谭梦桐

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

人们的焦点都落在了这句上：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

此规一出，一片哗然。你发现你的朋友、家人、七大姑八大姨都讨论起了这个问题。

“公摊面积”这个词一直都是购房者的心病，这个词让购房者 “花了冤枉钱还不能喊冤”。

大家都知道按公摊面积计价坑人，但坑多少、有多坑，却不知道。所以，我们先来了解一下概念，看看套内面积和公摊面积到底是什么？

套内面积和公摊面积是什么？

套内面积=使用面积+墙体厚度+阳台。一般来说，我们在讨论套内面积和使用面积时容易混淆，因为墙体厚度较小，所以在使用面积上，加上了墙体的厚度，也不会差很多。

再来看看我们这次事件的主角——公摊面积。

建筑面积=套内面积+公摊面积。它根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

简单来说，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上分别是多少面积。国内每个地区对于公摊怎么算，规则还不一样，有时候甚至每个楼盘的规则都不一样。

多花了不少冤枉钱

首先，公摊面积计价容易让物管等部门“占便宜”。比如按照建筑面积计算采暖费，等于让业主为公共空间、服务用房、值班室等支付了采暖费。

其次，这种计价方式还掩盖了高房价，让中国“名义房价”显得低一些。事实上，多数国家和地区都是按照套内面积计算房价的。

值得注意的是，在未来开征房地产税的时候，也容易产生纠纷。因为房地产税会有免征面积，由于每套房子“公摊系数”不同，同样的免征面积其实“待遇不同”，高层住户吃亏。

对于购房者究竟有何影响呢？

许多业内专业人士认为，这一政策对于购房者的实际购房成本并无多大影响。

一位房企内部人士表示，目前的限价政策主要限的是单套房屋总价，而非单价。

例如，一套原价300万元的房子，假设建筑面积100平方米，得房率75%，单价3万元。一般情况下，如果按照套内使用面积75平方米计价，单价就会变成4万元，购房总价仍然为300万元。

中原地产首席分析师张大伟认为，是否按照套内计价的政策，对于购房者的实际成本基本无影响，主要影响的是部分打政策擦边球卖低得房率住房的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能会降低。

同时，张大伟还提醒，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

此外，他还有这五点表示：

1.这只是一个工程建设規范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2.从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3.套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，而开发商则减少了灰色利益。

4.羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5.从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展，有改变的可能性。

知名财经评论员刘晓博则认为，这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则中国的“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照套内面积计价后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

这很好理解：比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅，单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易，房子变成了72平米，单价就变成了11.11万元。

此外，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

虽然房子还是那套房子，总价还是那个总价，但大家心理上还是很难接受：房子缩水了30%左右，单价变得很吓人，购买欲望会降低。这时候，开发商就要出台安抚政策了。

新的计价模式下，中国高房价就会更加凸显，可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素，管理者需要充分考虑到。另外，各地计税的“豪宅线”要及时调整，否则相当于加税了。