李茜琳，王朋远，黄校

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)

1 引 言

房屋建筑面积由套内使用面积和共有建筑面积两部分构成，幢和功能区的划分直接影响到每户分摊共有建筑面积的多少，关系到千千万万房屋买受人的切身利益。随着城市化进程加快，人民对居住要求的提高，结构复杂、功能多样、布局设计各异的多功能综合体建筑不断出现，在进行房屋共有建筑面积分摊时，对幢和功能区的划分提出了更高、更精准的要求。

文献[1]仅给出幢和功能区的一般性规定，没有对幢的划分和功能区的划分进行详细的阐释，因而房产测绘人实际工作中对幢和功能区的划分时受个人主观因素影响较大，不同的理解会产生不同的划分结果，进而影响共有建筑面积的分摊结果。当前关于房产测绘的研究主要集中在房屋共有建筑面积分摊模型[2～5]和分摊计算方法[6～9]方面，关于幢和功能区的划分研究较少。作为房屋共有建筑面积分摊的前提，幢和功能区的划分尤为重要。本文在现行规范前提下，笔者结合对建筑物建筑构造的理解和多年从事房产测绘的实际工作经验，综合考虑城市多功能综合体建筑的主体构造、建设功能和分层布局特征，对房屋幢和功能区的合法化与合理化划分进行探讨。

2 关于“幢”的划分

(1)一幢房屋的某些共有建筑面积应不应该进行分摊，与“幢”的划分有关。

文献[1]第5.4.1条规定：“幢是指一座独立的，包括不同结构和层次的房屋”。文献[10]的阐释为：“只要是一座独立的房屋，即使这座房屋的层数不同，或建筑结构也不一样，或建筑年代也不一样，只要连在一起，独立存在，都可以按一幢处理”。

(2)“幢”的划分不同，必将影响房屋分户建筑面积的测算结果。根据文献[1]、文献[10]的规定和阐释、以及房屋主体建筑构造的一般建设特征，笔者认为建筑物“幢”的划分原则应为：

①建筑主体结构相连的房屋(单门楼或多门楼的房屋，下同)，按一幢处理。

②有变形缝的房屋，无论变形缝是否设计有利用，变形缝两侧的房屋按一幢处理。

③仅有连廊(或走廊)相连的房屋，连廊(或走廊)两端的房屋按两幢处理，连廊(或走廊)作另一幢处理。

④一座独立的地上房屋，有专用地下室者，其地上房屋和专用地下室按一幢处理。

⑤多座独立的地上房屋，有公用地下室者，其地上房屋按多幢处理，公用地下室按另一幢处理。

⑥有架空层和塔楼(单塔楼或多塔楼，下同)的房屋，架空层和塔楼按一幢处理。

⑦有裙楼和塔楼的房屋，裙楼和塔楼按一幢处理。

⑧有专用地下室、架空层、裙楼、塔楼的房屋，其专用地下室和架空层、裙楼、塔楼按一幢处理。

⑨改建(或扩建)的房屋，原有房屋和改建(或扩建)的房屋按一幢处理。

⑩报建的“幢”与实际划分的“幢”不相同的房屋，按实际划分的“幢”处理。

3 关于功能区的划分

功能区是房屋共有建筑面积分摊的基本单元，功能区的划分直接关系到房屋共有建筑面积分摊结果，进而影响房屋建筑面积的计算结果。无论是简单的分摊还是复杂的分摊，都应先确定好功能区的划分。尤其在面临复杂的多级分摊时，功能区的合理划分显得更加重要。房屋功能区划分不同，将影响房屋分户建筑面积的测算结果。

根据文献[1]附录B3.3的相关规定、房屋建筑主体构造的一般建设特征和房屋建设功能，笔者认为房屋的功能区应划分为主功能区和子功能区两大类别，主功能区以房屋建筑主体构造特征、子功能区以房屋的建设功能、以自然层为最小单元进行划分。笔者认为建筑物“功能区”的划分原则应为：

(1)主功能区：一幢房屋中的裙楼、塔楼、门楼、地下室、架空楼层(架空层、避难层、结构转换层、技术层、设备层)等各自构成的建筑区域。

(2)子功能区：子功能区位于主功能区内部，包括①由各层建设功能相同、且分层平面布局相同的若干建筑层(标准层)所构成的建筑区域；②各层建设功能相同、但分层平面布局不完全相同的一个建筑层(单一功能层)的建筑区域；③各层建设功能不完全相同、但分层平面布局相同的一个建筑层(多功能层)的建筑区域；④各层建设功能不完全相同、且分层平面布局不完全相同的一个建筑层(多功能层)的建筑区域。

4 实 例

某小区有独立的两栋建筑1栋和2栋，两栋之间仅有底部连廊连通。1栋为两层商业服务用房，分层平面图如图1所示。2栋为16层(自然层)商住综合楼。2栋分层情况如下：-1层为地下室(该栋专用)；1层为裙楼(包括商铺和公共设施，104号商铺和106号商铺之间存在变形缝)；2层～15层为A、B两座塔楼(住宅区，2～15层为标准层)，报建时将A、B塔楼报建为两栋楼；屋面建筑为楼梯间，分层平面图如图2所示。

图11栋分层平面图

图2 2栋分层平面图

幢和功能区划分：根据上述关于幢的划分原则第1、3条，1栋为单独一幢，连廊作为一幢处理，不参与共有建筑面积的分摊。根据幢的划分原则第2、4、7、8、10条，将2栋商住综合楼作为一幢处理。根据上述关于功能区的划分原则，将1栋主功能区划分为1、2层商业服务，进一步划分子功能区；将2栋商住综合楼按地下室、1层商业裙楼、A、B住宅塔楼划分为四大主功能区，再进行子功能区划分，功能区划分结果详见表1。功能区细分以后，根据共有建筑的服务关系进行共有建筑面积分摊，得到各栋分户建筑面积，分户建筑面积成果如表2所示。

功能区划分表 表1

分户建筑面积成果表 表2

在进行共有建筑面积分摊时，对需要整栋分摊的共有建筑先进行整栋分摊，其次进行功能区之间和功能区内的分摊。以往进行分摊时没有合理划分主功能区和子功能区，往往采用“一刀切”的分摊思路，将不为该功能区服务的共有建筑分摊到该功能区，出现不合理的分摊现象，如将裙楼和塔楼的一半外墙进行简单的整栋分摊，会出现一半外墙的“拉动”分摊现象。例如本例中，在不按照本文功能区划分的情况下进行一半外墙的强制分摊，会出现A(或B)塔楼的一半外墙分摊给B(或A)塔楼的不合理的“拉动”分摊，其他共有建筑面积的分摊同理。按照本文的划分规则可以避免上述不合理分摊现象，各功能区共有建筑面积分摊去向明确、分摊结果更为合理。

5 结 论

本文综合考虑现代多功能建筑的功能、构造、分层平面布局特征，遵循现行规范的相关规定，对如何合法、合理化划分房屋幢和功能区进行了探讨。根据房屋主体建筑构造的特点，采用不同方法对不同建设特征的建筑体进行幢的划分，并以房屋建筑主体构造特征划分主功能区。在此基础上考虑房屋建设功能，将房屋主功能区以自然层为最小单元进行子功能区划分。最后通过实例，验证了本文提出的幢和功能区的划分方法的可行性和合法、合理性。