文/王小红 洛阳东立房地产评估咨询有限公司 河南洛阳 471000

十九大报告指出：坚持房子是用来住而不是用来炒的定位，进一步加快多主体供给、租购并举的住房制度，让全体人民都能够有房可住，这就为住房保障制度的发展与改革指明了前进的方向。

1、2018年中国住房租赁市场发展

在我国，租赁人口占据的比例达到11.6%，房屋方面占据18%，这一数据在日本、美国以及英国等市场之中都达到35%以上，并且其表现出供需平衡的基本状态。基于发达国家经验，租赁市场拥有极为可观的发展空间。在一线城市，租赁房屋占据的比例在20%左右，其租赁人口占据也不会超出40%，相对于纽约等城市的60%左右，还是存在明显的差距[1]。

在世界上，发达国家住房拥有率一般在50%-65%之间，在相对成熟的市场化体系之中，通过租赁的方式，可以解决1/3到1/2的人口。相比多数的发展中国家，其住房拥有率明显比发达国家更高，人口流动性相对较弱。随着社会市场化的持续深入，随着住房租赁市场的持续完善，国内的住房拥有率可能就会逐步的降低，更多的人口也会直接进入到租房市场之中。对于一线城市的比较，其具体见图1所示。

图1 一线城市租赁人口占比没有超过40%

2、积极支持并推动住房租赁行业市场化发展

市场化主体参与的方式有很多，如自建或者是收购房屋，自持租赁房屋开始的租赁住房营运，通过市场之中集中的进行房屋的租赁，从而进行对应的住房运营。目前，诸多龙头型的房地产企业也明确了住房租赁业务成为未来的主要发展方向。通过各种有效的方式，从而开展对应的租赁业务，具体来说，其市场化发展的操作路径如下：

2.1 积极发展住房租赁平台

在《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台之后，南京、广州等城市基于住房租赁市场发展，其人口净流入城市创新举措也在不断发展，得到社会的广泛关注，其中最为重要的就是住房租赁平台的组建与发展[2]。

对于住房租赁平台的发展，其不仅是租赁市场发展的主要技术措施，其表现也是基于网络信息化作为基本载体，其本身拥有的价值与意义也是非凡的。多年以来，租房租赁市场所表现出来的弊端在于租赁体系不够完善、中介服务不够规范、租赁信息不够对称等，因为租赁行为和售购房屋有一定的差异，通过房屋交易，登记之后明确物权，并且也有明确的要求和流程，再加上交易行为相对于每一套房的频次较低，其管理难度偏小。租赁的主体、周期、房源等都相对的分散，如果选择传统的方式，其管理难度较大。但是信息技术的发展，建设贯穿多环节、多主体、多信息的整体平台，已经不存在技术的问题，再加上消费者养成看评价信用来选择消费的习惯，这样就为后续的住房租赁行为规范奠定了消费信用以及信息的基础条件。

2.2 降低住房租赁项目建设成本

为了推动一个行业的持续发展，还需要建立对应的市场化运转模式，租房租赁企业想要实现市场化的运作，还需要依靠现金流稳定的滚动。但是长久以来，国内的住房市场处于一个高房价与低房租的并行模式，在北上广深等城市，其租售已经超出了国际的警戒线。通过租房的租金来实现对高企的土地以及建设成本的覆盖，如果缺少政策的支持，就无法将其实现。就拿上海来说，国内多数大中城市，已经实施了租赁用地，或者是实现了土地企业自持比例的规定，将自持部分直接用于租赁住房的建设，这一种地价相对较低，这样就可以控制租赁企业的拿地成本。如上海市的租赁住房用地已经确定了25幅，大部分都处于产业聚集区或者是中心城区，其土地是利用“定向招拍挂”、“零溢价”等方式来出让。同时，通过计提土地建设租赁用房的创新利用，将村级和开发商联合经营、股份制方式来开展对应的租赁业务，并且基于持股比例来实现租金收益的合理分配，在很多国家都开始采用这一种模式[3]。

另外的一种建设成本控制，就是通过金融机构政策资金的争取，从而降低融资的成本。金融机构需要将金融支持的作用完全发挥出来，能够实现金融支持产品的合理创新，基于融资来推动市场的持续发展，这样就可以提供低成本、长期性的租房租赁贷款资金。目前，诸多金融机构已经出台了对应的政策，从而实现对个人、企业的住房租赁融资的支持，这些银行主要是通过银企合作、银证合作的方式，从而给予技术、金融等方面的支持。但是还需要注意的是，在中央的经济工作会议之中明确提出：金融风险的防范是开展“三大攻坚战”的第一要素，在以往的融资支持住房租赁行业发展之中，金融机构还需要坚守其风险底线，能够合理的防范信贷风险。同时，政府部门还需要在税费减免、财政贴息等方面给予住房租赁企业政策方面的支持，确保政策支持的多渠道、多层面，这样也可以将成本控制到最低。

结语：

总而言之，随着时代的不断发展，住房租赁行业也迎来空前的发展机遇。在当前的住房租赁行业中，如何探索有效的措施，推动住房租赁行业的持续发展，就成为重点研究的问题。因此，希望通过本文的阐述，能够对住房租赁行业发展有一个清楚的认识。