文/李大伟 青岛西海岸新区住房和城乡建设局 山东青岛 266400

工业化流程是整个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在整个的建筑行业中，住宅产业化指的就是住宅生产、供应等方面的工业化。换句话说，工业化流程就相当于流水线生产，这一系统实现的关键就是“制作模型”，所以住宅成品的标准化就代表了住宅产业化。

1、传统建筑经济体系的阻碍

提到传统的建筑产业，就会让人想到过去的粗放型经济体，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证取得相当不错的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力越来越重，建筑经济产业不得不考虑如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先就是要从内部挖掘原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求当然是最重要的，所以满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，我们可以借鉴汽车生产制造业已经取得的经验，从整车销售到维修保养到维修的配件，一整套的服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而我们所做的也跟住宅的消费使用周期有密切的关系。

2、住宅产业化的要素

当一开始提出住宅产业化概念时，其全部含义是住宅领域产业化，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于这个概念，住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。故原词housing industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 主要涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。住宅产业现代化是住宅产业化发展的更高阶段。住宅产业现代化是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新” 技术（新技术、新工艺、新材料、新设备，以下简称“四新”）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。

3、制约住宅产业化的因素

3.1 市场态度较软弱

由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较模糊，对于高科技住宅的缺乏一定的认可度，同时住宅周边环境的影响，后期物业管理方面也几乎不提多少要求，往往是针对住宅去谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住之后会产生很多不满。

3.2 缺乏危机意识

在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，还有一直到建筑风格和后期的管理，开发商都起到决定性的作用。而经历了房价的高速上升之后，对于建筑品质在很多开发商心目中也并不觉得太重要。他们大部分人觉得只要能中标地块就不会没有利润的楼市，这样的观点也影响着住宅产业化的前进，也就是说从利益追求的角度来讲，目前的行业氛围尚对于相关企业来说还没有带来危机意识。也就等于说并没有形成产业化竞争的格局。

4、住宅产业化的可采取的措施

4.1 提高房产企业规划设计能力：规划设计环节在住宅开发建设当中很重要，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，不同房地产企业的要求不同，住宅产业化必然会受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。

4.2 提高专业化水平：商品住宅的标准化是住宅产业的最终商品，提到住宅产业化首先要提到商品住宅的标准化，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并带动相关产业，因而就形成产业链。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、工程施工、规划、销售、建材生产、物业管理这几个环节，完成住宅开发建设的整个流程。

4.3 推广精装修住宅：精装修住宅的概念直到近两年才在我们的房产市场中出现，而且尽管宣传不断，推行起来仍然是有很多的困难，但值得庆幸的是政府政策的鼓励和市场认可度在逐渐提高，精装修住宅依旧是有很大的上升空间的。

4.4 在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，而这一环节恰恰是我国的一个特有现象，这一现象背后的缺点也是有很多的，业主自行装修给房屋结构安全、电气规划改造和生态环境都带来一定的影响，一个装修过程会带来十分严重的物资浪费，形成很多的建筑垃圾。精装修住宅是符合住宅建筑产业发展趋势的，而要想市场认可度进一步提升，要进一步合理化装修风格，提升装修材料和造价的透明度也是很关键的。

结语：

住宅产业化是住宅建设先进生产力的代表，在住宅有效供给方面有十分重大的意义，而就建筑经济的可持续发展来看，资源的合理利用也是唯一出路。因此我们要转而向高科技、低能耗、低污染、高效能的产业化方向，这是建筑经济长期发展至关重要的方面,住宅产业化使住宅建设由劳动密集型向技术密集型，由手工劳动分散型，向产品劳动集约型生产方式转变，机械化、自动化生产不仅减轻了劳动强度，提高的产品质量，降低了产品成本，节约了资源，保护了环境，而且还会带动一大批产业转型升级，推动我国社会和经济飞速发展。