李丽

【摘 要】关于“凶宅”在法律上认定的争议由来已久，未有定论，查其原因，一方面是因为普通民众对“凶宅”的认知没有形成一个统一的认识，另一方面，我国法律对“凶宅”的认定也并不清晰，对其纠纷的救济规则、法律适用依据等诸方面并不明确，从而致司法实践存在同案不同判的情形。本文尝试通过借鉴我国台湾地区对“凶宅”认定的部分理论以及“精神利益瑕疵”理论，分析“凶宅”的含义及性质认定。

【关键词】凶宅；含义认定；性质认定；精神利益瑕疵

房屋，对于我们人类而言，它不仅起着为我们遮风挡雨的作用，其存在更是一种“家”美好象征的载体，为人们的生活和繁衍提供着安全上和情感上的保障，从而人类对房屋有安定和美好的精神需求。在今日，我国城镇化进程加快，购买房屋的人众多，然而现实中存在着很多事与愿违地购买了“凶宅”的情形，这些不仅给买受人带来了很大的精神损害，还要同时面临房屋经济价值降低的不利后果。

一、“凶宅”的含义认定

在现实生活中，一般认为只要房屋内发生过非正常死亡事件的房屋就是“凶宅”，法律上，我国大陆法律并没有明确规定“凶宅”的定义，从而理论和实践对其认定存有很多说法。在法律上，我国大陆法律并没有明确规定“凶宅”的定义，理论和实践中对其定义有很多种说法。台湾内政部所公布的不动产委托销售契约书范本中对于“凶宅”的描述为“本建筑物（专有部分）于卖方产权持有期间是否曾发生凶杀或自杀致死之情事”。这一观点被台湾诸多学者所援用。这一观点，排除了意外致死的情形，将“凶宅”理解为一种人为引发的事实。生活观念上和理论上对“凶宅”认定的不同，要求我们需要进一步详细分析这一问题，那“凶宅”的认定具体应该从哪几个方面出发呢？本文试从原因要件、空间范围、时间范围、心理要件四个方面加以认定。

（一）成为“凶宅”的原因要件

首先，可以明确的一点是，“凶宅”的原因要件，即房屋变成“凶宅”的原因事实，应指的是一种曾发生过的、确定存在的客观事实。它应符合的两个条件：首先，自然人在房屋中的死亡必须是真实的。一些没有确实依据的“鬼屋”不能简单地认定为“凶宅”。其次，房屋内自然人死亡的事实是由人为导致的异常死亡引起的。正常生理死亡、意外事件，都不构成“凶宅”的事实原因。另外，由于特殊环境如火化场造成普通民众心理恐惧也是成为“凶宅”的原因。

（二）事发时的空间范围

房屋因其建筑特点及地理位置存在不同，对认定“凶宅”的空间范围有重要影响。生活中主要存在两种房屋类型，一是房屋的单独所有，如农村的住宅、城市的别墅，二是建筑物的区分所有，如城市中的高层住宅楼。考虑到对“凶宅”产生的心理恐惧主要影响的是居住在该房屋内的成员，对这两类房屋需要区别对待。对于第一类，本文认为只要非正常死亡事件发生在该居住生活的范围内，即满足“兇宅”之空间范围要件。对于第二类，专有部分属于私人封闭空间，属于伦理上家的范围，一般只有发生在专有部分内才足以引发人的恐惧心理，所以对这一类房屋如认定为“凶宅”则应限定在业主对建筑物的专有部分内，不应扩大理解，这点也与我国司法实践中的处理一致。

（三）时间范围

由于房屋成为“凶宅”的原因是一个过去发生的事实，则对于认定“凶宅”应该有一个时间上的限定，一方面避免社会有限资源的闲置和浪费，另一方面人们对于“凶宅”的恐惧心理会随着时间的流逝而减轻。至于年限的确定，则需要根据不同案例的具体情况，如地理位置、房屋使用情况、“凶”的残忍程度等，给予法官自由裁量权具体认定。

（四）成为“凶宅”的心理要件

很明显，认定“凶宅”的条件之一是原因要件足以引发居住人心理上的恐惧，这不仅需要根据一般人的心理承受能力去衡量，还要考虑特定人群的宗教信仰、成长经历等因素，确定相对人的心理受影响的程度。

二、买卖合同中“凶宅”的性质认定

在“凶宅”买卖合同纠纷中，“凶”虽不是房屋质量上的瑕疵，但其对于人们精神上、心理上产生的有害影响而致房屋居住效用降低，在合同法的理论中，其构成物的瑕疵。我国《合同法》中没有运用“物的瑕疵”一词，而是运用“物的质量”的概念，在《合同法》第62条、148条、153条、155条规定的买卖合同标的物之瑕疵担保及责任，条文的阐述均为“质量要求”，而《合同法》对“标的物质量”的规定很难充分应对并解释“凶宅”居住效用降低的情形，此外，我国对房屋质量标准的规定，也并不适用“凶宅”使用效用降低的情形。对此，本文结合“物的瑕疵担保”的理论及“精神利益瑕疵”理论分析“凶宅”买卖合同纠纷中的瑕疵性质。

（一）物的瑕疵担保

在《德国民法典》中，买卖合同中的出卖人主要有三项义务，分别为交付标的物、权利瑕疵的担保和物的瑕疵担保，其中物的瑕疵担保义务，房绍坤和郭明瑞教授将其细化为以下三点：①价值瑕疵的担保，担保交换价值没有损失或减少。②效用瑕疵的担保，保证的标的物有其应有的使用价值。③所保证的品质担保。这是指卖方以保证的质量保证货物，例如，保证出卖房屋的可住性，保证对出售的物品来源合法。

（二）精神利益瑕疵

精神利益瑕疵是指人格的象征意义所造成的心理上负面的刺激，如不安、抑郁、恐惧等，这类瑕疵不利于人心理上的健康。精神利益瑕疵它在人类生活中普遍存在，但是难以用科学设备等手段准确计量，具有无形性，属于物的瑕疵中的隐蔽瑕疵，它不可以通过更换包装、零部件等方式得到补正。精神利益瑕疵的存在一方面对物的交换价值具有直接影响，另一方面对物的效用价值还具有间接影响，如果标的物在流通之后没有使用或很少使用，它的效用价值将受到影响。

（三）“凶宅”的性质及权利救济

根据上述介绍，结合“凶宅”引起的是买受人精神利益降低的特点，可发现价值瑕疵、效用瑕疵和品质保证都没有完全将“凶宅”的这一突出特点表达出来，而精神利益瑕疵则更深层次、更直观地指出了“凶宅”居住效用降低的原因。其次，在这样的纠纷中，出卖人往往隐瞒“凶宅”事实，这样的隐瞒或欺诈也有损于买受人的人格利益，属于一种精神上的隐形瑕疵。考虑到法律规定上的空白，本文认为，对“凶宅”买受人精神利益瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可扩大适用质量之瑕疵的规定，买方可要求赔偿、解除合同或要求降价等。

三、结论

综上，法律上对“凶宅”的认定需满足原因、空间范围、时间范围、心理的四个条件，即在一定空间范围内曾经发生过的基于他杀、自杀及特定环境原因使得他人产生恐惧心理的房屋。在关于“凶宅”的纠纷中，本文认为因“凶宅”存在精神利益瑕疵这一深层次原因，而致权利相对人享有请求法律保护的权利。

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