农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索

2019-01-27姚斌

中小企业管理与科技 2019年11期

姚斌

（浙江航遥土地规划设计公司，杭州311100）

1 引言

农村不动产登记主要内容为农村集体建设用地和农村宅基地使用权的确认，目的是保护相关权利人的合法利益，在城乡之间实现农村生产要素的合理流动，加快新农村建设。不动产登记是便民利民、依法行政的表现，可以有效保护合法的各类资源和资产，具有十分重要的社会价值和经济价值。

2 农房地一体不动产登记发证工作概述

《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的出台进一步促进了新农村的建设和城乡一体化的进展，为不动产登记工作提供了法律支持，能够有效保护农民的合理合法资产，保证已有宅基地使用权的合法性和正当性，避免出现产权纠纷和后续因产权不明而导致的经济损失。没有发证的宅基地可以通过权利人申请，在完成审批和公示之后发放证件，但在实际登记发证过程中存在着一些问题，影响登记工作的顺利进行。因此，要严格按照相应法律法规的要求，完成相关信息的调研，规范农房地一体不动产登记发证流程，切实提高工作质量，保证人民的合法权益[1]。

在进行不动产登记发放时，所有人需要根据政策和法规进行房屋所有权、宅基地使用权等相关登记工作，工作人员根据工作规范，详尽调查申请范围内土地的使用权人、面积、位置以及用途等基本信息。同时还需要明确房屋产权人、房屋建筑年代、建筑结构、楼层数目、房屋面积和房屋用途、产权纠纷以及墙体边界的基本信息，根据不动产登记的相关规定，整合土地权属资料和有关房屋信息，为后续不动产登记发放工作提供详细的数据支撑。工作人员在进行不动产发证之前，需要做好不动产项目的调查工作，包括房屋产权状况调查、宗地权籍调查、成果审查、不动产测量以及数据库建设等，确保不动产登记发证工作能够顺利合法的进行。

3 农房地一体不动产登记发放面临的问题

3.1 一户多宅和面积超标

在1982 年《村镇建房用地管理规定》实施之前，建房所占用的宅基地范围到目前为止没有扩大的，按照使用面积进行产权登记并颁发产权证书。在政策实施之后，农民建房使用宅基地按照有关批准面积办理不动产权证书，如果没有用地使用证，则根据当地相关乡镇规定最高宅基地核准要求发放不动产权证书。从实际调研来看，存在很多宅基地超标的情况，随着人们住房需求的不断加大和经济水平的提高，农民对原有的房屋进行重建和翻建，大量建立占用公共土地的院墙，给资产核算工作带来了一定的难度。

一户多宅的问题主要是通过赠与、继承以及自行购买宅基地的方式导致，政策出台之前缺乏统一的规范标准，导致一户多宅现象严重。在现行宅地系管理政策当中，以一户一宅为核心，但由于长期以来缺乏有效的监管制度，导致一户一宅标准模糊不清，在实际登记发证工作中落实一户一宅工作比较困难，造成实际管理工作混乱，影响宅基地登记效率。

3.2 权属不明确

在实际进行一体不动产登记发证工作时，由于需要经历多个审批阶段和审批部门，时间跨度比较久，容易出现资料丢失情况，导致核发工作存在困难。而且以往的登记审批资料都为纸质档案，工作人员保管不善会导致相关权属证明材料丢失，权属来源资料不全，给后续的不动产登记发证工作带来较大难度。随着农村改革开发建设的不断加快，新农村工程建设项目在各地有序开展起来，部分村民已经从原有宅基地中搬迁到新农村安置点当中，也无形中增加了不动产登记发证工作的工作量。有的村民搬迁后尚未办理有关手续，便进行了房屋的买卖和权利的变更工作，导致宅基地归属混乱，权属关系不明确，给后续登记发证工作造成较大阻碍。

3.3 工作宣传不到位

在进行不动产登记发证工作之前没有做好有效的宣传工作，导致村民配合度低，也给调查工作带来了一定的困难。有的村民外出务工，造成调查期间权利人签字工作无法有效完成，影响实际工作进展，还有的工作人员对相关法律法规以及登记工作的流程了解不清，实际工作中问题频发，影响登记发证的工作效率。

4 解决方法和对策

不动产登记管理部门针对一户多宅问题要严格规范宅基地申请和审批流程，根据实际情况保证登记工作的合法性和合理性，从原则上杜绝一户多宅的问题。工作人员要明确合法面积划分标准和法律依据，合理治理面积超标问题，保证登记工作的有效性。当实际登记面积高于当地标准批准面积时，需要注明超额面积予以拆除，实际占地面积在当地标准批准面积之内但是超过原批准面积时，需要补办相关用地超额手续之后才可以办理不动产登记证件。

在不动产登记过程中涉及权属问题时要明确统一的权属材料标准，根据《土地管理法》《物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，对已有的土地登记资料进行全面的分析和梳理，确定有关权利人的所属关系，保证登记的有效性和合法性，避免出现错误登记和漏登记的问题。当发生权属材料丢失的情况时，要查明土地历史使用的现状和实际情况，在经过相关部门依法审核通过之后，才可以完成登记确权工作。