叶檀

放开户籍是城镇化的重要步骤，多数人没有读懂其中真正的含义。

2019年4月9日，媒体披露发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，受继续加大户籍制度改革力度以及放松多个城市落户限制消息影响，各种解讀、房价上涨的消息层出不穷。房地产上市公司股价闻声上涨。

户籍放开跟房价上涨，逻辑不同，别混为一谈。户籍放开，让二线城市、强三线城市、卫星城基础更实，变成一锅坚硬的稀粥;对一线城市中性;对收缩型城市，绝对是个重大利空。

有多人会最会最终落户到城镇？按照现有的城镇化率来统计，实打实的，大概是2亿人。按照布置，今年是解决1亿人落户的关键之年。

2015年6月29日，国务院总理在布鲁塞尔与欧盟委员会主席容克共同出席2015中欧城镇化伙伴关系论坛并致辞。中国城镇化特别要解决好“三个1亿人”问题。

也就是，到2020年，要让进城务工农民中的1亿人在城镇落户，变成真正的城里人;加快中西部地区城镇化进程，引导1亿农民自愿就近就地进城;集中力量进行棚户区和城市危房改造，解决好1亿人的居住问题。

为什么2018年，各个城市放开落户？主要原因就是完成到2020年的目标。西安、武汉、宁波这些城市都放开，不能光从房价上来理解。没有城镇化大背景，没有经济发展，这些城市就是想放开，也放不无。没有能力，没有胆量。

还有一个数字.中国农村大概需要多少人口？中国农业生产效率要大提升，农业人口数量必须下降，才能从小农经济过渡到现代农场经济，或者是日本式的现代精致农业。

从改革开放开始，我们用40年完成了50%左右的城镇化率，最乐观的预计，还得用半个世纪的时间，才能彻底完成城镇化，达到发达国家的平均水准。

超大、特大城市的人口不会大幅增加，像北京、上海这种超大特大城市要做的事情是实现公平，“要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”

那人口往哪里去呢？我认为是强二三线城市，比如西安、贵阳这些城市，还有就是城市群中距离核心城市这个圆心一小时交通圈内的地方。

按理来说，中小城市有容纳能力，但就业机会与资源的集聚是在大都市圈，即使是中国最发达的都市圈长三角、珠三角，人口集聚度也不如东京湾大湾区，每平方公里拥有的人口数量根本不在一个数量级。

长三角都市圈发展是比较均衡的，在上海住，跟在杭州、南京、苏州住没有太大区别：昆山已经跟上海、苏州连为一体，做进出口贸易的人，在昆山是个好选择;做电子商务的人，在杭州比在上海强;只有做金融的人。才应该选择上海。不同的城市只有适合不适合之分，没有高低贵贱之分。

以后，是房地产的白银时代，不会大涨.不会大跌。享受平均收益，机会还在，但不能闭眼买房。

房价上涨，必然伴随调控深入，房价下挫;必然伴随局部宽松，千城千策。保持房价区间震荡，房价将与CPI、GDP、租金回报的上涨同步而行，而不会一骑绝尘。

城镇化黄金时代，不会变成房价的又一个黄金二十年。