王琪 孙松 刘文正 刘园

摘 要：停建房地产项目俗称“烂尾楼”，是指已经开工却因某种原因而停工待建的房地产项目。这类项目的存在会造成楼盘闲置，资金浪费，引发社会矛盾。因此，对其原因进行分析很有必要。主要包括项目的市场定位不准、开发商资金不足、开发商承担刑事责任无法进行建设、开发商违规建设导致停建、政府监管不严几个方面。

关键词：停建项目；开发商；政府监管；市场定位

基金项目：洛阳理工学院2018年挑战杯项目，立项编号为105

从内因与外因的关系的角度来看，停建房地产项目形成的原因包括开发商自身原因和政府监管原因。而从影响因素来看，则可以分为资金原因和法律原因。

从房地产开发过程来看，在策划阶段主要是市场定位不准造成融资风险，而在融资阶段则会因融资风险造成资金不足。从法律原因来看。则造成停建房地产项目形成的原因主要是开发商承担刑事责任无法进行建设、开发商违规建设、政府监管不严几个方面。

1 房地产项目市场定位不准

房地产项目市场定位决定其预售和销售的盈利情况，而房地产项目的预售收入也是融资途径之一，因此房地产项目市场定位不准会使得预售情况不良进而降低融资效果。如果开发商将预售收入做为主要的融资渠道，那么一旦市场定位不准会造成项目资金不足，可能使得项目停建。实践中“开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调‘差异化脱离地块条件和区域，或者随大流，缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。”[1]“市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要‘改弦易辙，停工求变”[2]“市场定位失策导致的决策失误。开发商对市场前景盲目乐观，缺乏准确的市场定位，一遇到经济动荡，或者融资渠道受阻，项目非常容易擱置甚至烂尾”[3]。

2 开发商资金不足

开发商资金不足是造成工程烂尾的主要原因。关于这一点，专家学者研究得比较多，几乎成为共识。“由于开发商资金不足，在前期开发过程中又未能及时引入资金，造成无力进行后续建设。”[4]“我市的停缓建工程停工的主要原因大多是由于资金链条断裂，开发企业自己无力投资，又没有融资渠道，使工程停工。”[5]“经费是导致整个项目不能按时完成的主要原因。”[6]“烂尾楼是经济发展中的一个特殊现象，产生原因主要有三类，其一是资金问题。”[7]“资金链断裂，这是较为主要的问题。比如有些项目由于金融危机，资金撤离而导致项目搁浅”[8]“在建工程烂尾往往是开发商实力较弱、资金链断裂造成的”[9]。

3 开发商承担刑事责任无法进行建设

从事房地产行业的开发商具有不同的社会背景，不少开发商除了从事房地产开发以外还从事其他行业，其对社会的认识水平处于不同层次，采取的开发手段也各不相同。因此有部分开发商在社会经济生活中采用违法犯罪的手段，进而受到刑法制裁。近年来有的开发商参与投资担保业务，后来由于涉嫌非法集资被公安机关采取强制措施，造成其开发的房地产项目无人负责而停建。有些房地产开发商参与投资担保后因担保公司破产，为了逃避债务而卷款潜逃造成工程项目缺乏资金。这些情况都造成项目无人负责、资金缺乏而停建。例如某市老城区某项目因开发商涉嫌违法犯罪行为而停建，后来该开发商出狱后该项目继续建设。

4 开发商违规建设导致项目停建

由于开发商的法律意识淡薄，对于工程建设和房地产开发方面的法律法规不重视，而建设行政主管部门不认真履行职责，从而导致开发项目形成了违法建设的客观事实，而后由于新闻媒体曝光或者利害关系人提起诉讼使得项目停建。而违法建设的过程中存在的腐败行为也是洛阳城乡规划局两任局长连续被查的原因。“烂尾楼的产生，一是因为开发商的违规操作和经济形势以及房地产市场方面的因素，二是由于政府监管不到位，行政作为不够，没有对预售资金和开发商的违法销售行为进行必要监管，导致开发商挪用预售资金，最后形成烂尾楼”[10]“部分开发商在购房人支付首付款或全部购房款时，通过非监管银行POS机等渠道将这些资金打入其他账户，绕开预售资金监管，为开发企业挪用现售资金提供了便利。”[11]

5 政府部门监管不严

由于房地产行业属于资金密集型行业，法律在城市规划、土地出让等各个方面赋予了政府的行政许可、行政处罚等权限，但由于行政复议、行政诉讼等对政府的监督手段都注重于事后监督和外部监督，法律对于行政机关决策过程的内部监督不够完善，这就是使得开发过程中规划、审批过程中存在的暗箱操作的情况难以避免。政府的行政权力存在着不作为、乱作为、违法作为推诿扯皮等的情况，这些都导致政府部门工作人员对项目开发过程中存在的违规行为放任自流甚至纵容违法行为的情况发生。有些政府监管部门甚至明知开发商缺乏开发资金而对该项目予以审批，应当按照相关规定对商品房预售资金进行监管而不监管，这些都导致房地产市场管理机制的不规范，城市规划滞后与不成熟，城市土地开发准入门槛低，导致市场秩序混乱，相关政策法规衔接不够，造成开发商盲目、投机建设。

参考文献

[1]巫金成.烂尾楼再开发浅析科技信息，2014年第7期.

[2]古文.浅谈城市烂尾楼产生原因及对策建筑学报，2015（3）.

[3]胡良栋.谈谈“烂尾楼”的再开发中国房地产业，2014年第3期.

[4]杨国江.创新“烂尾楼”处置方式的探索与实践法制博览，2017，05.

[5]李健.城市烂尾楼处置及预防的措施辽宁建材，2016年第2期.

[6]魏斌.防止工程变“烂尾楼”中国信息化周报，2015年1月12日.

[7]巫金成.烂尾楼再开发浅析科技信息，2014年第7期；

[8]胡良栋.谈谈“烂尾楼”的再开发中国房地产业，2014年第3期.

[9]青晖，冯波.在建工程烂尾风险控制问题探讨中国房地产业，2017年第10期.

[10]李炜，牟伟，于磊.从济南“第一烂尾楼”事件谈依法行政的必要性房地产开发，2016年第10期.

[11]青晖，冯波.在建工程烂尾风险控制问题探讨中国房地产业，2017年第10期.

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