方正宇

案情介绍

“现在想有套好房子住可真不容易啊。”这次来咨询问题的是一对年轻夫妇，妻子时不时发出前面那句感慨，而丈夫在整个过程中则显得比较紧张，急于了解他们到底会面对什么样的风险。

这对刚登记结婚不久的夫妇表示，由于当下房价远远超出了家庭的支付能力，所以他们打算先长期租赁一套房屋作为过渡。可是当他们前往房屋中介机构看房时，发现挂牌出租的房屋不是面积太小就是租金太高，又或者装修太过破旧，实在不适合新婚夫妇居住。

就在此时，房屋中介突然向他们介绍起某个“长租公寓”的项目，并表示运营商是一家很有实力的机构。这对夫妇过去一看，发现户型、地段还是装修风格的确挺符合自己的要求，最关键的是，租金也在他们的可承受范围之内。中介还表示，相比常见的“付三押一”（即房客首期需要一次性支付三个月租金和相当于一个月租金金额的押金），这家运营商非但不收取押金，而且还接受每月支付房租的方式。

刚刚听到上述介绍时，这对夫妇几乎有一种“天上掉馅饼”的感觉。然而到了签约环节，中介除了拿出格式化的租房合同之外，又神秘兮兮地提供了一份租房贷款合同，上面要求房客在未来一年里向某个金融平台分期偿还贷款，每月偿还金额跟房租相同。中介表示这是一种模式创新，还催着年轻夫妇赶紧签约。

在连番催促之下，妻子原本已经打算马上签字，但丈夫怎么想都觉得不对劲：明明是租房，怎么突然变成了贷款？所以他找了个身边没带证件的借口搪塞中介，表示两天后再来签约。然后离开中介之后，他立即拉着妻子前来找律师咨询，想问问到底能不能签下这种合同。

来一点家法

面对各种以创新名义推出的房屋租赁模式，有哪些风险是必须警惕和防范的？

律师分析

这对夫妇所提及的“长租公寓”模式，近年来已经在很多地方出现。该模式的基本框架是：首先，由运营商向拥有房屋产权的房东承租空置房产，而且通常会签订五年甚至更长时间的长期租赁合同;然后，运营商可能会对房产进行装修处理，使其在市场上更符合潜在租客的需求;最后，运营商会以“二房东”的角色将房产在市场上挂牌出租，与房客签订合同并收取租金。

从理论上来说，这种模式似乎能形成三方获益的结局：房东可以长期且省心地从运营商那里收到租金;房客能找到更多可供租赁的房源;而运营商也能赚到向房客收取租金与向房东支付租金之间的差价。但从法律上来说，相比原本仅仅发生在房客与房东双方之间的传统租赁关系，这种涉及到三方的新模式要复杂得多，随之可能带来不少额外的风险。

比如，有些“二房东”在向房东租房时，并未声明未来会将房屋再次对外转租。那么接下来的转租行为，就可能因为未得到房东认可而在法律上无效。再比如，有些“二房东”从房客那里收取租金之后，却未及时向房东支付租金，如果房东以此为由解除合同，那么实际支付了租金的房客也可能被赶走。

至于这对年轻夫妇所提到的租房贷款，更是一种需要警惕的新现象。从有些地方的实践情况来看，“二房东”表面上似乎给予房客免除押金的优惠，但是当房客与金融平台签订贷款合同之后，金融平台会马上向“二房东”支付全年的租金，然后按月要求房客偿还相当于月租金的本息。从表面上看，房客的实际支付似乎并没有增加，然而一旦“二房东”在短期内收取大笔款项后跑路，房东未来会因为拿不到租金而收回房屋，此时房客非但将面临无家可归的窘境，同时还需要继续向金融平台偿还贷款，“天上的馅饼”也许会变成“地上的陷阱”。

当然，并非所有的长租公寓模式都必然蕴藏上述风险。但我们希望提醒房客的是，未来在承租房屋时，最好先问三个问题：“房屋是谁的？”“合同跟谁签？”“房租付给谁？”如果这三个问题的答案并不一致，那就意味着整个法律关系会比较复杂，此时房客就必须提升自身的风险意识，在搞清楚其中的玄機之前，千万不要轻易地在法律文件上签字。