摘 要 为了更好地适应我国经济高质量发展阶段的需要，本文对房地产估价机构和房地产估价师如何更好地为房地产税收工作提供高質量估价服务问题进行了分析，从当前我国房地产税收评估的现状出发，将高质量定义为高效率、高精度和低纠纷率，并从这三个方面提出相契合的房地产税收评估工作建议。关键词 房地产税收 税基评估 高质量估价服务

一、引言

党的十九大报告中指出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。为了更好地适应高质量发展阶段的需要，房地产估价机构和估价人员应充分认识房地产税收评估的重要性和特殊性，不断提升自身业务水平和服务能力，从而更好地为房地产税收工作提供高质量估价服务。

二、房地产税收中的高质量估价服务

房地产税收中的高质量估价服务是指在涉及房地产的相关税收的征收过程中，为科学、合理和高效确定房地产相关税收的税基，由专业的房地产估价机构和房地产估价技术人员所提供的对涉税房地产的课税价值进行高质量估价的服务。房地产税收中的高质量估价服务特点具体体现为两高一低，即高效率、高精度和低纠纷率。

（一）高效率估价服务

目前，房地产税收评估方法分为两种：第一，传统的单宗评估方法，即采用市场比较法、收益法和成本法等传统方法对单独一宗房地产进行评估，这种方法较为常见，操作性也较强，对纷争少的房产可采用此方法，但评估速度慢，难以完成大批量房产的一次性评估任务，且评估成本高；第二，批量评估方法，即评估人员在一定时间内，利用计算机技术，通过确定回归方程，采用回归分析评估大批量房产，并检验和分析结果。只有根据房地产税收中不同的评估业务需要，选择最合适的评估方法，才能实现高效率的估价服务。

征税部门在其主导的大批量房地产税基评估中，使用计算机辅助的批量评估系统技术建立评税系统。在房地产税收估价服务中引入计算机技术，使得人力和时间上的占用大大减小，降低了征税部门的征税成本，从而实现了高效率。

涉税纠纷事件中当事人委托评估机构进行单宗房地产或少量房地产评估时，房地产估价师采用传统评估方法能更好地实现评估目的，得出让人信服的评估结果，高效率地解决纠纷事件。

（二）高精度估价服务

高精度的估价服务即所得评估结果精确、匹配度高，在进行税基评估时，做到高精度的估价服务需要政府和从业人员的共同努力，从以下两方面考虑。

1.进行税基评估所需的信息数据资料精确、可靠。目前欧美大多数国家已经普及CAMA技术，国外税基评估技术更为成熟的关键原因在于由国家支撑的房地产信息管理体系发展完备，其中涵盖了所有与房地产税基评估有关的土地和房产的交易信息，为房地产税基评估结果的高精度提供了良好的保障。中国房地产行业起步较国外发达国家更晚，房地产市场存在信息不对称、数据失真等问题。目前，国内各试点城市都有独立的房地产信息数据库，但尚未形成全国统一的房地产交易数据信息系统，因此，国内房地产交易信息资料获得成本相对较高且精确度较低。为了实现高精度的估价服务，必须完善国内房地产数据信息系统，整合国内各地区的房地产资源，建立一体化的房地产信息系统。此外，相关从业人员在做前期资料采集工作时应当认真负责，不可忽视信息数据偏差对结果准确度的巨大影响。

2.采用的税基评估方法科学、专业。在目前房地产税的申报中，税务机关会通过评税系统对纳税人申报的需纳税房地产的价格进行估价，确定纳税房地产的估价区间。评税系统的建立采用的是批量评估方法，由于批量评估方法需要计算机技术的支持，因此在目前评估系统的建立中，软件公司占据着主导地位，负责系统开发、建立的全过程，而估价机构只是在评估系统的建立中为评估系统提供前期的数据采集等基础性工作，致使目前大多运行的评税系统所运用的评估方法科学性、专业性不足，无法得出精确、匹配度高的估价结果，进而导致大量涉税纠纷。因此，征税部门在建立评税系统的过程中，应支持房地产估价机构和评估人员参与，充分利用房地产估价机构及注册房地产估价师在本领域的专业技术知识与相关从业经验，从而使评税系统满足房地产税收估价的科学性、专业性需要。

（三）低纠纷率估价服务

我国各个城市已全面实行按房地产计税价格征税，在征税过程中，因征纳双方立场不同，对房地产计税价格即税基的产生和其准确性常常因意见不同而发生纠纷。房地产税收中的纠纷事件中，因评估服务带来的争议不可忽视，各房地产估价机构以及从业人员必须认识到低纠纷率才是验证估价服务的最终标准。

为提供房地产税收中的低纠纷率估价服务，应充分发挥房地产估价行业学会的规范引导监督作用和评估专家委员会的鉴定审核作用。房地产估价行业学会在制度、程序上应依据相关法律法规监督各房地产估价机构和从业人员，保证其进行税基评估工作时的独立、公平、公正，对其进行规范和约束，以开展高效率、高精度的估价服务，减少出现税基评估纠纷的可能性。而当征纳税双方不可避免地产生意见不统一的情形时，应及时成立房地产估价专家鉴定评审小组，利用估价专家充足的从业经验、高超的技术水平以及业内的高认可度，作为客观公正的第三方，和平解决争议纠纷，从而降低房地产税收中估价服务的纠纷率，提供房地产税收中的高质量估价服务。

（作者单位为四川大学经济学院）

[作者简介：王金兰（1994—），女，四川巴中人，研究方向：不动产估价。]

参考文献

[1] 牛丽卿.房产税税基评估问题研究[D].哈尔滨商业大学，2014.

[2] 傅樵.房产税税基评估问题研究[J].财经界（学术版），2017（4）：115-116+119.

[3] 刘水杏.房地产税收体系：现状、问题与发展方向[J].中国市场，2018（24）：57-58.