棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。棚户区建筑密度大、使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差，不仅影响城市的美观，也阻碍了城市化进程，制约着城市的发展，居住条件与经济和人均收入水平快速增长的发展步调不协调，棚户区内居民对改善居住条件和生活环境的意愿比较强烈。

未来国家发展重点是京津冀和环渤海地区，加快京津冀都市圈的发展是国家发展战略的重要组成部分。各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。天津市作为我国北方的经济中心，在《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划》中强调要改善中心城区人居环境，完善各类公共服务设施，美化城市的环境，提升城市的载体功能，促进市中心城区繁荣繁华。天津市的规划职能重要的一条是打造生态环境良好的宜居城市，将天津市建设成为市民和国内外旅居者共同拥有的美好家园。因此天津市一直高度重视危旧棚户区改造工程，在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导与支持下，在天津市委、市政府的正确领导下，经全市上下的共同努力,积极贯彻落实天津市三年基本完成棚户区改造任务的总体要求，推进天津市棚户区改造建设，切实改善棚户区居民居住条件，体现了天津市落实建设“美丽天津”的实际行动。

1 棚户区改造贷款的含义

棚户区改造贷款是指向经政府授权从事棚户区改造的借款人发放的，用于支付棚户区改造项目的修缮改造或拆迁、补偿、安置以及项目后续建设期间各项投入及费用，以项目自身销售或经营收入、政府财政资金、借款人综合收入等为还款来源的贷款。

由于借款人一般是为承接棚户区改造项目而成立的公司，具有相对较强的国资背景和政府背景，是金融同业争相拓展营销的优质客户。因此通过棚户区改造贷款可进一步加强银行与地方政府的合作关系，并为后续业务的营销拓展创造良好的条件。同时，银行大力支持棚户区改造项目也是积极践行社会责任的具体体现，实现了经济效益与社会效益的并举。

2 棚户区改造贷款存在的风险及对策

棚户区改造贷款存在的风险主要有政策风险、经济环境风险、投资风险、信用风险、财务风险、社会稳定风险等。

2.1 政策风险及对策

政府通过向社会力量购买服务的方式实施棚户区改造项目的相关政策还在不断的完善中，有关政策的变化将对项目实施产生重要影响。此外，土地、拆迁等相关政策的变化也会对项目实施产生相应影响。

因此应密切关注国务院及监管部门关于棚户区改造的相关政策，关注当地政府财力变化、政府购买资金纳入预算和中长期财政规划进展。严格执行资质审查、项目合法性要求、最低资本金比例、资本金真实性审查等监管要求，确保项目建设符合相关规定。动态掌握政府相关政策、领导换届等相关信息，视政府、财政变化动态调整信贷策略，确保地方政府债务率、偿债率、逾期债务率等指标符合相关规定，除了要密切关注政府政策变化外，同时应保持与当地政府及有关部门的密切沟通交流，对于政策变化对贷款可能产生的不良影响及时采取化解措施。

2.2 经济环境风险及对策

受国际、国内宏观经济环境的影响，房地产市场供求也会出现变化，同时项目所需的材料、人力、税费等也存在市场调价的可能。棚户区改造不仅涉及对现有土地及地上物的整理开发，同时还涉及到未来区域规划定位和发展方向。未来经济环境的变化，不仅对土地的有形增值和无形增值产生比较大的影响，未来区域经济发展还会受到政治形势、经济形势、城市规划方案等一系列经济环境因素影响后发生变化，从而影响旧城区改建所带来的效益。

因此应关注国家财政金融、房地产方面的政策变化以及市场动态，以便及时作出调整或采取相应措施。科学合理制定前期工作计划，尽可能将相关工作同时进行，并联办理；要求企业积极与项目相关职能部门建立沟通联系，尽快完成项目相关手续、申报工作，减少因投资环境等因素变化带来的影响。

2.3 投资风险及对策

由于棚户区改造项目工程量较大，同时目前我国经济发展有通胀的风险，有可能出现：由于项目工程量预计不足，或征收补偿标准、建设设备和原材料价格上升导致投资估算不足；由于征收补偿工作开展不顺利，或计划不周等因素导致建设工期拖延等；由于贷款利率升高或融资结构未能如愿可能会导致融资成本升高。

应采取风险控制措施，及时了解市场动态，督促企业调整项目进度安排，利用有利的市场环境，加快项目进度。合理预测企业未来现金流，对其税收返还收入，可在综合考虑政府税收返还政策、产业发展前景及近三年税收返还收入的前提下作为其预期收入。加强项目资金管理，做到各项工程资金专款专用，合理安排建设计划，保障在建工程现金流量。同时，充分做好前期工作，在总投资中充分考虑项目各环节的成本费用和不可预见费用，尽可能考虑到项目实施过程中可能发生的变化因素，制定相应措施，减小投资风险的影响。

2.4 信用风险及对策

项目可能因土地出让收益较低或政府拨款不到位导致还贷能力下降，因此应对账户资金的实际使用情况进行监督，并与企业共同制定切实可行的还款计划，督促企业及时办理项目的国有土地使用权证等合法性要件，建立定期检查制度和风险早期预警制度。重点关注政府购买服务合同中约定资金支付计划是否为初步安排计划，是否取得政府购买服务所需资金纳入财政预算管理，或人大、政府、财政部门纳入预算管理的文件或决议，政府购买服务资金能否按付款计划及时足额到位。

贷款期内政府财政收入等指标能否按预期增长，另外若项目资本金尚未全部到位，应在贷款发放前进一步核实自有资金到位情况，要求与行贷款同比例或全部到位并先于贷款投入项目中。应密切关注政府购买服务协议履行情况。借款人是否按照协议约定提供产品和服务，购买主体或财政部门是否按时支付采购资金。因承接主体未能履约导致购买主体终止购买服务协议未拨付采购资金的，或因购买主体资金拨付不到位导致不能按计划还款的，应督促借款人使用其他综合收入及时还贷。

严格按照银监会等相关规定做好贷款发放和管理工作，加强贷款资金用途的管理，确保项目资金使用与建设进度匹配。进一步核实项目投资明细，防止信贷资金被挪用，确保贷款用途符合相关监管规定。加强贷款资本金及购买资金划拨监管，要求借款人将资本金划入专户进行管理，严密监控借款人政府购买服务专用账户资金的回笼情况，政府购买服务资金一旦回笼至该账户，必须根据合同的约定，及时归还贷款。

2.5 财务风险及对策

项目开发所需资金巨大，在资金筹措上大部分依赖银行贷款，利率的变动会引起项目资金链的不稳定性因素增加，对项目开发资金支撑造成影响，发生财务成本风险的可能性加大。

因此应及时掌握借款人的资信状况，定期分析其贷款偿付能力，防止其利用本项目重复融资、过度融资等风险行为发生，必要时可要求其提前归还贷款，不受贷款期限影响。

应要求借款人须严格按照拆迁补偿安置计划的付款节点发放及使用贷款，开立政府购买服务支付资金的回款监管账户，重点关注政府购买资金是否及时足额直接归集至监管账户，监管账户对外划款须严格落实审批制，项目资金按照收支两条线模式进行管理。贷款期内，若借款人提前收到政府支付的购买服务资金，应要求优先偿还贷款，动态调整还款计划，确保还款计划与财政拨付资金额度、时序保持一致。

2.6 社会稳定风险及对策

安置补偿标准与房地产市场价格和居民的消费水平有着较强的相关性和敏感性，项目可能在分期实施的土地征收工作过程中，安置补偿会随通货膨胀或市场价格变化影响其实际价值，如果补偿标准与周边同类项目差距较大，可能容易引起利益群体的不满，容易造成补偿协议签订工作推进困难。同时安置房源不能满足拆迁居民的要求、没能按时入住等问题若不能妥善解决可能会引发社会不稳定事件发生。若处理不到位，可能会影响项目实施。

加强房屋征收过程的监管，借款人应严格履行征地程序，按照房屋征收与安置补偿的各项规定办理。银行应加强拆迁资金监管，要求开立拆迁资金代发账户，拆迁资金由该账户发放至被拆迁人账户中，并做好台账管理。及时跟踪项目征收补偿及安置工作的进展情况，密切关注可能出现的个别极端事件对拆迁成本和项目进度的影响。

[1]陶帆，《一项重大的民生工程和发展工程-关注棚户区改造》，《城建档案》，2014.

[2]肖献法，《国务院研究部署加快“棚户区”改造》，《商用汽车》，2013.

[3]鲁雄静，《基于棚户区改造规划设计要点探析》，《房地产导刊》，2015.