【摘 要】物业管理企业的安全管理工作关系着业主们人身、财产安全，但是由于种种原因，致使物业管理企业在安全管理方面不够重视或投入的人力物力不足等问题。本文分析了目前物业企业安全管理存在的问题，阐述了物业管理安全管理的几点改进对策建议。

【关键词】物业;安全管理;存在问题;改进对策建议

由于我国财产业受伤相对较晚，相关法律不完整，权力责任分清不清，财产成本低等影响较小，财产管理仍有很多不足，因此物业管理企业需要采用现代化的经营理念，树立科学的安全观，加强安全管理体制建设，提高安全管理效率，为所有者提供安全的生活环境。

1.目前物业企业安全管理存在的问题

1.1物业管理涉及多方事物，安全问题难以落实

从目前的房地产管理情况来看，与多方面的问题有矛盾。房地产和卖方、房地产开发商、所有者委员会、所有者之间存在一定的权利义务关系，同时这些关系的分割往往不明确。法律逐渐完善，对房地产管理方面的内容制定了法律，但这些法律太普遍，在发生实际纠纷的情况下无法提供有效的依据，因此司法部无法解决这些问题。一些项目在规划、设计和施工过程中留下了很多问题，房地产管理基础不牢固，施工质量差，辅助设施不足都给安全管理带来了巨大的困难。这些问题使房地产承担更多的责任和义务，但获得的收入较少，因此财产管理人员的积极性不高，导致财产安全管理制度的实施不完善。

1.2安全管理法规不健全，管理意识淡薄

目前我国物业管理的相关法规比较少，对法律缺乏精密化和解释，物业出现安全问题时不能按照相关法律追缴，因此，如果物业企业出现重大安全问题，物业企业及相关负责人也不会受到太大惩罚，从而使财产企业不愿意进行安全管理，降低企业的安全管理水平。同时，经营是科学，但现在财产管理忽视了管理的科学性，安全管理不重视对安全管理理论的研究，安全管理手段落后，物业安全管理问题频繁出现。由于少数物业企业职员的安全意识淡薄，没有及时调查和预防财产管理中存在的隐患等，分析其中的安全风险，从而导致财产安全管理不善。

1.3物业管理团队的专业化程度有待提高

目前物业专业技术人员欠缺，物业管理人员中专业化人才分布不合理，只有高素质的管理维护队伍才能提供更加优质的服务，目前差强人意的人员现状亟需培养员工的职业技能。还有部分物业管理服务中管理人员行为马虎，主动意识薄弱。在服務过程中，物业管理人员对服务过程中存在不及时、不到位等服务的不足之处，部分工作出现拖沓和不及时处理的情况，在绿化和卫生保洁方面，许多物业管理人员忽视了死角和偏角地区，只重视主要场所和主干道等地方，这些都是服务人员在工作中存在的问题。

1.4门卫和安全监控及停车场等地方的管理仍需提高改进

任何物业无论其封闭性有多大，也无法完全保证社区的绝对安全，所以物业服务部门应该与当地辖区治安人员保持密切联系，了解犯罪分子动向。这方面的风险意识，还需要更加重视。

1.5应急能力有待提高

在突发事件上，油田服务区的处理和应急能力还有待提高。突发事件包括突发事件、自然灾害和消防事故等，油田服务区应该熟悉本地区的自然气候和环境，做好灾害的第一手准备，坚持业主至上的原则，对待突发事件应该及时处理，这方面的风险也是油田物业管理部门应该考虑到的。

2.物业管理安全管理的改进对策建议

2.1树立科学的安全意识

物业管理企业在安全管理方面存在管理体系不够科学、认识不够全面等问题，要想提升安全管理水平必须要建立科学的安全观，及时对发生的事故进行分析和解决，积累有效的丰富的经验，进而制定相应的安全预防措施，使安全管理实现最大化。同时营造良好的安全文化氛围，让员工无时无刻的感受到安全的重要性，将要我安全，转化为我要安全，调动员工的主观能动性，自主强化安全意识，规范安全行为，落实安全规范，推动安全发展。

2.2建立物业安全管理制度规范

制度是安全的保障，通过制度的规范执行，对监管者的言行进行约束，能够及时的发现工作中存在的问题和漏洞，及时的改进.物业安全管理包括治安管理、消防管理和车辆道路管理三方面;治安管理方面，要严格按照《治安管理条例》的要求执行，对非法侵入他人住宅等行为要及时报公安机关处理，对物业管辖区域内妨碍他人正常生活和工作的行为如发出噪音、乱扔垃圾等要及时制止;消防管理方面，预防和控制火灾的发生，日常活动中要大力宣传防火安全知识，按时进行消防器材的检查和维修;车辆道路管理方面，要指挥好车辆行驶和停放，保证车辆和人身安全。

2.3加强在物业安全科技创新管理

在当前形势下，应加强物业管理供给侧结构性改革，加速创新，解决相关突出问题，以多元化的策略来提升安全管理的综合指数。物业企业可在资源和品牌优势下对管理模式进行优化，如万科物业退出的黑猫一号产品，支持多种开门方式，实现人脸开门，实现快速通行。改善了人与人、人与商业、人与物业之间的关系，全数字消防体系的开发实现了全生命周期的消防覆盖，对于消防安全隐患能实现时限预警和立体化预警，人行智能通道技术在保障安检安防功能的同时也能实现交通智能疏导，能有效促进特定场合的人流控制，还有其他相关技术都极大的推进了安全管理的发展。

2.5加强物业管理人员的培训

物业的安全管理水平与管理人员的工作能力有着较大的关联作用，只有提升工作人员的工作能力，使工作人员具备了专业的安全管理方法和技能才可以胜任自己的本职工作，做好相应的安全管理工作。除了对专业技能的培训外，还要加强对工作人员的应变能力进行锻炼，当面对突发情况时，物业管理人员必须要有沉着冷静的心态才能稳妥的处理各类事件。

2.6加强物业安全教育

首先，要对物业服务公司的全体员工进行一系列的安全教育活动，例如安全专业知识培训、安全案例教育、消防演练等，使他们对安全有明确的意识，清楚怎样应对安全突发事件，怎样合理解决安全问题，将把不必要的安全损失减到最小。其次是对物业管辖范围内业主和使用者的安全教育，通过各种宣传手段，使人们意识到安全与每个人的行为息息相关，只有积极地配合物业服务人员的安全管理工作，才能共同的维护大家庭的安全健康。

2.8提高应急处置能力

物业安全管理中，最难控制、危害性最大的是突发事件或不可抗力的灾害性风险。在面临突发事件时，要及时、冷静、高效地处理。针对自然灾害，要求安全管理人员对本地区的环境有熟悉的认识，并对有可能造成的危害采取预防措施。针对消防事故，要建立一支专业性很强的消防队伍，日常加强训练，开展区域内的消防培训，强化防火意识和防御灾难的常识，使每一个人都了解和掌握发生火灾时的自救方法.同时定期进行消防演习，通过实际演练不仅能检验消防设施设备完好情况，而且可以进一步锻炼消防员的业务技能，使业主和用户增强消防意识，树立消防观念，减少火灾事故发生时的损失。

3.结语

物业安全管理是一项长期的工作，要以预防为主，及时发现问题解决问题，把管理工作落到实处，细致入微到不留任何安全隐患，用科学的物业安全观为基础，制定出切实可行的、有效的方法和手段指导管理工作，本着对业主负责的态度做好每一项安全防护工作。物业安全是指在物业企业的管理和保护下，在物业管理企业管辖区内的人、物、环境和物业管理企业本身不受安全威胁。物业管理企业的安全服务能力取决于内部的安全管理制度、管理人员的安全认识、应对突发事件和安全威胁的应急措施等。

【参考文献】

[1]卜法彬.居民住宅区物业消防安全管理的问题与对策[J].黄冈师范学院学报，2011（4）.

作者简介：王海新（1973—），男，政工师，从事安全主任监督工作。