从房产税税制角度浅谈我国房产税改革路径

2018-12-07

新商务周刊 2018年18期

1 房产税改革背景

新中国成立后，我国开始面向全国征收房地产税，1986年我国正式颁布《房地产暂行条例》，标志我国房产税制以法律条文正式成立，但房产税仅针对营业住房征税。而随着众多一线城市出现房产供需矛盾，2011年国务院批准对部分城市实行对个人住房征收房产税制改革，为我国房产税改革拉开了序幕。

1.1 房产税现状

近几年，我国房产税出现“税负失公平”危机，主要体现在城镇居民税负失衡上，收入中下的人群承担着高额税负。“炒房热”的出现使房产价值不断上升，人们利用各种手段变相囤房，加剧了税负失衡。除此之外，房产税对地方贡献的程度还较低。中国房产税收入占地方财政收入的比例在3%左右，而美国在80%左右。

1.2 房产税存在的问题

从征税范围看，我国房产税现仅对城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征收。但现有部分人利用“囤房”手段，将住宅性房地产以“营利性”出售。

从计税依据看，我国现主要实行从价计征和从租计征，税率固定。这忽略了我国城市间、城市内的经济发展差异，不符合税收公平原则。

从税收优惠角度看，我国暂时象征性的规范了税收类型但还未明确具体优惠对象，未发挥其对房产税改革的调节作用。

2 我国与美国房产税税制对比分析

美国从建国初期就开始征收房产税，发展至今其具备较为成熟完善的房地产税制，因此，分析美国现行的房产税制，找出其税制改革的优点，为我国接下来全面深化房产税制改革提供参考和借鉴。

2.1 征税对象

与中国将房产作为房产税征收对象不同，美国将土地和房产作为一个整体合并征收房地产税。合并征税能增加地方政府财政收入，也有利于化解土地财政难题。但在中国，合并征税并不科学，原因在于我国土地等所有权属性尚不明确。若要采取合并征税的方式，就应该明确商品房土地永续民有。

2.2 计税依据

中国房产税的税基主要分为两种：房产自用的，以房产余值为计税依据；房产出租的，以租金收入为计税依据。美国房地产税的税基为房产与地产的评估价值。在房价飞速上涨的背景下，仍以原值为计税参考。既与房屋的现时市场价值脱节，又不能起到明显的财政征收效果。而以评估价值为计税依据，既能保障地方财政收人稳定增值，又可以打击房地产投机行为。

2.3 税率

中国房产税主要采用两档税率，从价计征为1.2%；从租计征为12%。美国房产税税率主要在1%~3%之间。其计算公式为每年地方财政需要乘房地产税贡献比例再除当年本地房地产评估价值，因每年地方财政需要不同，所以税率并不固定。

采用固定税率会存在房产税与地方财政脱节的问题。不同地方政府提供的公共服务、设施不同，其地方财政对房产税的需求也不同。对比而言，美国的房地产税税率确定机制，能发挥筹集财政收入的作用。

2.4 税收优惠

中国房产税主要采取直接税收优惠，如对政府所有及公益性质的宗教与慈善事业采取减免税政策。美国房地产税除采取直接税收优惠外还采取了一些间接税收优惠政策，如“断路器”制度（纳税人缴纳的财产税与其收入之间的比例超过了法律规定后，政府会通过减免税收、返退税款、财政补贴等形式弥补超出部分）与延期纳税制度（针对弱势群体及低收入群体的特殊保障制度）。美国的间接优惠制度体现了实质公平的原理。

3 我国沪、渝地区的试点情况

2011年1月，房产税改革试点工作在上海和重庆两市展开。此次试点工作打破了传统房产税税制对征税范围、计税依据、税率方面的限制。采取因地制宜政策，对经济情况不同的两地分别制定了自相适应的条例。

上海市根据房屋面积和交易价格确定应纳税额，操作性较强；税收优惠上加大了对住房困难家庭的支持力，但同时也弱化了对房地产市场的冲击。改革细则只对增量房征税，对存量房不征税，短期内无法让居高不下的房价得到有效改善，并且会造成新购房者与旧购房者之间的不公平。

重庆市通过对独栋商品住宅征税，抑制了高档住房消费的力度；税收优惠上，降低了改善型购房者的负担，使得刚需性购房者得到了大力支持。虽然细则涉及了增量房和存量房，但其调控方面较窄，只是小范围的相对公平，对普通住房的影响有限，进而不能对房地产上涨趋势产生压力。

4 我国房产税税制内容的优化措施

我国房产税正处于改革热潮，但房产税存在的问题并非一日积成，所以不可妄想一步趋成。应参照我国国情及沪、渝试点情况，适当借鉴美国等国经验，循序渐进、分步推行，深化改革。

4.1 扩大征税范围

我国房产税征税范围可在现行基础上，扩大到农村；从非住宅性房扩大到部分住宅性房。可对农村修建的别墅、洋房及其他形式的豪华名宅征税。对于部分住宅性房的征收问题，可参考沪、渝两地的措施，对不同市或同市但差异大的地区区别解决。

4.2 改革计税依据及税率

我国可参考美国房地产税制，以房产评估价值作为计税依据。但我国产权结构复杂、市场情况多变且与房产评估的相关法律尚未完善，短时间内难以建成合理的房产评估系统。笔者认为，可分两步走，将以房产评估价值为计税依据作为长期战略。短期内仍实行从价计征和从租计征，可将单一税率改为累进税率。可根据全国各地房产市值差价设置税率级差。