胡靓

摘要：自改革开放政策实行之后，迎来了中国房地产行业发展的繁荣时期，由于房地产行业的迅猛发展，中国的经济水平也随之上升，房地产行业甚至成了国民经济发展结构中的支柱型产业。本文以政府调控下的房地产经济为背景，对政府调控模式进行分析，从而得出我国房地产市场的经营发展策略研究。

关键词：政府调控;房地产行业;发展策略

由于房地产行业在我国国民经济中不可或缺的地位和经济作用，带来了巨大的经济效益，因此受到我国经济的广泛关注和重视。但由于房地产行业的特殊性，使得此行业不能完全受市场这只看不见的手影响其发展，还需要进行政府调控，将两者相结合，才能实现房地产行业稳定发展。

1.我国的政府调控政策分析

改革开放政策施行以来，我国的房地产政府调控政策渐渐出台并大致分为四个阶段：

第一阶段为1978年后的理论与尝试阶段。在这一阶段，开始在房地产行业中注入新思想，利用新的管理体制将房地产行业打入市场，在这一发展时期，包括房地产行业在内的诸多行业都纷纷寻找最佳运行模式，由政府实行固定的经济体制，完全由政府调节，没有加入市场经济的成分，因此产生了资源配置低，效率低等问题。

第二阶段为1992年至1995年短暂的炒作与调整阶段。这一阶段下社会主义市场经济进入中国经济发展行列，在社会主义經济理论的影响下，我国房地产行业开始进入高速发展的繁荣时期。

第三阶段为1995年至2002年的协调稳定发展阶段。这一阶段则是对房地产行业产生的“过热”状态进行合理控制，但由于金融危机的产生，我国的国民经济也遭受影响，房地产行业也随之发展缓慢，此时，急需国家出台新的房地产调控政策以促进房地产行业的恢复和平衡。

第四阶段为多项调控政策多管齐下，一起出台。2003年后，我国的房地产价格持续上涨，大部分城市下房价上涨迅速，也出现了一系列问题，部分地区出现炒作现象。因此，政府出台了一系列调控房地产经济的政策，取得了阶段性的进步。

近年来，我国房地产行业调控政策主要有两类：第一类将开发商资金流动问题和土地开拓问题进行研究，促进房地产行业的稳定发展。控制投资与供应的增长速度，对投资过热现象进行监管与抑制，从而调整房价过高等不良现象;第二类是政府打击炒作特别是供给阶段和消费阶段的炒作现象来抑制房价突增，过快上涨。利用一系列税收政策打击投机取巧购房行为。

2.我国房地产市场经营发展策略

2.1政府进行原则性规范

只有客观的对房价进行分析，理智区别价格层次，对于不同档次的房屋类型实行不同的调控政策。高档型住房的消费人群一般为高收入者，他们一般对房屋的质量、设计、物业以及周边环境的要求都比较高，针对这类房屋政策，应该给予合理的价格上升空间。中低档性房屋一般消费人群为普通中产阶级，只要满足基本的住房生活需求即可。针对这类房屋类型，政府应给予一定的房屋优惠政策，使其价格保持在中等稳定水平，避免其价格突增，影响这类消费人群的生活品质。

2.2遵循限低放高，以低调节的政策

针对此政策的具体实施细节为对中低收入人群给予廉价住房优惠保护，对于高收入者则给予一定开放空间。在政府调控上，通过一系列住房保障措施来解决收入较低家庭的住房问题。在土地分配问题上，实行国有和部分私有的政策，同时鼓励商业银行为购房人群提供一定的保障措施如低息贷款等，对低收入家庭需要贷款买房者实行贷款保险或降低其首付额度。政府要坚持可持续发展，把目光放远，通过市场竞争与政府调控的有效结合，促进房地产市场稳定健康发展。

2.3加强有效供给，协调供需矛盾

供需之间产生的变化是企业及购房者的投资动力。使得土地规划合理，增加土地供应量，促进城市规划调整，增加住房建设土地用量，通过清理土地闲置和乱加占用，提高土地利用效率。同时，定期对土地进行合理的规划并不断调整，这样可以让市场发挥作用，有效地利用土地。避免造成土地供应量不足的局面。对于已经出让给他人的土地，政府应该要求企业加快其开发建设速度，提高完成时间，增加限制条款，加大惩处力度。对于长期得不到开发的土地，政府应收回这部分土地重新再开发以便重新进入市场。

2.4完善住房保障体制

住房是社会保障体制的重要组成部分，对于中低收入人群，政府需增加福利住房，加大对政府计划土地的要求，每年固定建设一部分土地为廉租房土地用地，同时加大监管力度，促进上传下达，地方政府有效完成调控计划。适当减少税收，给予中低收入者更多的买房空间，加强市场的流通，从而有效缓解供需矛盾。

2.5打破垄断，有效竞争

加强土地市场透明度，公开市场土地信息，在土地被垄断的情况下，政府应使其价格趋于合理，在土地出让过程中，政府应注重土地质量而非一味关注土地价格，对企业的产品品质和质量要求严格把关，对住房的环境，配套设施以及生活设施都实行高标准要求，这样才能够实现对房地产市场良好的引导，更有利于市场稳步发展，满足人们的生活需求。在经济迅猛发展的今天，发展质量成为发展的重中之重，在保证质量的前提下提高速度，增加社会保障福利，推进质量和速度的同步稳步发展，才能从根本上解决房地产行业的一系列诸如供需，价格等矛盾，从而促进房地产行业形成健康的发展形势。

结束语

本文主要概括了中国政府对于房地产调控政策的实施阶段分析，得出了不同阶段房地产市场的供需矛盾和政策实施。通过对政府调控政策的研究和对比，在政府调控的角度下，提出了针对中国房地产市场的不同发展策略，希望对中国房地产市场的发展有所裨益。

参考文献：

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