韩佳璇

摘 要：房地产融资采用的是新型买卖担保，签订房屋租赁合同的基础上要签订房屋买卖条例合同，这样在进行融资的一方不能够偿还本金和利息的情况下可以选择的方法是终止相应的房屋租赁合同，情节严重的或者长期不能偿还的情况下需要终止相应的房屋买卖合同，这种担保方式就定义为买卖型担保。在交易合同的基础上对于融资方的做法进行约束，这种模式在市场经济的调节中正在广泛应用，即使国家并没有出台相应的政策法规，也需要在一定程度上引起重视。我国现阶段明确了破产法指的是公司在经营过程中长期的入不敷出，导致债务无法偿还，可以通过宣布破产的形式选择向银行抵押，对于破产法与买卖型担保有很多相似点，对于不同的模式可以选择不同的模式，本文就破产法的角度进行分析，探究买卖型担保与破产之间的关系。

关键词：买卖行担保；法律；破产法

破产行为对于权利的解除主要分为撤销全力，取消权力，取回权利以及解除管理员权利四个方面，在借款贷款对公司进行建设的过程中可以采用买卖型担保模式进行融资，可以分为担保，非担保以及后让式担保三种模式，一旦公司由于经营不善导致破产之后，对于债权问题要予以明确，针对清偿顺位进行探究，对买卖行担保的法律形式是否具有有效性作出一定的讨论。

1 买卖型担保进入市场经济的来源

近些年，房地产市场呈现一个逐步开发的形式，很多房地产商由于资金流转不通导致项目停运，越来越多的人选择了合作化的融资模式，但是基于融资的理念，并没有相应的法律条例予以保障。因此在市场经济来临的模式下，很多房地产融资公司选择采用买卖型担保作为市场融资的保障。买卖型担保指的就是在签订融资借贷合同的同时，也要签订一份房屋买卖合同，在债务人无法按照约定偿还相应债务以及利息的过程中，可以选择调动签订的房屋买卖协议，将债务人的房产进行收购，作为相应融资债务的抵押归到借贷人名下。通过这种担保模式，可以让借贷人与债务人双方均存在一定的买卖基础，亦相当于签订一份具有担保性的协议，让双方在交易和融资的过程中能够获得彼此的信任。

现阶段市场经济中的买卖行担保已经成为主流模式，在借贷人收回债务人的房产之后，可以通过拍卖的方式进行市值回收，但是对于回收过后的优先受益权并未作出明确规定。这样也就将买卖担保型经济分为有效担保和无效担保两种类型，由于理论基础与实际操作之间存在一定的出入，而且并没有相应的法律予以明确规定究竟优先受益者是债务人还是担保人，因此一方面需要通过与相关部门进行协商及时完善相应的法律，另一方面也要对于市场经济的买卖型担保模式进行统一化，保证市场经济的有序运行。

2 买卖型担保的相关法律定性

2.1 让与型担保

让与型担保仅仅是市场经济模式下存在的新兴学说，并没有过多的法律依据作为保障。现阶段的让与型担保主要指的是当债权人无法对于债务进行自我偿还时需要，要将相应的抵押物转让给借贷人，但是当债务关系清楚时需要将抵押物在转回给债务人，一旦债务人并没有履行相应的债权归还义务则将抵押物的优先使用权转为借贷人，因此，借贷人能够在债务人偿还不清相应的本金和利息时，获得房屋的使用权，这种模式下的担保受益称之为让与型担保。

现阶段对于让与型担保，仍存在两种争议，一种指的是让与型担保的优先受益人应当为债务人，即以债务人的抵押物基础作为入手进行分析，即使债务人在未还清欠款的情况下，将抵押物转赠给借贷人，但是在相同的模式下借贷人只能拥有相应抵押物在拍卖结束之后的钱款，并不能直接拥有相应抵押物的使用权；另一种说法是指借贷人能够优先的在债务人无法还清本金和利息的情况下拥有抵押物的使用权，可以自由的进行支配，选择是否进行拍卖或者是进行使用。这两种学说所占的立场不同，对于受益人的要求也不同，但是在现阶段并没有相应的法律法规明确规定优先受益人的概念，以及在何种情况下受益人应当为何人，这就成为目前研究的主要方向。

因此在一定程度上经济的所有权与法律的所有权是相互分割的，但是对于经济与法律方面在市场经济的模式下更需要法律的约束，要明确规定相应的受益人顺序及所有权的归属才能够让市场经济更加有序的有条理的运行。

2.2 后让与型担保

后让与型担保指的是在签订相应协议的基础上，即使债务人并未按照相应的期限归还本金与利息，但是借贷人在一定的时期内并不能拥有相应抵押物的使用权以及所有权，需要提供给债务人一定的时间作为基础，在相应的时间过后如果债务人仍无法还清欠款，借贷人才能优先得到相应房屋的使用权或者所有权。后让与型担保对于债务人的收益较大，能够给予债务人一个缓冲的时间阶段，但是同样由于并不存在相应的法律保障，因此可能会造成流产计划，例如债务人在无法还清本金和利息的基础上选择放弃偿还，而携带相应的抵押物所有证明潜逃。

3 买卖型担保的破产法检视

3.1 运用破产撤销权

破产撤销权的使用主要是防止相应的债务人在已确定无法偿还相应债务的基础上，选择欺诈借贷人达到一定的目的，银行通过对于债务人的所有物品进行综合统计，以及拍卖得到的数目优先供给全部借贷人进行平均分配，这需要债务人在进行偿还之前拥有比相应偿还金额要大的不动产，对于不动产的所有权首先进行拍卖，但是在买卖的基础上对于价格的规定存在一定的分歧，理论上在破产之前，对于房产进行预告登记的可不列入破产撤销权利的范围内。但是现阶段对于破产的概念越来越模糊，即使债务人的不动产是期房或者仍未拿到食物的模板房，一般来说同样是具有法律效益的抵押品，但是相应的借贷人却无法通过拍卖或者转让所有权的形式获得收益，因此在此方面需要进一步完善的条例及法律法规。

3.2 运用破产抵销权

破产抵消权指的是债务人在偿还一部分欠款的情况下，通过与借贷人进行协商私下，通过相应的市值评估将符合双方意愿的资产进行转移的破产模式，这种模式下对于抵押物的优先使用权和所有权直接归为借贷人所有。破产抵消权的运用相对于其他权利而言具有一定的公平性和合理性，也更需要借贷人与债权人在沟通的过程中对于抵押物的市值评估要达到一定的认同性才能进行交易。无担保经济在一定情况下对于破产抵销权是一定的冲击效应的，会导致相应的借贷人无法得到实际物品的优先使用权和所有权。

3.3 运用管理人的解除权

管理人的解除权指的是借贷人与债务人之间会通过一个管理平台来对相应的协议进行管理，在双方中的一方提出解除相应条例的同时，平台可以给予一定的评估，在债务人能够偿还借代人相应欠款的情况下，可以进行解除，选择其他的方式对于债务进行偿还，但是中途毁约需要考虑借贷人的意见，如果借贷人存在违背意见是需要统一看法或者债务人赔偿借贷人相应的损失费。

3.4 运用破产取回权

在债务人不具有偿还相应还款能力的基础上会对于抵押物的使用权进行转让，但是对于抵押物的所有权相应的债务人仍然是具有此项权利的，在债务人具有一定的还款能力之后将所欠金额西数还清，可以获得相应的抵押物的取回权，但是需要向借贷人进行一定的补偿。

4 总结语

买卖型担保与破产法之间存在相应的关系，现阶段仍有很多问题存在分歧需要进一步的法律进行明确，这也作为未来的研究方向值得研究。

参考文献

[1]徐阳光，袁一格.买卖型担保法律与破产法检验之间的关系分析[J]，法律适用，2016（10）：12-13.

[2]韩一，李紅.买卖行经济的法律定性与分析[J]，民商法研究，2016（12）：31-32.