文/谭志荣 湖南长城房地产土地估价有限公司 湖南长沙 410000

房地产评估主要是指评估人员，根据当前房地产市场当中的价格从而形成的应用机制，主要是运用科学合理的评估方式，进行评价价格形成的主要过程。相关人员需要在房地产评估方面，充分考虑技术、政策以及市场人员条件等多种因素，所以，很容易导致房地产评估工作结果不准确的情况产生。

1、房地产评估的主要方法

根据当前房地产评估方法现状来看，房地产评估可以划分成为以下三种形式：比较法房地产评估，需要全方面掌握和了解当前房地产的区域因素、个别因素和相关知识政策变化等；收益法则是需要针对当前房地产的收益变动情况，和收益期限等因素进行掌握；成本法则是需要结合工程造价进行估算建筑物或者构筑物的评估价值【1】。

1.1 市场比较方法

市场比较方法比较适用于房价较为稳定的环境背景下。那么在实际应用的过程当中，根据市场比较法所做出的房价估算会因为市场发展趋势和房地产商方面的影响出现问题。当房地产市场稳定时，房地产商只需要在原有的房价基础上进行增添；若是处于动荡时期，市场比较法就很难进行；若是房地产行业出现泡沫现象，市场比较法最终的结果就会高于原有放价，甚至还会促使房地产泡沫更加严重。所以，市场比较法适用于交易量大的房地产交易，如写字楼或者是房地产开发用地等。

1.2 收益还原方法

现如今收益还原方法还被称之为收益现值法或收益资本化方法，主要是进行预估该项目对象的未来收益状况，根据资本化率、报酬率以及收益乘数等相关概念，把未来收益转换成为价值，在进行计算项目对象价值的方式，合理运用收益还原法所得出的价格就是收益价格，该计算方法的理论是根据房地产价格从而创设的预期收益原理。

1.3 成本评估方法

所谓成本评估方法主要就是指承包商法，在针对项目对象开始进行估价的时候，需要在估价点方面重新构建价格，并且还需要折旧扣除，然后在这对项目对象的价值或者是价格进行科学合理的估算。该方法可以把房价作为正常利润和各项税费、建设成本的三者之和，适用于房地产交易较少或者是不能应用市场比较法的情况下。

2、工程造价在房地产评估中的运用方式

2.1 工程造价可以有效替代成本法

根据目前房地产评估工作现状来看，大部分从事于房地产评估工作的人员都在使用成本法，但是工程造价无论是在工作内容中还是工作流程都和成本法较为相似，并且两者之间还存有共同点。在进行使用成本法针对房地产开始评估工作时，需要借助于当前社会客观成本的实际情况进行开展评估工作，而工程造价则是需要根据工程当中所存有的特殊情况，进行施工费用造价分析，同时，成本法和共造价的内涵还存有很多不同的地方，相比较而言，工程造价针对材料的实时价格整改了解较为及时，能够为房地产评估工作及时提供依据。我国在进行推广房地产评估工程造价清单计价模式时，针对每一个所涉及到的项目都需要具有明确的清单和内容，不同地区之间的定额也存有一定的差异，所以，这就需要企业能够在进行房地产评估工作时，全方面结合自身实际发展现状，适应于当前企业发展。

2.2 清单计价费用符合房地产评估实际

在房地产评估工作中运用工程造价，会在评估当中涉及到工程费用和措施费用等相关项目费用，需要在综合单价表中把所有项目信息都填入到其中，不论是人工材料还是企业管理，主要填写在评估中会涉及到的价格，都要写入到清单当中。措施项目所对应的项目属于工程实体项目，需要从最初的施工准备就开始，然后在到施工过程和生活安全环保方面，而非实体工程项目其中包含安全防护和文明施工等，以上这些内容，都需要根据工程的相关规定进行开始评估工作。而在房地产评估当中运用清单计价项目费用，不仅创新和整改了由政府造价部门统一单价的做法，更是在一定层次上给承包单位可以实现自由发挥的空间，促使承包单位能充分展现自己的技术优势和价格优势，以此来有效提升企业的技术水平和管理能力，促进房地产行业能够实现可持续发展。与此同时，若是房地产评估工作运用工程清单计价方式进行的话，还可以不进行编写预标和标底，只是需要把工程的清单进行编写就可以，有效节省了大量时间，促使人员能够有更多的时间投入到工程造价管理工作中【2】。

2.3 为房地产评估数据准确性提供保障

对于目前的民用建筑而言，在整体的施工过程当中施工技术较为普遍方便掌握，而且建筑工期还有明确的建筑规律，所以，在民用建筑施工当中可以针对实际情况进行有效的投入施工中所需要的资源，而且由于工程项目的体量大致相同，就不会在材料价格方面出现较大波动，也较为容易的被施工企业接受。随着我国社会经济的飞发展，促使建筑市场的竞争也越来越激烈，那么在激烈的市场竞争当中会给预算控制价格造成高于市场的竞标价格现象，所以，这就需要从事于房地产评估工作的人员，能够把市场竞争也考虑到影响评估结构当中，而且企业要是想在激烈的市场竞争当中站稳脚步，这就需要企业能够降低评估预算结果，不论是在工程造价利润方面还是企业管理费用方面，都要针对目前的市场发展现状展开分析。但是并不能够完全根据市场价格进行标定，或者是完全的降低成本，而是应当在确保质量的基础之上重视成本问题。那么在房地产评估中，工程造价不需要考虑一下两点内容：首先，在工期和进度计划方面进行提取，虽然有效缩短了施工时间但是同时也会产生赶工措施费；其次，当合同已经签订之后，由于业主资金没有在宽限期进行支付，施工单位需要进行垫付，工程费用当中就存有被垫付的费用，这种现象也不存在房地产评估工作中【3】。

结语：

综上所述，随着社会的不断发展，在房地产评估工作中，工程造价数据正在不断被完善，而且也更加的趋向于市场实际发展现状。所以，把工程造价有效运用于房地产评估工作当中，不仅能进一步促进房地产行业的发展，同时，也能为房地产价格提供精确的价格评估，这对于市场房地产评估有着重要意义，有助于维护当前社会市场秩序，从而为房地产企业提供有利的发展条件。