售。一般经济适用房和共有产权经济适用房都可能发生这种事情。

所以，一方面，我们应该看到实施共有产权住房政策基本上是有益于社会的，另一方面，也要看到，单单是这样一项政策，即便是很完善的，也不会对保障性住房市场发挥出太大的作用。即便是在整个住房市场中实施这样的政策，也不会对整个住房市场发挥出主要的作用。共有产权住房也可能迫使高房价回落。

例如，在26个经合组织国家（OECD）中，1980年（个别国家追溯到1980年以前）—2008年，即到金融危机爆发前夕，累计房价上涨90%的国家有9个，其中就有共有产权住房政策最为完善的英国;上涨20%—90%之间的国家也有9个，其中包括实施可负担住房（Affordable Housing）政策的美国;上涨不足20%的国家有8个，其中包括严格控制房价的德国。

为什么住房价格猛涨的国家包含了实施共有产权政策和可负担住房政策的国家？基本原因在于：这种住房政策对房价的影响力较小，而宏观直接控制房价的政策的作用更大。所以基本可以肯定：英国共有产权住房政策对住户带来的收益，可能完全被房价上涨90%所抵消。在经合组织国家，各种主要的控制房价政策的效果，参见表1。其中，共有产权住房政策应当仅仅是“增加住房供给弹性”一揽子政策的小部分。而“增加住房供给弹性”政策的作用仅为19%。“深入改进银行监管”的作用最大，为25%。

国内也有人指责政府推出共有产权保障性住房政策是为了回避高房价。所以，严格控制房价，迫使房价回到真正可负担的范围之内，比如共有产权政策等任何住房政策都会让公民更受益。当然，共有产权保障性住房政策仍然可以继续推行，因为它毕竟让一部分买不起商品房、贷不到款的人早点有了住房。只不过，我们的政府，不应该因为实施了共有产权住房政策而有意无意地放松了对房价的控制。

三、 有关思考与建议

（一）共有产权保障性住房政策应该进入正常实施阶段，不宜继续试点

共有产权住房模式从2004年提出到2019年，已经有14年多的时间了，从2006年12月份江苏省部分城市正式有住户入住共有产权住房到2019年，也已經有13年左右的时间了。

但是，2014年4月，住房城乡建设部公布6个城市（北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石）为共有产权住房试点城市，并要求“试点城市要按照实施方案积极稳妥推进试点，在12月底前报送试点工作总结”。

住房城乡建设部这个举措，似乎是多此一举：一方面，这段时间已经够长的了，不必再试点。并且在这段时间内，许多城市都是自发地对不同种的保障性住房进行共有产权政策试点。另一方面，也更重要的是，这样拔高试点级别，既有“掠人之美”之嫌，也有有意无意地导致试点被“粉饰”、被“包装”之嫌。在中国，大张旗鼓地试点，尤其是被拔高级别的试点，都不可避免的带有一些不应有的政治光环，即这种试点只许成功，不许失败，所以，势必是强行推行，有条件要上，没有条件创造条件也要上，否则就是政绩丢失，官员个人脸面无光，前程受阻。但是，一旦真正全面推广，可能就暴露出种种问题。

并且，住房城乡建设部的要求似乎有点急功近利：“在12月底前报送试点工作总结”。即2014年4月公布试点城市，要求这些城市在2014年12月报送试点总结。解决住房问题，可不是工厂生产短平快的产品。即便这些城市都有现成的可供实施共有产权政策的住房，要在短短几个月内，就实施，并上报经验，这似乎太急了点。已经早有试点的城市还好说一点，先前没有试点的城市，有点勉为其难。如，北京市在2014年之前，好像还有实施过共有产权住房试点。并且住房城乡建设部对北京市确定的试点类型是“自住商品房”。“自住商品房”在其他城市基本上是不存在的，不具有普遍性，所以，北京市试点即便很成功，可能没有多大的推广价值。

所以，各地自发的共有产权住房政策试点，基本上应该是可靠的，即便存在不足，地方政府也不会去刻意隐瞒、包装。而住房城乡建设部再去套上一个政治光环，就难说了。因此，应该在各地试点和推行的基础上，直接总结经验教训，制定一个全国性的基本指导政策，由各地参照执行就可以了。

2017年9月14日，住房城乡建设部发布了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，即试点还在继续进行。

（二）共有产权保障性住房不宜作为住房市场主体来供应

2014年3月，住建部某副部长向媒体表示：共有产权住房将作为市场主体来供应。

这个观点，缺乏客观依据，带有明显的武断性。首先，广大购房者中的多数人都愿意购买共有产权住房？其次，地方政府是否愿意这样普遍推行？再次，开发商是否愿意这样开发？等等。这一切目前还没有任何证据来支撑。

共有产权只是满足那些想买房付不起款、贷不到款的人的买房愿望，并且共有产权政策主要适合于有资格购买经济适用房的住户。符合居住廉租房的住户本来就是买不起房的人群，如何让他们成为购房主体？至于中高等收入的家庭，应该还是偏好于购买整套的商品房，只有把共有产权商品房设计的比一般商品房更具有购买优势，这个人群才会去购买共有产权住房。

可见，共有产权住房虽然有许多优点，但是它不可能适用所有收入档次的人群，也不可能对所有收入档次的人群都具有吸引力。所以，我们不宜替市场中各方做主，把共有产权住房设定为市场主体。

把共有产权住房模式作为住房市场主体也与我国住房制度改革的大方向相背离。我国住房制度改革的大方向是住房私有化、商品化，而不是带有混合性质的共有产权。共有产权只适合于具有部分购房能力的中低收入者阶层，这一点应该是确定无疑的，也是共有产权的“瞄准”群体。

所以，直到2019年，共有产权住房也没有成为住房市场的主体，试点还在继续，试点城市的数量远远少于现有同级别的城市数量。

（三）地方政府不应只想多回笼住房建设资金

在共有产权住房当中，地方政府与住户之间在相互博弈中的确是有互利共赢的可能的。但是，二者博弈的出发点是不同的：住户是想尽早住上拥有一定产权的住房，且能够规避房价上涨的风险，享受住房的多种权益。地方政府主要是想多收回在保障性住房上的投资资金（或者说想减少在保障性住房上的投资），地方政府推行共有产权保障性住房的原动力就是多回笼资金。所以，住户由于购买力所限，没有能力购买高比例的产权，而地方政府想尽量提高住户购买产权比例以便多回笼资金。所以二者之间还是有矛盾的。

因此，从为住户着想的角度出发，地方政府不应该只想多回笼资金。在必须按照中央下达的保障性住房建设任务的前提下，地方政府还是应该适当降低首次购买部分产权的比例，以便让更多的住户购买。否则，由于规定的购买比例過高而导致购买者减少，但是建设任务又必须完成，就只能说适得其反：回笼资金减少。

（四）政府应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住

在对共有产权保障性住房叫好的社会背景下、在可能把共有产权模式作为住房市场主体的政府理念下，政府有可能采取显规则或者潜规则，把保障性住房优先供给购买部分产权的住户，而把不购买产权的最穷住户抛到一边去了。这种情况应该引起社会的警觉。政府应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住。

参考文献：

[1]昭明.在2008年度工作总结大会上的讲话[EB/OL]. [2016-10-23].http：//fgj1.huaian.gov.cn/jsp/zwxxgk/zwcontent.jsp？articleId=566612&columnId=31899.

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[4]尹晓波.产权证上的“政府”——淮安共有产权住房保障模式调查[N].现代快报，2010-3-21（6）.

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[6]住房城乡建设部.关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见[EB/OL].[2019-03-05].http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201709/t20170921_233369.html.

[7]中国证券报两会报道组.住建部：共有产权住房将作为市场主体来供应[N].中国证券报，2014-3-11.

作者简介：

王东亚，女，河北唐山人，安徽财经大学副教授，研究方向：住房保障。