（致同会计师事务所（特殊普通合伙）北京100004）

一、引言

鉴于以前的租赁会计模型未能满足财务报表使用者需求，各方面对其存在诸多批评意见，国际会计准则理事会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）启动了租赁联合项目，以完善国际财务报告准则（IFRS）和美国公认会计准则（US GAAP）下的租赁活动财务报告。经过多次和多方征求意见，国际会计准则理事会于2016年发布了《国际财务报告准则第16号——租赁》，该准则将于2019年1月1日起生效，允许提前采用。

为适应社会主义市场经济发展，完善我国企业会计准则体系，提高财务报告质量和会计信息透明度，实现中国会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，财政部近期发布了《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》（以下简称新租赁准则）。由于新租赁准则对承租人的会计处理进行了大幅修订，承租人的会计处理不再区分经营租赁和融资租赁，所以新租赁准则对售后租回交易也有了全新的规定。

二、准则的相关规定

（一）中国企业会计准则

新租赁准则第五章对售后租回交易进行了规范。

第五十条规定承租人和出租人应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

第五十一条规定售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与所保留使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理。同时，按照公允价值调整相关销售利得和损失。

第五十二条规定售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

（二）国际财务报告准则

《国际财务报告准则第16号——租赁》第98段指出，若主体（卖方兼承租人）将资产转让给其他主体（买方兼出租人），并从买方兼出租人处租回该项资产，则卖方兼承租人和买方兼出租人均应按照第99—103段的规定对转让合同和租赁进行会计处理。

第99段规定，主体应按照《国际财务报告准则第15号》中关于确定何时满足履约义务的规定，以确定资产转让是否应作为销售该项资产进行会计处理。

第100段规定，若卖方兼承租人转让资产符合《国际财务报告准则第15号》作为资产销售进行会计处理的要求，则：（1）卖方兼承租人应按其保留的与使用权有关的资产的原账面金额的比例计量售后租回所形成的使用权资产。因此，卖方兼承租人应仅对转让至买方兼出租人的权利确认相关的利得或损失金额；（2）买方兼出租人应根据适用准则对资产的购买进行会计处理，并根据本准则的出租人会计要求对租赁进行处理。

第101段规定，若资产出售对价的公允价值与资产的公允价值不等，或未按市场价格收取租赁付款额，则主体应做出如下调整以按公允价值计量销售收益：（1）低于市价的款项应作为预付租金进行会计处理；（2）并且高于市价的款项应作为买方兼出租人向卖方兼承租人提供的额外融资进行会计处理。

第102段规定，主体在按照第101段规定计量潜在调整时，应基于以下两者中更易于确定的项目：（1）销售对价的公允价值与资产公允价值之间的差额；（2）以及租赁合同中付款额的现值与按租赁市价计算的付款额现值之间的差额。

第103段规定，若卖方承租人转让资产不符合《国际财务报告准则第15号》作为资产销售进行会计处理的要求，则：（1）卖方兼承租人应继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。承租人应按照《国际财务报告准则第9号》对金融负债进行会计处理。（2）买方兼出租人不应确认被转让的资产，但应确认一项与转让收入等额的金融资产。承租人应按照《国际财务报告准则第9号》对金融资产进行会计处理。

三、新租赁准则下售后租回交易的会计处理示例

（一）示例的背景和分析

1.背景。主体（卖方兼承租人）以现金1 000 000元的价格向另一主体（买方兼出租人）出售一栋建筑物。交易前，该建筑物的账面成本是500 000元。同时，卖方兼承租人与买方兼出租人签订了合同，取得了该建筑物18年的使用权，年付款额为60 000元，于每年年末支付。卖方兼承租人与买方兼出租人将交易作为售后租回交易进行会计处理。本示例不考虑初始直接费用。该建筑物在销售当日的公允价值为900 000元。卖方兼承租人可直接确定租赁内含年利率为4.5%。买方兼出租人将该建筑物的租赁分类为经营租赁。承租人对其固定资产采用直线法计提折旧。

2.分析：分以下两种情况进行会计处理。

（1）如果根据交易的条款和条件，按《企业会计准则第14号——收入》的规定卖方兼承租人转让建筑物属于销售。则：

由于该建筑物的销售对价高于公允价值，按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十一条规定，应将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理。同时，按照公允价值调整相关销售利得和损失，所以卖方兼承租人与买方兼出租人进行了调整，以按照公允价值计量销售利得。超额售价100 000元（1 000 000-900 000）作为买方兼出租人向卖方兼承租人提供的额外融资进行确认。

卖方兼承租人可直接确定租赁内含年利率为4.5%。年付款额现值（18期付款额60 000按每年4.5%进行折现）为729 600元，其中，100 000元与额外融资相关，629 600元与租赁相关，分别对应18期付款额8 223.7元（60 000×100 000/729 600）和 51 776.3 元（60 000×629 600/729 600）。

出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据新租赁准则对资产出租进行会计处理。

（2）如果根据交易的条款和条件，按《企业会计准则第14号——收入》的规定卖方兼承租人转让建筑物不属于销售。则：

按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十二条规定承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

（二）卖方兼承租人的会计处理

1.属于销售。按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十一条规定售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与所保留使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

在租赁期开始日，卖方兼承租人按原资产账面价值中与所保留使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，即349 777.8元，计算方法如下：500 000（该建筑物的账面金额）÷900 000（该建筑物的公允价值）×629 600（18年使用权资产的租赁付款额现值）。

卖方兼承租人仅就转让至出租人的权利确认相关利得，即240 355元，计算方法如下：出售该建筑物的利得为400 000 元（900 000-500 000），其中，279 822.2 元（400 000÷900 000×629 600）与卖方兼承租人保留的该建筑物使用权相关；120 177.8 元［400 000 ÷900 000 ×（900 000–629 600）］与转让至买方兼出租人的权利相关。

在租赁期开始日，卖方兼出租人对该交易进行如下会计处理：

借：固定资产清理 500 000

贷：固定资产 500 000

借：银行存款 1 000 000.0

使用权资产 349 777.8

贷：固定资产清理 500 000.0

长期应付款 729 600.0

资产处置损益 120 177.8

第一年年末：卖方兼出租人的会计处理：

借：财务费用（729 600×4.5%）32 832

长期应付款 27 168

贷：银行存款 60 000

借：制造费用等（349 777.8/18）19 432.1

贷：累计折旧 19 432.1

第二年年末，卖方兼出租人的会计处理：

借：财务费用 ［（729 600-27 168）×4.5%］31 609.44

长期应付款 28 390.56

贷：银行存款 60 000.00

借：制造费用等（349 777.8/18）19 432.1

贷：累计折旧 19 432.1

以后16年以此类推。

2.不属于销售。按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十二条规定售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

该示例中售后租回交易不属于销售的情况下，承租人应将收到的款项确认为长期应付款，且承租人每年年末偿还60 000元。适用利率计算如下：

1 000 000=60 000×（P/A，i，18）

（P/A，i，18）=16.667

（P/A，1%，18）=16.3983

（P/A，0.8%，18）=16.702

插值法求出i=0.8232%。

承租人的会计处理如下：

收到出售款时：

借：银行存款 1 000 000

贷：长期应付款 1 000 000

第1年年末：

借：财务费用（1 000 000×0.8232%）8 232

长期应付款 51 768

贷：银行存款 60 000

第2年年末：

借：财务费用 ［（1 000 000-51 768）×0.8232%］7 805.8

长期应付款 52 194.2

贷：银行存款 60 000

第3年至第17年以此类推，最后一年倒挤。

（三）买方兼出租人的会计处理

1.属于销售。按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十一条规定售后租回交易中的资产转让属于销售的，出租人应当根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据本准则对资产出租进行会计处理。出租人将该租赁分类为经营租赁，买方兼出租人的会计处理如下。

租赁开始日：

借：固定资产 900 000

长期应收款 100 000

贷：银行存款 1 000 000

第1年年末：

借：银行存款 60 000.0

贷：租赁收入 51 776.3

财务费用（100 000×4.5%）4 500.0

长期应收款（8 223.7-4 500）3 723.7

第2年年末：

借：银行存款 60 000

贷：租赁收入 51 776.3

财务费用 ［（100 000-3 723.7）×4.5%］4 332.4

长期应收款（8 223.7-4 332.4）3 891.3

第3年至第17年以此类推，最后一年倒挤。

2.不属于销售。按照新租赁准则第五章售后租回交易中第五十二条规定售后租回交易中的资产转让不属于销售的，出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。承租人的会计处理如下。

支付购买款时：

借：长期应收款 1 000 000

贷：银行存款 1 000 000

第1年年末：

借：银行存款 60 000

贷：财务费用 8 232

长期应收款 51 768

第2年年末：

借：银行存款 60 000.0

贷：财务费用 7 805.8

长期应收款 52 194.2

第3年至第17年以此类推，最后一年倒挤。

四、实务中存在的问题及注意事项

实务中对于售后回租交易是否属于销售的判断是一大重点。企业应按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。如果售后回租交易属于销售，承租人仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失（而不是全额确认出售资产的利得或损失），且承租人按出售资产的原账面价值为基础计算确认使用权资产（而不是按公允价值为基础计算使用权资产）。如果售后租回交易中的资产转让不属于销售，则承租人将收到出售价款确认金融负债，出租人将支付的价款确认为金融资产。

如果售后回租交易属于销售，会计处理的关键是计算使用权资产的入账价值和计入利得的金额。公允价值与账面价值之间的差额中未租回的部分为承租人转让至出租人的权利的部分，确认相关利得或损失，上例中公允价值与账面价值之间的差额为400 000元（900 000-500 000），该40万元差额中未租回部分的比例为（900 000-629 600）/900 000，所以确认的利得为 120 177.8 元［400 000×（900 000-629 600）/900 000］。使用权资产根据出售资产的原账面价值为基础确认，因为使用权资产是承租人出售资产交易中出售后又租回的部分，该部分权利在承租人手里，未发生转移，所以仍以账面价值为基础确认。示例中售后租回的资产原账面价值为500 000元，出售后又租回的比例为629 600/900 000，所以承租人确认的使用权资产以账面价值为基础计算的结果为500 000×629 600/900 000=349 777.8（元）。分录如下：

借：银行存款 1 000 000.0

使用权资产 349 777.8

贷：固定资产清理 500 000.0

长期应付款 729 600.0

资产处置损益 120 177.8

有人对上述分录不理解为什么借贷相等，在这里解释如下：

首先借方银行存款100万元等于公允价值90万元加上10万元，未来付款额的现值为729 600元，729 600元中有10万元属于承租人因多卖了10万元，而后租回时又多付的10万元。所以729 600元拆分为10万元加上629 600元，因此借方10万元和贷方10万元借贷相等。也就是如果承租人将该资产卖给出租人90万元的话，那么租回后未来付款额的现值应为629 600元。

第二步，将借方银行存款90万元拆成50万元的账面价值加上40万元，该50万元的账面价值与固定资产清理50万元，借贷相等。

第三步，将借方银行存款中经第二步拆分后剩余的40万元拆成 400 000×629 600/900 000 和 400 000×（900 000-629 600）/900 000两部分，贷方资产处置损益为400 000×（900 000-629 600）/900 000。所以借方银行存款金额中的400 000×（900 000-629 600）/900 000 与贷方资产处置损益借贷相等。

第四步，将借方银行存款中经第三步拆分后剩余的400 000×629 600/900 000和借方使用权资产500 000×629 600/900 000相加，得到629 600元与长期应付款中扣除10万元后的629 600元借贷相等。