(山东建筑大学 山东 济南 250101)

引言

随着社会的不断发展，人民的生活水平也得到了大幅度的提高。许多建筑物在功能、外观、内部条件都已经不再满足人们的需求，有的旧小区不能满足居民的生活需求时，政府会采取拆除重建或者旧楼改造，但是在人群密集的区域内，拆除建筑物可能会在很大程度上影响周围居民的正常生活，在项目真正实施的过程中，政府采取旧楼改造的可能性会比较大。相比于拆除新建，旧楼改造项目对社会影响较小，建筑成本降低。与拆除新建项目相比，旧楼改造项目有着施工面积小，建设成本小。虽然旧楼改造有很多优点，但随之而来的是一些不得不研究的问题。最直观的问题就是他的不可控风险因素太多，这些不确定因素导致了百货商场类别的大型旧楼改造工程的成本控制难度空前强大。这也是众多房地产公司不敢涉及这方面的原因。旧楼改造的目的是在不改变建筑物原有主体结构的前提下，对建筑内的轻质隔墙、外墙等进行改造，从而能够满足人们生活需求。本文在对旧楼改造过程中的设计、施工以及竣工结算阶段进行造价成本分析研究，得出以下几点结论。

一、设计阶段造价控制管理

项目在完成投资决策之后，设计阶段就成为了控制整个项目成本的关键环节。设计阶段是整个项目的整体规划，对工程在经济和社会上做一个全面的安排。新建项目的设计可以采用设计模板，以以前既有项目的设计图作为参考，在现有项目的条件和技术参数的基础上做一些修改，这样就做成了本项目的设计图。但是旧楼改造设计不能采用上述方法，简单的套用设计模板，或者更改一些细微的参数。旧楼改造项目的设计需要根据现场的真实情况进行设计，设计人员需要进行现场勘探，并且与业主进行沟通，了解业主的真实需求，在满足业主需求的前提下，设计不同的方案供业主选择。旧楼改造的前期施工方案必须具有可行性、可实施性。这关系到了整个工程的成败得失。坚决杜绝随意提出满足不了或非常困难的要求。施工方案必须与现场、与原设计图纸进行对比并仔细核对，多次进行施工人员集体论证，如条件允许，可以把原楼梯设计人员、施工人员请到现场一起讨论，务必使自己的前期设计施工方案具有可操作性和可实施性，以减少旧楼改造工程的成本控制的干扰因素。

旧楼改造项目的设计人员应翻阅以前的设计方案，在参考以前设计方案的基础上，考虑房屋以前的结构特点、荷载情况以及一些基本构建的基本信息等，再进行下一步的设计方案。在充分了解现场基本情况以及业主需要之后，设计不同的方案，并且将方案进行合理性、经济性分析以及社会效益分析等。在图纸完成之后，应该集体讨论图纸的可行性，造价的稳定性以及施工难度性。对其有异议、有问题的地方提出讨论并一一解决。对其施工后效果把握不大的地方应提出更好的整改方案并重新绘出图纸，直到对图纸会审不再提出异议之后方可进行入场等下一步步骤。

二、施工阶段造价控制管理

在施工阶段，材料的用量、人力的安排、机械进场计划等，都需要严格合理的安排，一旦安排不合理，会产生窝工现象或者是进度延后的情况，整个项目的进度延后，或导致整个项目的成本增加。所以合理的安排人、材、机的进场顺序和使用计划，以及对施工过程中价格的控制具有重要意义。施工过程中由于旧小区不确定因素，工程变更会带来工程造价和工期的变化，经常会遇到不能符合现场实际方案无法实施或现场施工环境、施工技术的要求而产生的设计变更等。由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使最终投资超出原来的预计投资。

因此在施工过程中，对工程变更进行有效控制和管理是十分重要，为此必须及时了解现场，掌握第一手资料，了解并掌握材料的信息，对工程变更进行有效控制和管理。旧楼改造涉及的工程综合量多而且范围广，在施工过程中有时需进行设计变更的原因很多，因此必须做到变更前了解工程变更的原因，是否有不用变更的方案和措施等，但应尽量避免变更，不得已的情况下，明确了变更的原因，在满足项目目标的情况下可以考虑用价格低的材料代替价格高的材料选择变更。

三、竣工结算阶段造价控制管理

施工单位完成工程后，建筑单位和施工企业之间各种的工程款项进行的竣工结算，是在实行工程完工的相关工作的基础。结算阶段重要的工作任务是充分合理准确的对工程的各项款项进行计算。一个工程的好坏直接反应在工程造价上。所以作为造价人员应该以现场工地为基础，随时关注施工现场的每一项工程的进度、质量以及结果，并且随时与现场项目经理时时沟通，了解现场存在的问题并进行总结，确保最终决算准确公正。在竣工阶段常常存在虚报工程量及审核、高套定额及审核等问题，要想迅速、准确的做到工程竣工结算，就应该及时和多层次的对工程竣工结算收集有关资料。工程量计算是工程造价的最基本资料，审核工程量，必须实事求是，杜绝高估冒算或漏项少算并严格依据清单规范规定工程量计算规则，正确应用定额单位，按照竣工图纸并结合现场实际进行，同时防止计算错误。同时在竣工结算过程中的费用计取，也存在不按招标文件、投标报价计费，不执行合同约定条款，任意增加取费项目，扩充取费基数等问题，所以工程预算取费审查主要是审查取费是否执行相关造价管理规定、计价规范和实施细则的要求，也是结算过程中的一个重要组成部分。

当前，我国建设工程的定额是建筑施工工程造价管理当中的重要使用的手段，也是施工工程在进行阶段审核的主要的依据。在定额套用时，审核人员要熟悉每个定额子目所包括的工作内容、适用范围、调整系数等，审核工程所套用定额是否与应执行定额标准相符，所列各分项工程预算定额与设计文件是否相符，工程名称、规格、计算单位是否一致。

四、总结

旧楼改造是满足城市现代化发展的行之有效的手段之一，它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时，又减少了环境污染，又符合了城市整体美观的要求。和新建的建筑物比较，旧楼改造工程具有总体面积小，所需的投资少，但工程的综合量比较多且范围广。同时，工程造价管理是一项集管理、技术、质量、施工干一体的综合性系统工程，也是一个动态过程，工程造价管理应贯穿于工程建设的各个阶段。因此，要真正做到旧楼改造工程投资的有效控制，就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管理。