文/裴文涛 中国人民大学 北京 100000

2018年1 月到7月，我国一手房成交率与2017年相比，增长显著。按增长面积计算，增速为307.99%。其中，一线城市的成交面积增速最快，为1165.24%，明显高于二线城市686.83%的增速。2019年1月，住房可售面积环比增速20.36%（按面积计算）。然而在这个背景下，2018年房地产业对国民经济增长的贡献率为3.8%，与过去几年相比，下降较为明显。

1、房地产经济概述

1.1 房地产经济的含义

房地产经济（Real estate economy）是指以房地产为对象，在生产、分配、交换和消费房地产的过程中，人与人之间产生的经济活动所形成的经济关系的综合[1]。房地产经济遵守生产、流通、再生产的经济发展规律，从（1）微观层面上看，房地产经济是房地产企业，进行的开发、经营、销售、投资等经济行为的总和。（2）从中观层面上看，房地产经济包含房地产部门经济与房地产区域经济。（3）从宏观层面上看，房地产经济作为国家宏观调控的对象之一，是与国民经济发展息息相关的重要产业。本文中所讨论的房地产经济，属于宏观层面上的房地产经济。

1.2 房地产行业的成本控制

从市场经济角度看，房地产经济具有商品性。房地产企业在发展过程中，要全过程、全方位、多层次地运用技术、经济及法律等手段，对工程项目的成本进行控制。努力提升“房地产”这种商品的使用价值，降低商品的价格。

从社会发展的角度看，房地产经济具有社会性。房地产部门既为社会提供“住房”这种消费资料，也为社会提供“厂房”这种生产资料，具有显著的社会属性。房地产企业在经营管理的过程中，要充分发挥造价管理的主体作用，对于建设周期长、资源消耗量大、计价复杂的房地产项目，要将成本控制放在项目可行性分析的首位。

2、房地产经济对国民经济增长的拉动作用分析

2.1 房地产经济对上游产业的作用

房地产经济是刺激国民经济增长的支柱性产业，2017年我国房地产经济各环节中,仅销售行业一项，交易额就已突破130000亿元，这与多种上游产业经济对房地产经济的支撑分不开：

2.1.1 房地产经济促进金融经济发展

金融行业是房地产经济的资金基础，房地产企业前期开发、建设需要大量的资金投入，绝大多数房地产企业在进行项目开发时，都需要筹措开发资金。例如，向商业银行借贷、寻求商业合作等形式。当前应用广泛的TOT移交——经营——移交(Transfer-Operate-Transfer)模 式、PPP（Public Private Partnership）模式、资产收益证券化融资（asset-backed securitization）模式的发展，都与房地产经济的发展相关。大多数人在购置房屋的过程中，都需要进行贷款，“房贷”是目前我国居民生活中最重要的一种贷款。此外，房地产企业用生产经营所得收益进行投资等，也会一定程度上，促进金融行业的发展。

2.1.2 房地产经济促进建筑行业发展

建筑行业是房地产经济发展的物质基础。一方面，房屋的建造需要建筑设计公司、建筑施工公司、工程监理单位、建筑材料加工企业、建筑装饰企业等多方参与，房地产经济在其中发挥着平台作用与整合作用。另一方面，房地产经济的发展，从根源上具有明显的协调作用，需要能源行业、木材加工行业、钢材生产行业、化工行业、纺织工业等国民基础生产行业的共同配合。房地产经济的发展，能够为上游生产企业创造一个巨大的市场，使市场中的资本、人才、技术的活力竞相迸发，并吸引更多的生产资料进入其中，为国民经济的发展提供源源不断的动力[2]。

2.2 房地产经济对下游产业的作用

2.2.1 房地产经济带动物业经济发展

房屋建筑不是单独存在的，而是需要与之相配套的设备、设施和场地[3]。广义上的物业（property）可以包含办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种形式。一方面，房屋建成后，需要大量的管理维护人员。房地产经济的发展,为物业行业创造了较高的薪酬环境，吸引了大量具有服务意识与管理才能的高级人才进入了物业行业，为物业行业的发展增添了活力；另一方面，房地产经济的发展，推动了物业管理模式的创新。当前很多物业管理公司采用柔性管理措施，为业主提供着多种人性化的服务。这种管理模式的升级,双向促进了物业行业与房地产经济的发展。

2.2.2 房地产经济带动服务行业发展

第一，酒店业：高级酒店的发展离不开房地产经济的带动作用。高级酒店独特的建筑风格、人性化的结构设计、优美的建筑环境、完善的物业服务，是酒店服务业的核心竞争力，这都与房地产经济的发展密不可分。截至2018年上半年，我国星级酒店总体继续保持向上态势。全国星级酒店平均房价为359.17元/间天，平均入住率为60.40%，同比去年上升3.50%。

第二，旅游业：2018年，我国旅游业总收入以及总人次增速均在10%的水平，很多游客在出游期间，选择在出游地的标志性建筑物前“打卡”、喜欢入住装修优美的星级酒店。当地具有特色的民居，还会激起游客购置房产的欲望。房地产经济的发展，为游客的出行创造了便利，丰富了出游的形式，大大带动了旅游服务业的发展。

第三，中介机构：大多数人在进行房屋交易时，会选择专业的中介机构进行咨询，以保障信息的对称，保护自己在交易中合法权益。房地产经济的发展，吸引了大量人才涌入房屋中介机构，促进了我国中介服务行业和咨询服务行业发展的标准化、专业化。

2.3 房地产经济对城市化建设的作用

房地产经济的发展，一方面，为城市化建筑提供了充足的住房。很多城市的户籍问题与房屋产权问题相关，多数从农村进入城市的人认为，“拥有了自己的房子才算真正融入城市”。另一方面，房地产经济的发展，为城市内的商业繁荣与第三产业发展，提供了动力。城市向外拓展的过程中，房屋建筑的范围不断扩大，城市郊区的土地得到了更高效的利用，郊区生活的人民因为房地产经济的发展，获得了改变命运的机会。

2.4 房地产经济与工业化建设的作用

首先，房地产经济的发展，为工业发展提供了充足的生产资料。生产厂房、仓库、物流中心的建造，为工业化的发展提供了物质基础。可以说，工业化的进程始终与房地产经济的发展方向一致。其次，以房地产经济为先导的工业化建设，有效地激发了市场主体参与工业基础设施投资建设的热情。最后，房地产企业作为纳税大户，为国家生产建设提供了充足的资金。国家通过税收政策，对国民收入进行再分配，保障了我国社会的公平发展。

2.5 房地产经济对促进居民就业的作用

从上述内容可知，房地产经济与国民经济生产的方方面面联系密切，涉及到的基础产业众多，尤其是建筑行业、服务行业等劳动力密集型产业。因而，房地产经济的发展，创造了更多的就业岗位，为居民的多样化就业提供了机会，对居民就业有巨大的推进作用。据天津市人力资源部的统计数据显示，房地产行业从业者的薪酬水平，始终处于前列，竞争指数较高，2017年地产行业从业者的平均薪资为8975元/月，2018年为9978元/月，增幅高达11.175%。

3、加强房地产业造价管理，引导房地产经济发展

加强房地产业造价管理，主要应从以下几个方面进行：（1）加强全过程在家管理的应用，在房地产项目开发中，将造价管理过程前置。遵循市场规律，提高调造价管理的连续性，加强管理执行力度。（2）推动房地产行业的差异化发展，扭转目前同质化的发展倾向。管控市场中的不良竞争，为房地产经济的健康发展营造良好的环境。（3）加强对造价管理过程的监督，将房地产经济发展中遇到的新问题，纳入到现有的法律体系当中去，增强法律的适用性。

结论：

综上所述，房地产经济的发展受到政策环境、金融市场、行业转型、上下游企业发展等多种因素的影响。从本文的分析可知，研究房地产经济对国民经济的影响，有助于我们深化对房地产业发展规律的认识，多角度、多层次的看待房地产经济对国民经济发展的贡献。因而，我们要深入探究房地产经济与国民经济发展的关系，推动国民经济的稳定、持续、健康发展。