陈珍珠

（郑州大学旅游管理学院 河南 郑州 450000）

1 不动产统一登记制度的现状分析

1.1 不动产登记制度的发展历程

1.1.1 起步阶段(1949～1953年)。在中华人民共和国成立初期，为了充分激发农民的积极性，促进生产力的发展，1950年颁布了 《中华人民共和国土地改革法》，承认土地所有者对土地的一切合法权益，保护私有土地所有者的权利。这一时期，土地登记工作本质上是对土地的产权登记，这是对农民拥有的土地和房屋所有权的确认，以及对土地使用权的确认。

1.1.2 停滞阶段(1953～1982年)。1953年农业生产合作社开始全面推进，为农民土地所有权的转变做了铺垫；1956年 《先进农业生产合作社示范宪章》首次确认了农民个体经济以法律形式向农村集体经济转变，农民土地所有权转化为集体所有制；1963年发布 《关于当地居民对地方住房补充规定的通知》，农民宅基地所有权也消失了。在此期间，我国的不动产登记制度基本处于停滞状态。

1.1.3 发展阶段(1982～2006年)。1982年，中国确立了土地公有制。宪法规定城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。 《土地管理法》于1998年颁布，是土地登记系统发展的一个重要转折点。2006年，国土资源部发布了 《地籍管理发展第十一个五年计划》，其中土地登记和产权管理仍是当时地籍管理的重点。在此期间，土地登记制度着重于土地产权的确认，在此基础上实施土地管理。

1.1.4 完善阶段(2007年至今)。2007年10月1日，《物权法》实施。法律规定，国家实行统一的房地产登记制度。不动产登记制度的施行，为土地登记制度的发展提供了参考。 《房地产登记暂行条例》于2015年3月1日实施，标志着房地产登记制度又向前迈进了一步。在此期间，虽然房地产登记制度存在许多实际问题，但仍处于不断发展和完善中。

1.2 不动产统一登记制度现状。2015年3月，国土资源部发布关于做好不动产权籍调查工作的通知，统一不动产的权籍调查技术方案。截止2018年底，全国共有340个城市响应，近3 000个县区设立不动产登记办事处，据统计，全国约有3万多个不动产登记办事大厅，共开放近4万个窗口，一线不动产登记工作人员约8万人，平均每天能够为30多万不动产登记申请人提供服务。

总体来看，目前我国的不动产登记具有多层级、多部门的特点。横向来看，农、林、矿、渔业等部门的各种权利都有相应的管理部门负责管理，房屋的各种权利则由房产部门管理。我国的不动产登记部门相对来说比较分散，虽然职权相互联系，但过于繁琐的登记过程不利于统一登记工作，会对不动产登记的公信力产生影响。纵向来看，我国的不动产登记实行国家、省、市、县四级不动产登记管理系统，从中央到地方层级分明，但庞大的不动产登记体系，也使得不动产登记信息数据查询的难度增加，信息的统计工作也存在一定的难度。

2 当前农村不动产登记方面存在的问题分析

2.1 缺乏相关法律支持。我国城市不动产统一登记制度不断发展和完善，相关的法律法规都已经完善，不动产登记工作进行较为顺利。但针对农村不动产统一登记制度的相关法律法规较为匮乏，而不动产统一登记工作，没有相应的法律法规支持很难进行下去。

2.2 信息化管理难落实。我国农村村落分布广，且较为分散，地域差异大，受农村复杂环境的限制，不动产统一登记工作信息量大，加之村民对此项工作不了解，部分登记人员的服务意识不到位，可能引起村民的抵触，配合情况不理想，进一步增大统一登记的难度。

2.3 登记流程繁琐效率低。当前我国的不动产登记机构较为分散，登记流程繁琐，对于登记申请人来说，整个复杂的登记流程跑下来要耗费多日，有时候各部门来回跑多次也未必能有结果，“滚皮球”一样的登记流程使得登记申请人有着很大的抵触情绪，效率低下，人们对登记工作部门的执行力产生很大质疑。

3 解决农村不动产统一登记问题的策略

3.1 健全法律法规，统一登记机构。农村不动产登记工作本质上是对农民不动产产权的确定，因此必须要有相应的法律法规支持，在相关政策的支撑下，才能有效推动农村不动产登记工作的进行。此外，登记机关要权责明确，避免出现多头管理或者无人管理现象，省、市、县、乡层层推进，逐级负责，特别是乡镇政府要做好具体的配合工作，协助不动产登记工作人员顺利完成在村内的登记工作。

3.2 建立信息平台，统一信息管理。我国农村受传统文化的影响根深蒂固，农民对自己多年居住的房屋有着深厚感情，有些农村家庭终其一生都在为自己的房屋而奔波，现在农村各类房屋建筑并存，村民建房子凭借自己的喜好而不顾房屋施工类型，导致农村房屋建筑规划的无序发展。为了提高房屋信息采集的效率，可采用现代信息技术，如利用GPS技术和RS技术进行建筑定位和建筑外观图形的采集，降低基层操作人员的执行难度，同时建立基础信息库，将收集到的信息纳入信息管理平台，统一管理住房信息，提高农村不动产登记工作的准确性和有效性。

3.3 完善配套设施，提高登记效率。一方面人员配备到位。为农村基层登记工作配备高素质的工作人员，包括土地资源管理、户籍管理、信息登记等方面的人员配备，实现各方资源的整合利用，以此推动农村不动产登记工作的实施。二是财政支持到位。我国农村不动产登记工作面临多种不确定性因素，相关经费开支会相应增加，如果经费不到位，具体工作难以推进。因此，基层政府应根据村落具体环境，适当增大作业经费的支持，同时，上级监管部门要做好监督工作，防止贪污腐败现象的出现。

3.4 加大宣传力度，提高农民认可度。农村不动产登记不同于城镇，推行难度较大。一方面，农村村民的文化水平整体偏低，对政策的理解和接受程度较低，需要有专门的工作人员下乡进行讲解宣传。特别是对农民视为生活根本的土地和宅基地，进行核查登记，必须要得到农民的认可，否则实施起来较为困难。另一方面，基层不动产工作人员的态度要诚恳，要耐心为村民讲解政策施行的好处，积极引导村民接受核查和登记，以提高不动产登记工作的效率。