田淑芬

【摘 要】房地产住宅价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。本文从经济和政策方面对房地产住宅价格进行了系统分析。

【关键词】房地产;住宅;价格;影响因素

一、经济因素对住宅价格的影响

1.经济发展状况

反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

2.居民收入

居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

3.物价

物价变动的主要指标有居民消费价格指数和生产资料价格指数。居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格變动趋势和变动程度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品等项目。当前中国统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费。价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

4.利率

利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。

5.汇率

汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。

二、政策因素对住宅价格的影响

1.房地产制度政策

房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。

目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖;但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是土地使用权价格。如果同时存在着所有权价格和使用权价格，则使用权价格一般会低于所有权价格。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。

在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政府指导价还是政府定价。

2.税收政策

开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率（或税额标准）、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。可将房地产税收分为房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的。

3.国家金融政策

（1）银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响，从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定，分面积和购房次数来决定首付数额比例，对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款，从而限制投机和盲目消费。

（2）银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为，投机的减少带来成交量的下降，因此有可能导致房价涨幅的回落，这一情况在一定程度上缓解了炒房热，从而推动了房地产价格的理性回归。

（3）货币政策。由于银行信贷和外资的控制，货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因，直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业，而这个过程有其背后的制度原因。首先，在强制结汇制度下，外汇占款导致基础货币大量发行，并且由于人民银行对冲能力有限，从而导致货币供应量快速增长;其次，投资渠道有限以及其他各种原因，导致储蓄率过高，大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后，中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业，加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质，促使房地产价格在短时间内迅速攀升。

4.国家收入分配政策

城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加，同时也使居民有了改善居住水平的愿望，这样就刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此，房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。

5.特殊政策

国家鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区，相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等，往往会提高这些地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开發开放上海浦东，重庆市升格为直辖市，都使这些地区的房地产价格有较大上涨。

6.相关规划和计划

政府的规划和计划是重要的公共政策。影响房地产价格的规划和计划很多，如国民经济和社会发展规划、国土整治规划、城镇体系规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划。特别是其中的国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划，它们的编制、调整和修订，对房地产价格有很大的影响。

【参考文献】

1.玲珍.房地产市场营销.上海财经大学出版社，2004.

2.许昌兴.我国房地产的现状及问题分析，当代经济，2005年第二期.

3.金月萍.房地产价格变动因素及趋势.浙江统计，2006年第三期.